內(nèi)容摘要: 涉案停車場(chǎng)屬建筑區(qū)劃內(nèi)、規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)，是小區(qū)的配套設(shè)施，其使用應(yīng)頭先滿足小區(qū)業(yè)主的要求。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要
　　■原 告（上訴人）：深圳市某某投資發(fā)展有限公司
　　■被 告（被上訴人）：深圳市某某物業(yè)管理有限公司
　　■第三人：深圳市某某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
　　案情回放
　　業(yè)委會(huì)更換新“管家”
　　開發(fā)商索要停車費(fèi)收益
　　深圳市某某投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱投資發(fā)展公司）系小區(qū)建設(shè)單位，其取得的小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明停車場(chǎng)面積為８８１５平方米，不計(jì)入業(yè)主公共分?jǐn)偯娣e，投資發(fā)展公司依規(guī)劃進(jìn)行了建設(shè)。投資發(fā)展公司與小區(qū)業(yè)主分別簽訂的商品房購(gòu)賣合同中均約定停車場(chǎng)歸投資發(fā)展公司所有。２００２年４月２２日，投資發(fā)展公司就涉案小區(qū)停車場(chǎng)取得深圳市物價(jià)局南山分局頒發(fā)的《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》和《廣東省深圳市經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)價(jià)目表》，獲準(zhǔn)按批準(zhǔn)價(jià)格收取機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)。２００２年６月１２日，投資發(fā)展公司與案外人（小區(qū)原物業(yè)服務(wù)公司）簽訂了一份停車場(chǎng)委托管理合同，委托該案外人對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)進(jìn)行收費(fèi)管理，所收費(fèi)用歸投資發(fā)展公司，投資發(fā)展公司每月向其支付管理報(bào)酬。２００４年１０月３１日，投資發(fā)展公司作為管理單位取得小區(qū)停車場(chǎng)的《深圳市經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)許可證》。
　　２００４年１２月２１日，小區(qū)業(yè)委會(huì)與本案深圳市某某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定：業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司對(duì)包括停車場(chǎng)在內(nèi)的涉案小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公共設(shè)施（包括停車場(chǎng)）的維修和養(yǎng)護(hù)管理；停車場(chǎng)共２１０個(gè)車位，按照每個(gè)車位每月１５０元收費(fèi)；合同期限為三年，自２００４年１２月２０日至２００８年１月１日止。物業(yè)公司于２００５年１月１日開始負(fù)責(zé)包括停車場(chǎng)在內(nèi)的涉案小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。
　　此后，投資發(fā)展公司與物業(yè)公司就停車場(chǎng)的管理、收益問題發(fā)生糾紛。投資發(fā)展公司主張物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理又不支付停車費(fèi)收益的行為，侵犯了其對(duì)停車場(chǎng)的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判令：１、物業(yè)公司立即撤離小區(qū)停車場(chǎng)，將該停車場(chǎng)返還給投資發(fā)展公司；２、物業(yè)公司賠償投資發(fā)展公司停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收益損失（按每月１１０００元的標(biāo)準(zhǔn)，從２００５年１月起計(jì)至其撤離小區(qū)車庫(kù)止）。
　　裁判結(jié)果
　　合同約定停車場(chǎng)非業(yè)主共有
　　投資建設(shè)方享有收益權(quán)
　　此案經(jīng)一、二審法院審理認(rèn)為，１９９３年１０月１日開始施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定可由發(fā)展商與購(gòu)房業(yè)主通過(guò)約定的方式確定車位、車庫(kù)的歸屬。本案中，投資發(fā)展公司與業(yè)主分別簽訂的購(gòu)賣合同中均約定停車場(chǎng)歸投資發(fā)展公司所有，而涉案小區(qū)停車場(chǎng)又未計(jì)入業(yè)主公共分?jǐn)偯娣e之中，故該停車場(chǎng)不屬于全體業(yè)主共有的設(shè)施。投資發(fā)展公司作為小區(qū)發(fā)展商，是停車場(chǎng)的投資人和建設(shè)人，其所建停車場(chǎng)亦經(jīng)政府主管部門規(guī)劃驗(yàn)收合格。根據(jù)民法的公平原則和等價(jià)有償原則，投資發(fā)展公司作為停車場(chǎng)的投資建設(shè)方，雖未取得產(chǎn)權(quán)登記，但其對(duì)停車場(chǎng)所享有的收益權(quán)仍應(yīng)得到確認(rèn)和保護(hù)。