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規(guī)定籠統(tǒng) 難操作 《物權(quán)法》難斷車位歸屬
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 530 次
商業(yè)小區(qū)的車位到底歸誰所有呢?《物權(quán)法》將如何界定小區(qū)車位的權(quán)屬?《市場報》記者為此采訪了法律界有關人士。
存在不少法律盲點
“小區(qū)停車費糾紛的關鍵是確定權(quán)屬。”北京憶通律師事務所畢文強律師說。大多業(yè)主都寄希望于即將實施的《物權(quán)法》能夠打破目前小區(qū)內(nèi)物業(yè)坐莊壟斷車位的局面, 但一些法律界人士對此卻并不樂觀。
涉及小區(qū)停車位置分地上停車位和地下車庫兩種,二者概念不同。北京律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員陳旭認為,多數(shù)小區(qū)的地面停車位占用的是小區(qū)的公共區(qū)域,所有權(quán)應屬于全體業(yè)主,收益權(quán)也屬于全體業(yè)主。但在車庫到底應該歸誰這個問題上,陳旭認為,目前《物權(quán)法》做出的是框架性的規(guī)定,對于車位的一些具體糾紛比較難于操作。
陳旭認為,車位糾紛的焦點問題都需要有關部門盡快制定《物權(quán)法》的實施細則加以規(guī)范。
畢文強律師認為,目前還存在兩個法律盲點,“對于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位,其收費標準和執(zhí)行是否應該由政府介入?在業(yè)主委員會還沒有產(chǎn)生的時候,業(yè)主所有的停車位其停車費怎么收?。俊?
業(yè)主共有實有弊端
中國政法大學教授江平稱,根據(jù)《物權(quán)法》的相關規(guī)定,今后區(qū)劃內(nèi)的車位,要么歸開發(fā)商所有,要么歸具體某個業(yè)主所有,要么歸物管公司所有,歸全體業(yè)主共有將很難再出現(xiàn)。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用的車位,仍然屬于業(yè)主共有。
“此次《物權(quán)法》對車位的態(tài)度是盡量明晰產(chǎn)權(quán),盡量不要搞成業(yè)主共有?!苯秸f,規(guī)劃內(nèi)停車位歸業(yè)主共有,存在很多弊端。
法律條文應細化
“遺憾的是,我國民法對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究并不深入和徹底,所以在住宅小區(qū)車庫、車位權(quán)利歸屬上出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象。”北京市京都律師事務所的戴福律師說。中國人民大學法學院王宗玉教授也表示有同感:“車位的問題很復雜,《物權(quán)法》的規(guī)定較籠統(tǒng),可操作性不強?!?
王宗玉教授說:“《物權(quán)法》規(guī)定,如果車位在建筑規(guī)劃內(nèi),業(yè)主在購房時應與開發(fā)商約定車位的歸屬。不過,由于業(yè)主處于劣勢地位,在約定時會對業(yè)主不利。”
王宗玉教授認為:“一般來說,如果車位已計入公攤面積,車位的所有權(quán)應歸業(yè)主所有。但其也存在弊端?!逼涞谋锥嗽谟?,當發(fā)生爭議時,哪方負有舉證責任,以及如何確認車庫、車位是否攤?cè)氤杀静幻鞔_?!耙驗楣珨偯娣e的計算涉及專業(yè)問題,法院很難查清?!?
《物權(quán)法》第七十四條款規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業(yè)主的需要。戴福律師認為此規(guī)定顯而易見缺乏可操作性:“什么是應當頭先滿足業(yè)主的需要?怎么才算滿足業(yè)主的需要?如果開發(fā)商將其價格定得過高,業(yè)主購不起,這算不算滿足業(yè)主的需要?”
法律專家建議完善立法
復雜的小區(qū)車庫、車位問題,引發(fā)的新型權(quán)利類型甚至不能為傳統(tǒng)民法所涵蓋。法律界人士認為,隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷深入發(fā)展,有必要對傳統(tǒng)民法的相關概念、制度進行突破,以適應現(xiàn)實生活的需要。王宗玉教授提出:“《物權(quán)法》的規(guī)定不細致,應該完善立法。”
戴福律師認為:“如果單純按照購房者購購房屋時是否分攤了車庫、車位成本確定車庫、車位的權(quán)利歸屬,涉及比較復雜的建筑專業(yè)問題,在實踐中難以操作。應該通過立法要求開發(fā)商從立項開始,即對車位設施單獨立項,單獨計算其材料費、人工費,并分攤到房屋價格中。”
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