嘉宏閣業(yè)主要維權(quán)

　　爭(zhēng)端1：發(fā)電機(jī)歸誰(shuí)所有

小區(qū)配套的發(fā)電機(jī)歸誰(shuí)所有，管理費(fèi)用是否包括發(fā)電機(jī)的使用與維修費(fèi)用？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，嘉宏閣的業(yè)主與物管公司各有各說(shuō)。

　　業(yè)主 ：發(fā)電機(jī)“不作為”

　　何女士是嘉宏閣的業(yè)主之一，2002年底簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同，2003年4月初收樓入住。何女士表示，搬入嘉宏閣以來(lái)，小區(qū)已停過(guò)幾次電，而發(fā)電機(jī)從來(lái)沒(méi)有使用過(guò)。她說(shuō)：“這里停電短的幾十時(shí)辰，長(zhǎng)則十幾個(gè)公里，低層的住戶還好，像我們這樣住在較高層的，上下樓都要爬樓梯，既花時(shí)間又消耗體力?！?

　　“有次停電時(shí)，我們?nèi)艺谧娞?。?dāng)時(shí)里面一片漆黑，由于沒(méi)有發(fā)電，我們被困了好幾個(gè)公里?！弊≡?樓的業(yè)主曹先生夫婦向記者抱怨。

　　何女士和其他業(yè)主曾就發(fā)電的問(wèn)題向負(fù)責(zé)小區(qū)物管的廣州嘉泰物業(yè)管理公司投訴過(guò)數(shù)次，不過(guò)沒(méi)有得到回應(yīng)。去年年底，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司將發(fā)電機(jī)從小區(qū)拉走，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的作法提出質(zhì)疑。

　　業(yè)主周先生表示：“現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去幾個(gè)月了，大家都不知道發(fā)電機(jī)是否了回來(lái)。即便真是拿去維修，也應(yīng)該有臨時(shí)發(fā)電機(jī)替換，況且發(fā)電機(jī)從來(lái)沒(méi)有發(fā)過(guò)電，怎么可能壞掉？”

　　沒(méi)有了發(fā)電機(jī)，曹先生認(rèn)為自己的遭遇肯定還會(huì)重演?！鞍l(fā)電機(jī)是小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，管理公司沒(méi)有權(quán)力把它搬走，即使是去維修，也應(yīng)該征得業(yè)主的同意?！?p>

　　物業(yè)公司　：開(kāi)發(fā)電機(jī)要收費(fèi)

　　記者日前來(lái)到嘉宏閣，找到負(fù)一層的電機(jī)房，發(fā)現(xiàn)大門(mén)已被鎖，無(wú)法看清里面的情況，于是約見(jiàn)了嘉泰物管公司負(fù)責(zé)人鄧經(jīng)理。

　　鄧經(jīng)理坦承，發(fā)電機(jī)確實(shí)未曾使用過(guò)，而物業(yè)公司也已將發(fā)電機(jī)運(yùn)出維保，至今尚未回。但他認(rèn)為，“不管發(fā)電機(jī)是否存在問(wèn)題，物業(yè)公司都有權(quán)進(jìn)行處理?！?p>　　他告訴記者，正常情況下，發(fā)電機(jī)每個(gè)月至少要啟動(dòng)兩次，每次較少兩個(gè)公里，這是一筆不小的開(kāi)支?！靶^(qū)目前的物業(yè)管理費(fèi)為1元/㎡，而管理費(fèi)并不包括發(fā)電機(jī)的使用費(fèi)用。廣州地區(qū)現(xiàn)在停電的機(jī)會(huì)極少，即使停電，兩三個(gè)公里內(nèi)也能恢復(fù)，如果業(yè)主確實(shí)需要發(fā)電機(jī)，我們會(huì)列出價(jià)目表，業(yè)主在交費(fèi)之后就能使用?！?p>　　　　　　　　　　

