編者按：

為了生存和發(fā)展，人需要占有物，利用物。但相對(duì)于數(shù)以億計(jì)的人來(lái)說(shuō)，“物資源”永遠(yuǎn)是稀缺的。人們安居方能樂業(yè)，從古至今，房子都是人們的安身立命之本。而一間房子，你想住，我也想住……這就必須要有規(guī)則。今年10月1日起，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》正式施行。該法對(duì)“物”確立規(guī)則，就是為人確立規(guī)則，因?yàn)槲锏年P(guān)系背后是人的關(guān)系。

《物權(quán)法》分5編19章247條，內(nèi)容大到山脈、草原、江河湖海和地下礦藏的歸屬，小到居民住宅的停車位、電梯、水電管線的歸屬和維護(hù)。其中涉及的房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理、業(yè)主權(quán)利、相鄰關(guān)系……這些民生熱點(diǎn)，樁樁關(guān)系著百姓的生活。

就《物權(quán)法》中與房產(chǎn)有關(guān)的8大熱點(diǎn)問(wèn)題，本文為您進(jìn)行多層面的解析式專題報(bào)道，期待這部新出臺(tái)的基本大法，真正成為您手中的法律武器。

　　交鑰匙不等于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

去年1月，許女士與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，合同約定，房產(chǎn)商于去年5月1日交房，并于交房一年之內(nèi)為許女士辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。但直到今年5月1日，房產(chǎn)商仍未為許女士辦理房產(chǎn)證，許女士多次找房產(chǎn)商協(xié)商未果。

今年6月，許女士將房產(chǎn)商告上了法庭。法院一審判決，房產(chǎn)商于判決生效10日內(nèi)為許女士辦理房產(chǎn)證，并承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按合同約定的方法從今年5月2日至房產(chǎn)證辦理之日止計(jì)算。

律師分析：

海南瑞來(lái)律師事務(wù)所廖暉律師告訴記者，房地產(chǎn)交易中，交付房屋鑰匙只是老百姓觀念中的交房概念，但在物權(quán)法意義上，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其交付依法必須進(jìn)行過(guò)戶登記，否則，即使入住也并不等于取得了房屋的所有權(quán)，只有房產(chǎn)商將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到購(gòu)房者名下，才算在法律上真正取得房產(chǎn)所有權(quán)。假設(shè)開發(fā)商把房子賣給兩個(gè)人，個(gè)支付價(jià)款沒有辦理過(guò)戶登記，個(gè)沒有支付價(jià)款但辦理了登記，那么個(gè)人依法取得了房屋所有權(quán)。

針對(duì)社會(huì)上一房多賣的情況，物權(quán)法給了人們一個(gè)有力的武器——預(yù)告登記制度。如果購(gòu)房者在購(gòu)了房子后趕快到房管部門做一個(gè)“預(yù)告”性質(zhì)的登記，并在能夠正式辦理過(guò)戶登記之日起3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行登記，他就能夠?qū)崿F(xiàn)訂立合同的目的，并獲得法律的保護(hù)。

法律鏈接：

《物權(quán)法》第15條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

《物權(quán)法》第20條：當(dāng)事人簽訂購(gòu)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

名詞解釋：

預(yù)告登記：在房屋購(gòu)賣過(guò)程中，自合同生效至辦理正式產(chǎn)權(quán)登記之間有一個(gè)時(shí)間差，為防止賣方在此期間將房屋另售他人，雙方可按合同約定將房屋購(gòu)賣事項(xiàng)向房管部門進(jìn)行預(yù)先登記，確保購(gòu)方在條件成熟時(shí)進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)。

　　城里人鄉(xiāng)下購(gòu)房，不享物權(quán)