物業(yè)公司在２００５年初接手小區(qū)的物業(yè)管理工作后，也實(shí)際向業(yè)主及外來(lái)車輛收取了停車場(chǎng)的車位使用費(fèi)，獲取了收益。因此，物業(yè)公司應(yīng)向投資發(fā)展公司支付其在經(jīng)營(yíng)管理停車場(chǎng)期間的收益（停車費(fèi)收入扣除管理費(fèi)用），該收益可參照投資發(fā)展公司和案外人（原物業(yè)服務(wù)公司）之間的停車場(chǎng)委托管理合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)（即每月人民幣１１０００元）計(jì)付，一直計(jì)付至判決生效之日止。判決生效以后的停車庫(kù)收益如何支付以及按何標(biāo)準(zhǔn)支付等問題，由當(dāng)事人協(xié)商解決或另循法律途徑解決。
　　涉案停車場(chǎng)屬建筑區(qū)劃內(nèi)、規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)，是小區(qū)的配套設(shè)施，其使用應(yīng)頭先滿足小區(qū)業(yè)主的要求。在目前情況下，為滿足業(yè)主對(duì)停車場(chǎng)的使用需求，必須由小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)。本案中物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)委會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)單位，故物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和經(jīng)營(yíng)行為，不構(gòu)成對(duì)投資發(fā)展公司的侵權(quán)。投資發(fā)展公司要求收回停車場(chǎng)自行管理或委托其他公司經(jīng)營(yíng)管理，依據(jù)不足，法院不予支持。綜上，法院判決如下：一、物業(yè)公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)按照每月人民幣１１０００元的標(biāo)準(zhǔn)向投資發(fā)展公司支付自２００５年１月１日起至本判決生效之日止的涉案小區(qū)停車場(chǎng)的收益。二、駁回投資發(fā)展公司的其他訴訟請(qǐng)求。
　　法官手記
　　車位歸屬“有約定從約定”
　　一、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬：建設(shè)單位與業(yè)主之間有約定的，從其約定。
　　隨著汽車數(shù)量持續(xù)迅猛增長(zhǎng)，停車難問題日益嚴(yán)重的社會(huì)問題，車位、車庫(kù)的歸屬、利用、處分等問題也隨之成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間就此發(fā)生糾紛并訴諸法律的情況屢見不鮮。
　　住宅小區(qū)全面竣工后，在房屋對(duì)外發(fā)售前，按規(guī)劃配建的車位、車庫(kù)上的全部權(quán)利（且不論其是否為完整的所有權(quán)）應(yīng)歸建設(shè)單位所有，理論學(xué)術(shù)界及司法實(shí)踐對(duì)此均予以認(rèn)同。在初始權(quán)利無(wú)爭(zhēng)議的情況下，車位、車庫(kù)的權(quán)屬之爭(zhēng)的核心問題實(shí)際上是：在建設(shè)單位將小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)全部轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，車位、車庫(kù)是否作為房屋的從物或小區(qū)附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)移給業(yè)主所有？如果建設(shè)單位在與業(yè)主簽訂的房屋購(gòu)賣合同中約定建設(shè)單位保留車位、車庫(kù)的相關(guān)權(quán)利，該約定的效力如何？
　　本案一、二審判決均在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒行之前作出，當(dāng)時(shí)全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)均未對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬予以規(guī)定。但在１９９３年，由深圳市人大常委會(huì)制訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的第十三條已作出了車位、車庫(kù)歸屬“有約定從約定”的規(guī)定。根據(jù)本案投資發(fā)展公司與業(yè)主的約定及上述轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，涉案停車場(chǎng)仍應(yīng)歸投資發(fā)展公司所有，其對(duì)停車場(chǎng)的收益權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)。
　?。玻埃埃纺觐C行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，確認(rèn)了車位、車庫(kù)歸屬“有約定從約定”的認(rèn)定原則。該法第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附或者出租等方式約定。
