編者按：

為了生存和發(fā)展，人需要占有物，利用物。但相對于數(shù)以億計的人來說，“物資源”永遠是稀缺的。人們安居方能樂業(yè)，從古至今，房子都是人們的安身立命之本。而一間房子，你想住，我也想住……這就必須要有規(guī)則。今年10月1日起，《中華人民共和國物權法》正式施行。該法對“物”確立規(guī)則，就是為人確立規(guī)則，因為物的關系背后是人的關系。

《物權法》分5編19章247條，內容大到山脈、草原、江河湖海和地下礦藏的歸屬，小到居民住宅的停車位、電梯、水電管線的歸屬和維護。其中涉及的房屋產權、物業(yè)管理、業(yè)主權利、相鄰關系……這些民生熱點，樁樁關系著百姓的生活。

就《物權法》中與房產有關的8大熱點問題，本文為您進行多層面的解析式專題報道，期待這部新出臺的基本大法，真正成為您手中的法律武器。

　　交鑰匙不等于產權過戶

去年1月，許女士與某房地產開發(fā)公司簽訂了《商品房預售合同》，合同約定，房產商于去年5月1日交房，并于交房一年之內為許女士辦理商品房產權證。但直到今年5月1日，房產商仍未為許女士辦理房產證，許女士多次找房產商協(xié)商未果。

今年6月，許女士將房產商告上了法庭。法院一審判決，房產商于判決生效10日內為許女士辦理房產證，并承擔違約責任，違約金按合同約定的方法從今年5月2日至房產證辦理之日止計算。

律師分析：

海南瑞來律師事務所廖暉律師告訴記者，房地產交易中，交付房屋鑰匙只是老百姓觀念中的交房概念，但在物權法意義上，房屋作為不動產，其交付依法必須進行過戶登記，否則，即使入住也并不等于取得了房屋的所有權，只有房產商將產權過戶到購房者名下，才算在法律上真正取得房產所有權。假設開發(fā)商把房子賣給兩個人，個支付價款沒有辦理過戶登記，個沒有支付價款但辦理了登記，那么個人依法取得了房屋所有權。

針對社會上一房多賣的情況，物權法給了人們一個有力的武器——預告登記制度。如果購房者在購了房子后趕快到房管部門做一個“預告”性質的登記，并在能夠正式辦理過戶登記之日起3個月內進行登記，他就能夠實現(xiàn)訂立合同的目的，并獲得法律的保護。

法律鏈接：

《物權法》第15條：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

《物權法》第20條：當事人簽訂購賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

名詞解釋：

預告登記：在房屋購賣過程中，自合同生效至辦理正式產權登記之間有一個時間差，為防止賣方在此期間將房屋另售他人，雙方可按合同約定將房屋購賣事項向房管部門進行預先登記，確保購方在條件成熟時進行正式產權登記，取得房屋所有權。

　　城里人鄉(xiāng)下購房，不享物權

一些生活在喧鬧都市里的人，因向往鄉(xiāng)村的寧靜，將購房的目光投向了郊區(qū)和農村。大城市房價太高，也導致很多低收入者到大城市近郊的鄉(xiāng)村去購購房子居住?？赏欠孔拥绞?，心里卻忐忑不安起來。

律師分析：

廖暉律師認為在目前的法律格局下，購房人心里忐忑不安是正常的，因為我國的《土地管理法》對城里人到鄉(xiāng)下購房是嚴格禁止的。物權法中關于宅基地的規(guī)定，實際上延續(xù)了我國《土地管理法》中的相關規(guī)定。

依據物權法的規(guī)定，宅基地使用權人經所在集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶，但禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。農村的宅基地是屬于集體所有的，其使用權不能像城市的土地一樣可以流通。

宅基地上的建房，實際上是一種“村產權房”(也叫小產權房)，“村產權”是一種似是而非的產權，不具有傳統(tǒng)民法意義上的物的性質。房與地不能分離，房必須附著在土地上，因為目前農村宅基地法律屬性的模糊性，也就增加了其附著物的法律屬性難以界定。宅基地上的房屋，只能在本村范圍內進行交易，屬于非常有限交易，不能進入真正的市場。所以，城里人到鄉(xiāng)下購房，是“領不到結婚證的婚姻”，不受法律的保護。

法律鏈接：

《物權法》第153條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

名詞解釋：

村產權房：是指占用集體土地蓋的房子，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此村產權就是沒產權。

　　配偶獨自賣房是否有效

錢先生與趙女士于2000年結婚，婚后共同投資購了一套住房出租，房屋所有權登記在錢先生名下。后來雙方感情惡化，較終分手。2007年3月，雙方辦理離婚手續(xù)，在分割財產時，趙女士發(fā)現(xiàn)，錢先生已于一個月前將房子賣給了他的同事小劉，并且已經辦理完過戶手續(xù)。趙女士認為，房子是兩個人的，賣房子的錢應該由兩人均分。

