房地產領域是涉及到物權的重要領域?！段餀喾ā肥潜Ｕ戏康禺a市場健康運行的重要法律基礎，使房地產領域涉及的權屬界定、物權保護有了明確的法律依據。隨著《物權法》的實施，房地產領域的相關制度規(guī)定需要適應《物權法》的要求，及時進行調整。

一、《物權法》的立法精神對房地產領域的影響

1．將私有財產置于與國家、集體財產平等的地位，有助于實現(xiàn)房地產領域對私有財產的保護。

《物權法》的立法精神在于對國家、集體和私人的物權給予平等保護。個人財產體現(xiàn)的是個人利益，公共財產體現(xiàn)的是公共利益，私人財產與公共財產是同等保護的，則公共物權利益與個人物權利益也就同等重要，認為公共物權利益高于個人物權利益的看法有違《物權法》的立法精神。房地產領域是涉及到物權的重要的領域，在現(xiàn)實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產的利益。因此，《物權法》對國家、集體和私人財產平等保護的原則將有助于實現(xiàn)房地產領域對私有財產的保護。

2．明確界定房地產的權屬關系，有助于定紛止爭。

《物權法》是規(guī)范財產關系的民事基本法律，調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權。《物權法》對于市場經濟起著一個基礎法律的作用，《物權法》對土地房屋的權屬關系進行明確界定，房地產市場就能夠在明確清晰的物權基礎上運行。例如，由于越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權已經成為私人不動產物權中的重要權利?！段餀喾ā窂木S護業(yè)主的合法權益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內的專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！段餀喾ā返南嚓P規(guī)定，使得房屋權屬關系的界定有了明確的依據，有助于定紛止爭。

3．從以行政管理為核心轉變到對公民私有財產的保護和促進利用。

《物權法》通過界定“私權”來限制“公權”的濫用。我國長期以來的計劃經濟體制和重公產、輕私產的觀念，導致現(xiàn)有房地產領域的立法和工作思路主要突出國家的行政管理。今后不僅要有行政管理的思維，也要有民事權利的思維，需突破現(xiàn)有以行政管理為核心的理念，從行政管理轉變到對公民私有財產的保護和促進利用上。

二、《物權法》中關于房地產的若干新規(guī)定

《物權法》涉及到房地產領域的規(guī)定主要集中在三個方面：一是房地產產權登記；二是物業(yè)管理中有關物權問題；三是土地征收和房屋拆遷中有關物權問題。

1．房地產產權登記方面

頭先，明確提出建立不動產統(tǒng)一登記制度。目前我國并無統(tǒng)一的不動產登記制度，主要存在三方面的不統(tǒng)一：一是不同行業(yè)所屬的不動產遵從各行業(yè)規(guī)定。二是土地和房屋登記分離。三是城鄉(xiāng)房屋產權管理的二元結構。城市房屋權屬登記由《城市房屋權屬登記管理辦法》進行規(guī)范；農村房屋權屬登記則發(fā)展不平衡，有依照《城市房屋權屬登記管理辦法》對農房實施權屬管理的，有出臺本地區(qū)農村房屋權屬登記管理辦法的，也有未開展房屋權屬登記的。《物權法》規(guī)定“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度”，明確了要“統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法”。

其次，增加了三種登記方式。一是預告登記。辦理預告登記后，開發(fā)企業(yè)如果將房產再賣給其他人，都將“不發(fā)生物權效力”，即后來的購房人不可能優(yōu)先得到該套房產的產權，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效地保護了購房人的合法權益。二是更正登記。更正登記可以提高不動產登記的正確性，消除登記權利與真正權利不一致的狀態(tài)。三是異議登記?！段餀喾ā穼⑹聦嵣系臋嗬艘约袄﹃P系人對不動產登記簿記載的權利提出的異議記入登記簿，并規(guī)定在異議登記15日內不起訴則異議登記失效。異議登記為真正權利人提供臨時性的保護措施。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第三，明確區(qū)分了合同效力和登記效力。《物權法》明確了“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！钡怯浭俏餀嘧儎拥囊环N公示方法，如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。

第四，對不動產登記收費做出規(guī)定。目前不動產登記收費有多種收費標準，爭議較多，《物權法》規(guī)定，不動產登記收費只能按件收取，不得按照面積、體積或者價額的比例收取。

2．土地征收和房屋拆遷方面

頭先，只有因公共利益的需要才可實行征收，非公共利益需要的拆遷由當事人平等協(xié)商。征收是國家基于社會公共利益的目的，以行政權強制取得集體、單位和個人的財產所有權并給予合理的補償?！段餀喾ā芬?guī)定，因公共利益需要，按照法律規(guī)定的權限和程序，國家（政府）可以對單位或個人的房屋進行征收，在征收之后再進行拆遷。明確了征收的兩個前提條件：一是公共利益的目的。二是按照法定權限和程序實施。而對于因非公共利益需要而進行的拆遷，則應以當事人平等協(xié)商的原則進行。

