專家評說“房權(quán)”五大熱點

３月１６日，十屆全國人大五次會議閉幕會。雷鳴般的掌聲響徹人民大會堂，歷經(jīng)８次審議、集納各方智慧，物權(quán)法以“２７９９票贊成”高票通過。

物權(quán)法５編２４７條中，大量條款涉及房屋物權(quán)。從不動產(chǎn)登記、到車庫車位歸屬，再到房屋拆遷，彰顯對物權(quán)的尊重和捍衛(wèi)。

全國人大法律委委員、中國政法大學(xué)校長徐顯明參與了物權(quán)法立法過程。且聽他一一點評物權(quán)法出臺后的房屋產(chǎn)權(quán)。

不動產(chǎn)置于陽光下

物權(quán)法明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?

徐顯明點評：不動產(chǎn)登記制度體現(xiàn)了現(xiàn)代意義的中國特色的物權(quán)制度，物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)的條款，明確了物的歸屬，減少侵害的可能性，有助于定紛止?fàn)幒蛯ξ餀?quán)的保護(hù)。同時，法律明確規(guī)定不動產(chǎn)登記，將不動產(chǎn)置于陽光之下，對遏制腐敗具有促進(jìn)和推動意義。

物權(quán)法出臺后，應(yīng)該盡快制定物權(quán)登記管理辦法等，回應(yīng)社會關(guān)注的登記是否收費、不登記怎么辦等問題。

業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)

業(yè)主和物業(yè)間的糾紛不時見諸報端。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。

點評：業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人，這是業(yè)主的權(quán)利之一。物業(yè)只是為業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主有權(quán)選擇服務(wù)。

車庫頭先滿足業(yè)主

２００５年６月，寧波市一住宅小區(qū)的１９名業(yè)主狀告房產(chǎn)商，稱房產(chǎn)公司銷售房子時，表示小區(qū)內(nèi)有公共停車位。但在房屋交付后，房產(chǎn)公司卻把樓前約２０００平方米的公共用地挪作他用，業(yè)主的車無處停放。

物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

徐顯明點評：盡可能協(xié)調(diào)各方意見、兼顧各方利益，正是制定物權(quán)法過程中的鮮明特點。關(guān)于車庫車位歸屬的規(guī)定，正是考慮到開發(fā)商和業(yè)主利益的平衡。若只顧業(yè)主利益，開發(fā)商可能不再開發(fā)車庫車位；若只顧開發(fā)商利益，又不符合規(guī)劃中關(guān)于公共空間的約定。

法律規(guī)定“頭先滿足業(yè)主的需要”?！邦^先”不同于“優(yōu)先”，后者指在同等條件下業(yè)主優(yōu)先獲得；“頭先”則不區(qū)分條件，更有助于保障業(yè)主利益。

不得妨礙采光權(quán)

一些居民住宅被拔地而起的高樓大廈遮擋，終日不見陽光。物權(quán)法對此做出規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

法律還規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定排放大氣污染物、水污染物，棄置固體廢物，施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

徐顯明點評：采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)等屬于相鄰權(quán)，物權(quán)法把相鄰權(quán)作為一類權(quán)利固定下來，有助于化解糾紛和矛盾，促進(jìn)鄰里和諧，構(gòu)建和諧社會。

拆遷須為公共利益

較近，重慶“較牛釘子戶”成為人們關(guān)注焦點。物權(quán)法規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時，法律還明確規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?

徐顯明點評：法律規(guī)定了嚴(yán)格的補償機(jī)制，保護(hù)公共利益和公民個人利益。

物權(quán)法實施后，“釘子戶”是否可以強(qiáng)拆，關(guān)鍵是看拆遷后將建設(shè)什么項目。如果是商業(yè)項目就沒有理由征收。

物權(quán)法規(guī)定，國家、集體、私人的物權(quán)平等保護(hù)。在我看來，社會應(yīng)該更好地保護(hù)公民的物權(quán)，他們處于弱勢。國家相關(guān)部門應(yīng)盡快完善配套的其他法律法規(guī)，比如侵權(quán)法等。

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