　　物管協(xié)會(huì)：發(fā)電機(jī)業(yè)主共有

　　記者就此事采訪了廣東省物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張朝德，在他看來(lái)，這是一場(chǎng)比較典型的小區(qū)公共設(shè)施所有權(quán)之爭(zhēng)。他告訴記者，公共設(shè)施內(nèi)容主要以規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建圖為準(zhǔn)，一般包括公共照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和動(dòng)力系統(tǒng)，動(dòng)力系統(tǒng)則包括配電房、發(fā)電機(jī)等。因此，嘉宏閣小區(qū)內(nèi)的發(fā)電機(jī)應(yīng)當(dāng)屬于公共設(shè)施的范圍。

　　“配備照明系統(tǒng)是小區(qū)綜合驗(yàn)收的內(nèi)容之一，雖然沒(méi)有具體法律，但是有相關(guān)的物管行業(yè)規(guī)定，小區(qū)發(fā)電機(jī)每半個(gè)月應(yīng)當(dāng)發(fā)動(dòng)一次。此外，開(kāi)發(fā)商在未通過(guò)業(yè)委會(huì)或大部分業(yè)主許可的情況下將發(fā)電機(jī)運(yùn)離小區(qū)，這種行為是不合法的。如果因維修暫停使用，在檢期間應(yīng)該配備臨時(shí)發(fā)電機(jī)?！?p>

　　爭(zhēng)端2：手機(jī)基站安裝誰(shuí)決定

　　發(fā)電機(jī)沒(méi)了，不過(guò)嘉宏閣的樓頂?shù)故嵌嗔藰印肮謻|西”。業(yè)主陳先生告訴記者，不知什么時(shí)候開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商在小區(qū)樓頂安裝了一個(gè)長(zhǎng)方體設(shè)備。物管公司解釋，這是一套手機(jī)信號(hào)接收系統(tǒng)。

　　業(yè)主：安裝設(shè)備未經(jīng)授權(quán)

　　記者前天致電廣州移動(dòng)1860，客服服務(wù)代表解釋，該設(shè)備是一個(gè)手機(jī)基站。出于穩(wěn)定手機(jī)通訊信號(hào)的需要，移動(dòng)公司以付費(fèi)的形式，在廣州市內(nèi)部分高層樓頂租用了一定空間建立基站。

　　記者在嘉宏閣天臺(tái)看到，移動(dòng)公司在該樓盤(pán)安裝的信號(hào)接收裝置共有4個(gè)，均用長(zhǎng)約2米，寬、高約0.5米的金屬箱包裹，外形呈長(zhǎng)方體。每個(gè)信號(hào)接收裝置由四根直徑約5厘米的黑色電纜連接，纜線通至樓底。

　　業(yè)主張先生認(rèn)為，樓盤(pán)售出之后，小區(qū)內(nèi)所有公共配套都應(yīng)歸業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)力占用小區(qū)內(nèi)公用空間。張先生說(shuō)：“在沒(méi)有得到廣大業(yè)主授權(quán)的情況下，物業(yè)公司私自與相關(guān)公司接觸，安裝微波接收裝置，這顯然侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，也違反了相關(guān)政策法規(guī)?！?p>　　“開(kāi)發(fā)商在天臺(tái)建立的這個(gè)手機(jī)基站，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意。而相關(guān)部門(mén)的答復(fù)卻是通過(guò)了業(yè)主的簽名，我們懷疑物管公司從中做了手腳?！标愊壬赋?，“既然是租用小區(qū)公共空間，相關(guān)收費(fèi)應(yīng)該歸所用業(yè)主共有，現(xiàn)在這些錢(qián)卻在物管公司那邊。”

　　物業(yè)公司?。鹤饨鹋c業(yè)主無(wú)關(guān)

