房地產(chǎn)開發(fā)商王某，在城區(qū)購購面積約30畝的土地使用權(quán)，蓋一幢商貿(mào)樓。完工后，因需周轉(zhuǎn)資金，便向工行借款一千萬，承諾以這塊地做抵押。工行認(rèn)為，這塊地的價(jià)值超過貸款數(shù)額，且《擔(dān)保法》還規(guī)定了房隨地走，所以就同意了，并在土地管理部門辦理了抵押登記。后來，王某因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，需要繼續(xù)貸款，便又以樓房抵押向建行貸款五百萬元，雙方在房管部門辦理了房屋抵押登記。后因王某未能及時(shí)還貸，兩家銀行將王某訴至法院，要求行使抵押權(quán)。

分歧

對兩份抵押合同的效力及其性質(zhì)存在三種意見：

種意見：兩個(gè)合同均是無效合同。該意見認(rèn)為，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條、《房地產(chǎn)管理法》第三十二條、《擔(dān)保法》第三十六條、《物權(quán)法》百八十二、百八十三條都在強(qiáng)調(diào)一個(gè)精神，即房隨地走，地隨房走，且其應(yīng)屬于一種強(qiáng)制性原則。工行抵押了地但是房子沒有隨著走，建行抵押了房子，但是地沒有跟著走。兩者均違反了上述原則，因此兩合同均應(yīng)是無效合同。

種意見：工行所簽訂的合同有效，建行所簽訂的合同無效。該意見認(rèn)為，因?yàn)樵撟谕恋叵鹊盅航o工行，樓房應(yīng)該是隨著地走，工行的合同是有效的。建行沒有土地，只有一個(gè)樓房抵押，其沒有附著的基礎(chǔ)——土地，違反了上述原則，所以建行的合同無效。

第三種意見：兩個(gè)合同都是有效的，只不過應(yīng)是一個(gè)集合抵押。該意見認(rèn)為，地與房是不可分割的，《擔(dān)保法》第三十四條和《物權(quán)法》百八十條款，都強(qiáng)調(diào)法律、法規(guī)未禁止的各類財(cái)產(chǎn)可以一并抵押，這就是典型的集合抵押。按照先登記優(yōu)于后登記的原則，將來拍賣時(shí)一體拍賣，所得款先還工行，剩下的再還建行。

評析

筆者不贊同上述三種意見：

，考慮這兩份合同的效力頭先應(yīng)充分理解房隨地走、地隨房走原則的含義。在整體上、外觀上，地與房是不應(yīng)分開的、一體的。這就會(huì)有許多人認(rèn)為房、地的關(guān)系是主物與從物的關(guān)系，主物是地，從物是房，就像主合同和擔(dān)保合同的關(guān)系一樣。如果這樣認(rèn)為，在實(shí)務(wù)中就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)矛盾，房隨地走，很自然的是從權(quán)利服從主權(quán)利，但如果地隨房走，那么就出現(xiàn)主權(quán)利服從從權(quán)利了，這在法理上是解釋不通的。筆者認(rèn)為，土地和房屋是兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)也是兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，它們是可以分開的，都有自己獨(dú)立的價(jià)值，不存在主從關(guān)系?！稉?dān)保法》的第五十五條、《物權(quán)法》的百條明確規(guī)定，土地使用權(quán)雖然抵押了，新增房屋并不成為抵押物，只不過在拍賣的時(shí)候要把房屋隨著地一起拍賣，房屋拍賣款并不用于受償，權(quán)利的主體是可以分開的。從這里來理解，房隨地走、地隨房走原則強(qiáng)調(diào)的是房、地一體轉(zhuǎn)移，并歸屬于同一個(gè)權(quán)利主體。不能因?yàn)檎l沒有跟誰走，就一概認(rèn)定合同無效。

，關(guān)于是否是集合抵押?！稉?dān)保法》第三十四條和《物權(quán)法》百八十條款規(guī)定，集合抵押時(shí)，所有的抵押物只要一次登記就完成了抵押權(quán)的登記，但《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定，房和地是分別向不同的登記部門進(jìn)行登記的，是兩個(gè)完全不同的合同及登記行為，不可能一次就完成抵押行為，這只能算做是共同抵押。再者，假設(shè)把房和地作為一個(gè)集合抵押物的話，就是在一個(gè)集合體上存在兩個(gè)抵押權(quán)。按照先登記優(yōu)于后登記的原則，將來拍賣時(shí)一體拍賣，所得款優(yōu)先償還抵押在先的工行，剩下的再還抵押在后的建行，如房和地均貶值，還清工行的款還不夠，那么建行便一分錢也拿不到，同樣是依法登記的行為，一方獲得巨大的利益，而另一方卻損失慘重，這是完全不公平的，也不符合當(dāng)初雙方簽訂合同時(shí)的意思表示。

第三，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)工行簽訂的土地使用權(quán)抵押合同進(jìn)行登記時(shí)，對于該土地上沒有登記的房屋視為登記了，工行可在整體變賣中優(yōu)先受償。但視為登記并不是已經(jīng)登記，而后建行對房產(chǎn)登記了，在該房產(chǎn)設(shè)定了抵押權(quán)，這時(shí)就應(yīng)該根據(jù)《擔(dān)保法》第五十四條、《物權(quán)法》百九十九條，在清償?shù)臅r(shí)候，已登記的抵押權(quán)要優(yōu)于未登記的抵押權(quán)，這樣工行和建行就只能在自己登記的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

因此，筆者認(rèn)為，本案中工行與建行所簽的抵押合同均為有效合同，兩者的登記行為也是有效的行為。如果沒有地，房的價(jià)值可能沒有那么高，如果沒有房，地的價(jià)值也不會(huì)有很大幅度的高估。在具體操作上，可將地與房分別評估，然后一體拍賣，房與地的較后歸宿是同屬一個(gè)權(quán)利主體，根據(jù)當(dāng)事人意思自治的原則，工行在其土地的抵押權(quán)范圍內(nèi)對拍賣價(jià)款優(yōu)先受償，建行在其房產(chǎn)的抵押權(quán)范圍內(nèi)對拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。假設(shè)地款超出工行的債權(quán)額度，而房款不足彌補(bǔ)建行的債權(quán)額度，建行可在工行受償后超出的價(jià)款內(nèi)優(yōu)先受償，反之亦然。這樣同樣未違背房隨地走、地隨房走的原則。

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