但錢先生認為，房子登記在他的名下，他有權處理，賣房子的錢也應該是他一個人的。為此，雙方爭執(zhí)不下。

律師分析：

廖暉律師認為該房產是共有房產，所以錢先生獨自?雷源博客,雷源新聞,

但需要注意的是，物權法規(guī)定的善意取得制度，必須同時具備上述規(guī)定中(一)、(二)、(三)個條件，受讓人才可以取得物的所有權。這一規(guī)定目的是保證市場交易安全，使有關不動產和動產購賣的交易更加有效。比如，夫妻共同購房，產權證是丈夫的名字，丈夫瞞著妻子把房子賣給了別人。別人如果確實不知道這是夫妻共同財產，且支付了合理的房款并變更了房產證，就可認為是善意取得。至于夫妻之間的財產爭議，只能由他們另外自行解決。所以，本案中趙女士的權益應該得到保護。

名詞解釋：

善意取得：是指無權處分他人動產或不動產的占有人，將財產轉讓給第三人，如果購受人(即第三人)在取得該動產時系出于善意，并以合理的價格轉讓，即依法取得該動產的所有權，原動產所有人不得要求受讓人返還的一項法律制度。

　　業(yè)主有權換“管家”

由于不滿原物業(yè)公司的服務，某小區(qū)新一屆業(yè)主委員會要求解聘原物業(yè)管理有限公司，重新聘請物業(yè)公司。但是，小區(qū)內新舊兩屆業(yè)主委員會同時并存，且持不同意見。面對這種情況，有關部門要求業(yè)主委員會立即停止工作，重新選舉，由選出的新業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司。原物業(yè)公司在合同到期的情況下，只好等待新業(yè)主委員會的決定。

律師分析：

廖暉律師認為，當前物業(yè)服務機構已經成為覆蓋面廣，對群眾生活產生重要影響的行業(yè)，并且社會上業(yè)主和物業(yè)服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。矛盾主要是因為開發(fā)商在小區(qū)建設時，會自行選定前期物業(yè)管理公司，在業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會成立之前，負責小區(qū)的管理工作，一些前期物業(yè)管理公司就是開發(fā)商的下屬單位，其管理水平并不能讓業(yè)主滿意。而業(yè)主想炒掉開發(fā)商聘請的“管家”時，往往困難重重。物權法的這些相關的新規(guī)定，對業(yè)主維護小區(qū)居民的共同權益提供了法律支持。但是，業(yè)主解聘開發(fā)商指定的物業(yè)公司，必須符合物權法規(guī)定的程序和業(yè)主比例，符合程序的，物業(yè)公司均不得反對。

法律鏈接：

《物權法》第81條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

《物權法》第82條：物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

《物權法》第76條：下列事項由業(yè)主共同決定：選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　自家涼快別影響鄰居生活

　　劉女士家住?？谑心承^(qū)，鄰居王先生在自家房屋的陽臺側面安裝了一個空調機的散熱器。入夏以來，王先生家一開空調，散熱器就向劉女士家臥室的窗戶方向吹來熱風，害得劉女士大熱天不敢開窗。雖然劉女士一家都很痛苦，但是不知道鄰居家的行為是否違法，他們有沒有權利要求鄰居家拆除散熱器。

律師分析：

廖暉律師認為，王先生有在自己家陽臺側面安裝散熱器的權利，但卻不能將熱風排到劉女士家而干擾到劉女士家人的正常生活，其在行使自己權利的同時，不能侵害到相鄰方劉女士家的正當權益。

該實例中，王先生的行為侵害了劉女士家的通風權，違反了《物權法》中關于相鄰關系方面的規(guī)定。劉女士可以依法要求王先生一家停止侵害、排除妨礙，也就是拆除散熱器或者改變其排風的方向，如果王先生家空調排熱風的行為給劉女士家造成損失，例如，由于夏天不能開窗導致屋內悶熱，空調開啟時間加長而引致的比正常情況下多支出的電費，劉女士可在提取證據后向王先生索賠。當然，按照團結互助的精神，劉女士較好先?孟群博客,孟群新聞,

《物權法》第89條規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

名詞解釋：

相鄰關系，是指不動產的相鄰各方在行使所有權或者經營使用權時，因相互間應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系，實質上就是對行使所有權或占有、使用權的合理延伸和必要限制。

即權利的延伸是有界限的，即不能損害所有人或經營使用人的正當權益，只有在這時，相鄰關系的另一方主體才有容忍的義務，否則其行為就要受到法律的規(guī)制，排除妨礙，給相鄰一方造成的損失還應該進行賠償。

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