其次，《物權法》涉及到集體土地上房屋的征收拆遷活動?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》的法律關系范圍限于國有土地的房屋（包括城市規(guī)劃區(qū)內和規(guī)劃區(qū)外），不涉及農村集體土地的房屋拆遷問題。從《物權法》看，調整的拆遷關系主要涉及征收房屋時的拆遷行為，既包括城市國有土地房屋的征收拆遷，也包括集體土地房屋的征收拆遷。因此，從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)房屋統(tǒng)一管理的角度出發(fā)，填補集體土地上房屋拆遷無法律規(guī)范的空白，有必要將《城市房屋拆遷管理條例》修訂為《房屋拆遷管理條例》。

第三，強調保障被征收人的居住權利?！段餀喾ā芬?guī)定，征收居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件。這一條是現(xiàn)有《城市房屋拆遷管理條例》中沒有涉及的空白，應在房屋拆遷的有關法規(guī)中進一步明確具體的實施細則。

3．物業(yè)管理方面

頭先，明確了業(yè)主對建筑物共有部分的共有權和管理權?！段飿I(yè)管理條例》沒有關于“共有權利”的規(guī)定，只是規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權，而未規(guī)定享有共有和共同管理的權利。《物權法》規(guī)定了建筑物應區(qū)分三個權利，即區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權、共用部分的共有權，以及建筑物區(qū)分所有權人的管理權，特別是《物權法》明確了業(yè)主對物業(yè)共有部分的共同管理權利。

《物權法》規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換?！蔽餀喾鞔_了選擇物業(yè)管理方式的權利以及依法解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利是業(yè)主的物權，也就確定了業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位和核心地位，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預。

其次，修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過的條件。在物業(yè)管理活動中，關于制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)服務機構或者其他管理人等有關事項的決定，以前按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過”,而《物權法》規(guī)定，重大事項應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，其他事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

《物權法》規(guī)定，業(yè)主行使權利由業(yè)主共同決定，而不是像《物業(yè)管理條例》那樣由業(yè)主大會決定，也就是說只要征得合法人數和面積的業(yè)主同意，就可以做出有效決定。同時，降低了表決通過管理規(guī)約（公約）、議事規(guī)則和選聘、解聘物業(yè)公司的門檻，只要占半數以上人數和面積的業(yè)主同意就可以做出決定，低于《物業(yè)管理條例》規(guī)定的三分之二。但是，《物權法》提高了選舉產生業(yè)主委員會的門檻，需要占半數以上人數和面積的業(yè)主同意。

第三，確定了公共維修資金的歸屬?！段飿I(yè)管理條例》只規(guī)定了業(yè)主對專項維修資金的管理和使用進行監(jiān)督，沒有明確其所有權，《物權法》中明確規(guī)定建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。

第四，規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途?！段餀喾ā芬?guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意”。

“住改商”需經過行政許可和業(yè)主同意。法律沒有完全禁止住宅改為商用，《物權法》規(guī)定按照有關法律規(guī)定取得變更許可，以及在取得有利害關系的業(yè)主的同意的情況下，住宅可改為商用。獲得行政許可是行政許可制度決定的，是行政管理和社會管理秩序的需要。取得有利害關系的業(yè)主同意，是對私人權利保護的需要。

三、今后需進一步明確的問題

《物權法》對房地產領域的相關問題做出了重要的規(guī)定，但仍有一些規(guī)定比較原則或未予明確，在如何將《物權法》的原則規(guī)定具體落實到房地產領域的理解上甚至存在爭議。今后尚需在實踐中對以下問題進一步探索和做出相關具體的規(guī)定。

1．房地產產權登記方面

頭先，對統(tǒng)一不動產登記的理解。《物權法》第十條規(guī)定國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。對不動產統(tǒng)一登記的范圍尚未明確，是僅對建筑口的房地產進行統(tǒng)一登記，還是對林業(yè)、畜牧業(yè)、電力等房地產，即所有的房地產進行統(tǒng)一登記。我國取得不動產物權的方式主要有兩類：一類是行政機關依照法律規(guī)定的條件和程序許可開發(fā)利用的，如探礦權、采礦權等；一類是民事主體之間通過合同取得或者繼承取得的，如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權等。前一類和行政管理權關系密切，分別由不同行政機關登記管理有其合理性；后一類基本上和行政管理權沒有關系，主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。因此，至少后一類的不動產登記應當統(tǒng)一。此外，也有觀點認為，長遠看

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