　　記者把業(yè)主的疑問(wèn)反饋給物業(yè)公司。鄧經(jīng)理稱，基站租金的歸屬問(wèn)題，不應(yīng)該歸業(yè)主所有。“一般情況下，這筆租金應(yīng)該用在小區(qū)的設(shè)備運(yùn)作或者維修等方面，和業(yè)主沒(méi)有直接關(guān)系。而且即使相關(guān)部門(mén)交付費(fèi)用，也必須通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)處理?，F(xiàn)在嘉宏閣沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，因此，物管公司有權(quán)代為保管?！?p>　　　　　　　　　

　　物管協(xié)會(huì)?。鹤饨饝?yīng)用作物管開(kāi)支

　　張朝德稱，手機(jī)基站的租金應(yīng)歸業(yè)主所有，但不一定要交給業(yè)委會(huì)處理。在業(yè)主同意的前提下，物業(yè)公司可以把租金作為物業(yè)管理整體開(kāi)支的一部分。不過(guò)，這里所說(shuō)的“業(yè)主同意”，也可以指業(yè)委會(huì)同意，但如果小區(qū)內(nèi)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司則需以公示的形式告知全體業(yè)主，獲得通過(guò)方能使用。

　　爭(zhēng)端3：業(yè)委會(huì)成立“擱淺”

　　經(jīng)歷過(guò)與開(kāi)發(fā)商及物管公司的一系列矛盾后，去年12月，嘉宏閣小區(qū)部分業(yè)主代表到街道城管科申請(qǐng)成立業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主：符合業(yè)委會(huì)成立條件

有著大多數(shù)人的支持，負(fù)責(zé)牽頭的業(yè)主陳先生原本以為成立業(yè)委會(huì)是水到渠成的事。然而事與愿違，直到今天，嘉宏閣業(yè)委會(huì)還只是一個(gè)幻想，原因是開(kāi)發(fā)商不配合。

　　“我們是按照正規(guī)程序去辦理的，擬訂的《關(guān)于組建頭次業(yè)主大會(huì)籌備組的建議》也通過(guò)了公示，但較后得到的答復(fù)卻是‘不夠成立條件’?！痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)，陳先生稱自己一點(diǎn)也不明白。

　　感到不解的不僅是陳先生一人，業(yè)主張先生也表示，在申報(bào)之前，自己曾到街道居委會(huì)了解相關(guān)政策，然后再根據(jù)要求將相關(guān)材料上報(bào)。雖然開(kāi)發(fā)商不同意，張先生仍認(rèn)為小區(qū)完全有條件成立業(yè)委會(huì)，因?yàn)椤爸С殖闪I(yè)主委員會(huì)的業(yè)主超過(guò)了80％?！?p>　　　　

　　城管?。和镀睓?quán)不以戶為單位

　　負(fù)責(zé)業(yè)委會(huì)成立相關(guān)手續(xù)的江南中街城管科職員屈明表示，根據(jù)《物業(yè)管理頭次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序》的規(guī)定，頭次業(yè)主大會(huì)籌備組成員應(yīng)當(dāng)由住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主和建設(shè)單位組成。而建設(shè)單位或共有住房出售單位必須授權(quán)委托一名代表參加籌備組工作，填寫(xiě)《建設(shè)單位/公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》。

“嘉宏閣的建設(shè)單位，也就是開(kāi)發(fā)商金居房地產(chǎn)公司并沒(méi)有派代表參加籌備工作，因此籌備組無(wú)法確立，自然也就不能成立小區(qū)業(yè)委會(huì)。”屈明說(shuō)，“我們已經(jīng)發(fā)出通知給金居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，并催促他們盡快上報(bào)參與籌備組人員名單?！?p>　　　　　　

　　物管協(xié)會(huì)　：按面積投票合理

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主投票權(quán)超過(guò)三分之二，是業(yè)主委員會(huì)成立的基本條件之一。而廣州不少樓盤(pán)，特別是單體樓，開(kāi)發(fā)商擁有的樓體使用面積超過(guò)三分之一。也就是說(shuō)，如果無(wú)法獲得開(kāi)發(fā)商的贊成，業(yè)主委員會(huì)就將無(wú)法成立。