　　另外，根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款和較高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，屬業(yè)主共有。業(yè)主基于此法律規(guī)定而依法享有的共有權(quán)，受法律保護(hù)，該權(quán)利的內(nèi)容或者具體表現(xiàn)形式發(fā)生變化，不影響對(duì)權(quán)利屬性及權(quán)利主體的認(rèn)定。增設(shè)的車位所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)歸業(yè)主共有，則該部分車位亦屬業(yè)主共有。
　　二、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。
　　從本案引申出來(lái)一個(gè)問題，即是不論如何確定車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬，車位、車庫(kù)作為小區(qū)生活必備的配套設(shè)施的性質(zhì)，決定了其頭先應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主停車。物權(quán)法第七十四條款明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。對(duì)于業(yè)主而言，其停車需要具有無(wú)限性和無(wú)時(shí)間性，何時(shí)購(gòu)車、會(huì)購(gòu)幾輛車，無(wú)法確定，故其總希望建設(shè)單位長(zhǎng)期保留車位、車庫(kù)以滿足其將來(lái)的使用需要。而對(duì)于建設(shè)單位而言，其能夠提供的車位、車庫(kù)是有限的，但其作為從事商業(yè)活動(dòng)的市場(chǎng)主體，看重資本利用的效率，總希望能盡快將車位全部出售，以收回成本或?qū)崿F(xiàn)盈利。在業(yè)主短期內(nèi)并無(wú)購(gòu)購(gòu)需要或業(yè)主以外的人出價(jià)較高的情況下，建設(shè)單位當(dāng)然希望其能向業(yè)主以外的人出售車位。
　　較高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條對(duì)此作出了進(jìn)一步的規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附或出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定；前述‘配置比例’是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！笔聦?shí)上，業(yè)主的需要是一個(gè)漸進(jìn)的、變動(dòng)的狀態(tài)，滿足業(yè)主需要也是一個(gè)相對(duì)的概念。特定時(shí)間段內(nèi)，如業(yè)主的合理停車需要已得到滿足，則應(yīng)當(dāng)允許建設(shè)單位將多余的車位、車庫(kù)不定期地出租給業(yè)主以外的人使用；待業(yè)主的停車需要逐步增加而無(wú)法得到滿足時(shí)，建設(shè)單位有義務(wù)終止與業(yè)主以外的人建立的車位出租合同關(guān)系，收回車位供業(yè)主使用。這樣可以避免資源浪費(fèi)，充分發(fā)揮物的效用，同時(shí)也有利于部分解決停車難的社會(huì)問題。
　　三、不論車位歸屬，均應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理。
　　根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定，停車場(chǎng)等配套設(shè)施的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理以及對(duì)車輛的行駛、停泊進(jìn)行引導(dǎo)和管理均屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。因此，在小區(qū)已合法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，不論車位、車庫(kù)歸建設(shè)單位還是業(yè)主所有，均應(yīng)交由該物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理，建設(shè)單位和業(yè)主無(wú)權(quán)要求自行管理或另行委托他人進(jìn)行管理。這不僅是法律法規(guī)的規(guī)定，也是穩(wěn)定小區(qū)、有效利用和管理車位、車庫(kù)的要求。如將車位、車庫(kù)的管理和小區(qū)其他物業(yè)服務(wù)分離，往往發(fā)生安全、環(huán)境衛(wèi)生、通行等方面的沖突，不同的服務(wù)管理單位之間難以協(xié)調(diào)，容易引發(fā)矛盾，進(jìn)而影響小區(qū)居民的正常生活。因此，本案二審確認(rèn)了投資發(fā)展公司對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)的收益權(quán)，但駁回了其要求物業(yè)公司交還停車場(chǎng)管理權(quán)的訴訟請(qǐng)求。（彭寧）
　　法律知識(shí)
　　合同履行原則
　　合同的履行，是指合同的當(dāng)事人按照合同完成約定的義務(wù)，如交付貨物、提供服務(wù)、支付報(bào)酬或價(jià)款、完成工作、保守秘密等。合同履行應(yīng)遵守哪些原則呢？
　　一、全面履行原則
　　《合同法》第６０條第１款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。這一規(guī)定，確立了全面履行原則。全面履行原則，又稱適當(dāng)履

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！