一些生活在喧鬧都市里的人，因向往鄉(xiāng)村的寧?kù)o，將購(gòu)房的目光投向了郊區(qū)和農(nóng)村。大城市房?jī)r(jià)太高，也導(dǎo)致很多低收入者到大城市近郊的鄉(xiāng)村去購(gòu)購(gòu)房子居住?？赏欠孔拥绞?，心里卻忐忑不安起來(lái)。

律師分析：

廖暉律師認(rèn)為在目前的法律格局下，購(gòu)房人心里忐忑不安是正常的，因?yàn)槲覈?guó)的《土地管理法》對(duì)城里人到鄉(xiāng)下購(gòu)房是嚴(yán)格禁止的。物權(quán)法中關(guān)于宅基地的規(guī)定，實(shí)際上延續(xù)了我國(guó)《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定。

依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人經(jīng)所在集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，但禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)村的宅基地是屬于集體所有的，其使用權(quán)不能像城市的土地一樣可以流通。

宅基地上的建房，實(shí)際上是一種“村產(chǎn)權(quán)房”(也叫小產(chǎn)權(quán)房)，“村產(chǎn)權(quán)”是一種似是而非的產(chǎn)權(quán)，不具有傳統(tǒng)民法意義上的物的性質(zhì)。房與地不能分離，房必須附著在土地上，因?yàn)槟壳稗r(nóng)村宅基地法律屬性的模糊性，也就增加了其附著物的法律屬性難以界定。宅基地上的房屋，只能在本村范圍內(nèi)進(jìn)行交易，屬于非常有限交易，不能進(jìn)入真正的市場(chǎng)。所以，城里人到鄉(xiāng)下購(gòu)房，是“領(lǐng)不到結(jié)婚證的婚姻”，不受法律的保護(hù)。

法律鏈接：

《物權(quán)法》第153條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

名詞解釋：

村產(chǎn)權(quán)房：是指占用集體土地蓋的房子，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此村產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

　　配偶獨(dú)自賣房是否有效

錢先生與趙女士于2000年結(jié)婚，婚后共同投資購(gòu)了一套住房出租，房屋所有權(quán)登記在錢先生名下。后來(lái)雙方感情惡化，較終分手。2007年3月，雙方辦理離婚手續(xù)，在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，趙女士發(fā)現(xiàn)，錢先生已于一個(gè)月前將房子賣給了他的同事小劉，并且已經(jīng)辦理完過(guò)戶手續(xù)。趙女士認(rèn)為，房子是兩個(gè)人的，賣房子的錢應(yīng)該由兩人均分。

但錢先生認(rèn)為，房子登記在他的名下，他有權(quán)處理，賣房子的錢也應(yīng)該是他一個(gè)人的。為此，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。

律師分析：

廖暉律師認(rèn)為該房產(chǎn)是共有房產(chǎn)，所以錢先生獨(dú)自?雷源博客,雷源新聞,

但需要注意的是，物權(quán)法規(guī)定的善意取得制度，必須同時(shí)具備上述規(guī)定中(一)、(二)、(三)個(gè)條件，受讓人才可以取得物的所有權(quán)。這一規(guī)定目的是保證市場(chǎng)交易安全，使有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)購(gòu)賣的交易更加有效。比如，夫妻共同購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)證是丈夫的名字，丈夫瞞著妻子把房子賣給了別人。別人如果確實(shí)不知道這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且支付了合理的房款并變更了房產(chǎn)證，就可認(rèn)為是善意取得。至于夫妻之間的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議，只能由他們另外自行解決。所以，本案中趙女士的權(quán)益應(yīng)該得到保護(hù)。

名詞解釋：

善意取得：是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的占有人，將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，如果購(gòu)受人(即第三人)在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，并以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，即依法取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還的一項(xiàng)法律制度。

　　業(yè)主有權(quán)換“管家”