　　雖然不少業(yè)主都認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以戶數(shù)作為業(yè)委會(huì)選舉的投票單位。但客觀而言，以面積作為投票單位比戶數(shù)為單位計(jì)算更為合理。以嘉宏閣為例，一、二、三層屬于商鋪，再加上負(fù)一層的車(chē)庫(kù)，四層樓均只有一位業(yè)主，如果以戶數(shù)計(jì)算，每層樓只有一個(gè)投票權(quán)，而其它樓層則有多個(gè)投票權(quán)，這顯然是不合理的。

　　[律師觀點(diǎn)]

　　運(yùn)行費(fèi)用業(yè)主分?jǐn)?p>法規(guī)：根據(jù)《關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通知》，廣東省各類物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括提供房屋、設(shè)施維修、綠化的養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、檔案管理服務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)，但不包含小區(qū)（樓宇）內(nèi)的公共水電費(fèi)用，其公共水電費(fèi)的分?jǐn)傓k法按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

就嘉宏閣事件而言，小區(qū)物管費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括發(fā)電機(jī)的使用和維修的相關(guān)費(fèi)用。不過(guò)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行的電費(fèi)則屬于小區(qū)公共水電費(fèi)用范圍，應(yīng)該由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　物管公司不當(dāng)?shù)美?p>　　法規(guī)：在《物權(quán)法》草案中，已經(jīng)規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分所有建筑物的樓頂空間屬于區(qū)分所有建筑物的共用部分，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。未經(jīng)所有業(yè)主同意的情況下，物業(yè)公司在小區(qū)樓頂安裝手機(jī)基站，是對(duì)其區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）的權(quán)益的侵害。

　　根據(jù)嘉宏閣業(yè)主的陳述，物管公司取得了轉(zhuǎn)讓樓頂空間的權(quán)利價(jià)金，獲得了利益，而其獲得利益的結(jié)果，就是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利受到損害，這符合不當(dāng)?shù)美姆商卣鳌?p>

　　以面積確定投票權(quán)

　　法規(guī)：根據(jù)《物業(yè)管理頭次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序》章第三條，業(yè)主投票表決《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》須經(jīng)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上贊成的，方能通過(guò)。業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，并不是以業(yè)主戶數(shù)為單位，而是每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。

　　嘉宏閣的一、二、三層商鋪以及地下車(chē)庫(kù)都屬于開(kāi)發(fā)商所有，總共的84戶住宅目前也只入住了50多戶。如此算來(lái)，即使入住的業(yè)主全部贊成，他們的投票權(quán)也很難達(dá)到2/3。

詹禮愿（廣東博厚律師事務(wù)所）

　　開(kāi)發(fā)商是較好的協(xié)調(diào)者

　　發(fā)電機(jī)被搬走了，樓項(xiàng)多了個(gè)手機(jī)基站，嘉宏閣的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的種種行為有悖常理，他們想通過(guò)法律維護(hù)自身的權(quán)益，但現(xiàn)實(shí)讓他們很無(wú)奈，因?yàn)樗麄儾荒芴嵴?qǐng)上訴。而不能上訴的原因是該小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)。根據(jù)相關(guān)法律，業(yè)主上訴屬于個(gè)人行為，無(wú)法獲得授權(quán)。于是，成立有確定授權(quán)主體資格的業(yè)委會(huì)成了解決嘉宏閣糾紛的關(guān)鍵。

　　從目前的情況來(lái)看，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的支持，嘉宏閣小區(qū)業(yè)委會(huì)肯定無(wú)法組建。這就回到了較近討論熱烈的開(kāi)發(fā)商責(zé)任問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)企業(yè)，較直接的社會(huì)責(zé)任體現(xiàn)就是為消費(fèi)者提供優(yōu)良品質(zhì)的住房。而在

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