由于不滿原物業(yè)公司的服務(wù)，某小區(qū)新一屆業(yè)主委員會(huì)要求解聘原物業(yè)管理有限公司，重新聘請(qǐng)物業(yè)公司。但是，小區(qū)內(nèi)新舊兩屆業(yè)主委員會(huì)同時(shí)并存，且持不同意見。面對(duì)這種情況，有關(guān)部門要求業(yè)主委員會(huì)立即停止工作，重新選舉，由選出的新業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)公司。原物業(yè)公司在合同到期的情況下，只好等待新業(yè)主委員會(huì)的決定。

律師分析：

廖暉律師認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為覆蓋面廣，對(duì)群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè)，并且社會(huì)上業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來(lái)。矛盾主要是因?yàn)殚_發(fā)商在小區(qū)建設(shè)時(shí)，會(huì)自行選定前期物業(yè)管理公司，在業(yè)主大會(huì)召開和業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作，一些前期物業(yè)管理公司就是開發(fā)商的下屬單位，其管理水平并不能讓業(yè)主滿意。而業(yè)主想炒掉開發(fā)商聘請(qǐng)的“管家”時(shí)，往往困難重重。物權(quán)法的這些相關(guān)的新規(guī)定，對(duì)業(yè)主維護(hù)小區(qū)居民的共同權(quán)益提供了法律支持。但是，業(yè)主解聘開發(fā)商指定的物業(yè)公司，必須符合物權(quán)法規(guī)定的程序和業(yè)主比例，符合程序的，物業(yè)公司均不得反對(duì)。

法律鏈接：

《物權(quán)法》第81條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

《物權(quán)法》第82條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

《物權(quán)法》第76條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　自家涼快別影響鄰居生活

　　劉女士家住?？谑心承^(qū)，鄰居王先生在自家房屋的陽(yáng)臺(tái)側(cè)面安裝了一個(gè)空調(diào)機(jī)的散熱器。入夏以來(lái)，王先生家一開空調(diào)，散熱器就向劉女士家臥室的窗戶方向吹來(lái)熱風(fēng)，害得劉女士大熱天不敢開窗。雖然劉女士一家都很痛苦，但是不知道鄰居家的行為是否違法，他們有沒有權(quán)利要求鄰居家拆除散熱器。

律師分析：

廖暉律師認(rèn)為，王先生有在自己家陽(yáng)臺(tái)側(cè)面安裝散熱器的權(quán)利，但卻不能將熱風(fēng)排到劉女士家而干擾到劉女士家人的正常生活，其在行使自己權(quán)利的同時(shí)，不能侵害到相鄰方劉女士家的正當(dāng)權(quán)益。

該實(shí)例中，王先生的行為侵害了劉女士家的通風(fēng)權(quán)，違反了《物權(quán)法》中關(guān)于相鄰關(guān)系方面的規(guī)定。劉女士可以依法要求王先生一家停止侵害、排除妨礙，也就是拆除散熱器或者改變其排風(fēng)的方向，如果王先生家空調(diào)排熱風(fēng)的行為給劉女士家造成損失，例如，由于夏天不能開窗導(dǎo)致屋內(nèi)悶熱，空調(diào)開啟時(shí)間加長(zhǎng)而引致的比正常情況下多支出的電費(fèi)，劉女士可在提取證據(jù)后向王先生索賠。當(dāng)然，按照?qǐng)F(tuán)結(jié)互助的精神，劉女士較好先?孟群博客,孟群新聞,

《物權(quán)法》第89條規(guī)定：建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

名詞解釋：

相鄰關(guān)系，是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)使用權(quán)時(shí)，因相互間應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)行使所有權(quán)或占有、使用權(quán)的合理延伸和必要限制。

即權(quán)利的延伸是有界限的，即不能損害所有人或經(jīng)營(yíng)使用人的正當(dāng)權(quán)益，只有在這時(shí)，相鄰關(guān)系的另一方主體才有容忍的義務(wù)，否則其行為就要受到法律的規(guī)制，排除妨礙，給相鄰一方造成的損失還應(yīng)該進(jìn)行賠償。

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