把非封閉陽臺當成封閉陽臺計算面積，實測面積超標普遍，法院受理80業(yè)主起訴開發(fā)商違反合同

1月17日早上8點半，一份80位業(yè)主聯(lián)合狀告威爾夏大道開發(fā)商的起訴書正式遞到了豐臺法院，原因是“開發(fā)商盛達興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱‘盛達公司’）違反合同，把非封閉陽臺當成封閉陽臺來計算面積”。據(jù)悉，豐臺法院已經(jīng)正式立案。這80位業(yè)主從互不相識，到成立維權(quán)組，再到正式起訴，一共用了不到一個月的時間。威爾夏大道維權(quán)組成員陳星（化名）告訴記者，參加訴訟的80位業(yè)主都沒有收房，現(xiàn)在還有不少人在外租房。究竟是怎樣的矛盾，會讓急切想要遷入新居的業(yè)主們拒絕收房，而要和盛達公司對簿公堂呢？

「發(fā)現(xiàn)」開放陽臺改封閉，收房補交數(shù)萬房款

張景告訴大家多交的房款問題出在陽臺面積的計算，實際上是因開發(fā)商把合同中約定的半封閉陽臺按照封閉陽臺來計算所致。一石激起千層浪。

去年12月中旬，沉浸在即將收房喜悅中的威爾夏大道業(yè)主們陸續(xù)接到了收房通知單，上面寫明了需要補交的房款，每戶為2萬至8萬元不等，交齊款項后才能辦理入住手續(xù)。

這似乎是交房中一個必經(jīng)的程序，在其他很多業(yè)主都準備交錢拿鑰匙的時候，業(yè)主張景（化名）卻留了個心眼，他想搞清楚自己房款誤差是怎么產(chǎn)生的。張景從銷售人員處拿到了房屋面積統(tǒng)計表，一看自己房子的建筑面積增加了約2.1平米，使用面積卻增加了約2.7平米，他覺得不對頭，“使用面積應該是包括在建筑面積之內(nèi)的，怎么可能使用面積增加得比建筑面積還多呢”。于是，張景輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到負責該小區(qū)測繪的中航測繪，詢問面積增加一事。得到的答案令張景大吃一驚，原來交房前開發(fā)商告知中航測繪，較初規(guī)劃的非封閉陽臺也按封閉陽臺來算面積了。按照相關規(guī)定，封閉陽臺是按照全面積來計算房款，而非封閉陽臺是按照全面積的一半來計算房款，這樣一來，面積差就產(chǎn)生了。

為了讓更多的鄰居知道這一情況，張景馬上就在威爾夏大道論壇上發(fā)帖揭示了這個“秘密”，告訴大家多交的房款問題出在陽臺面積的計算，實際上是因開發(fā)商把合同中約定的半封閉陽臺按照封閉陽臺來計算所致。一石激起千層浪，經(jīng)過張景的提醒，不少業(yè)主都開始想辦法查自己房子陽臺的實測面積和預測面積的出入。結(jié)果發(fā)現(xiàn)張景所言不虛。業(yè)主陳星向記者出示了一份單據(jù)顯示，套內(nèi)房屋預測面積（含陽臺）為83.95平米，而套內(nèi)房屋實測面積增加了3.02平米，在陽臺面積一欄，原先陽臺的預測面積為8.20平米，而實測面積為11.19平米，實測陽臺面積比預測增加了2.99平米，占了增加面積的99%.結(jié)算的結(jié)果是，陳星需要補房款2.3萬元。

維權(quán)組成員楚明（化名）需要補房款約為1.8萬元，她的單據(jù)顯示，套內(nèi)房屋實測面積比預測面積增加了2.05平米，而陽臺的預測面積為7.72平米，實測面積為10.09平米，一掐算，這多出的2.05平米，全是封閉陽臺后算出的面積。

「糾紛」補充協(xié)議中規(guī)定開發(fā)商統(tǒng)一封陽臺

售樓小姐只說是開發(fā)商免費給我們封，也沒說會按封閉陽臺來算面積，我才答應簽補充協(xié)議的”，陳星的說法得到不少業(yè)主的證實。

通過跟項目開發(fā)商盛達公司工作人員的溝通，業(yè)主們了解到，盛達公司之所以把原來約定的非封閉陽臺按封閉陽臺計算面積，理由就是補充協(xié)議中規(guī)定了由開發(fā)商統(tǒng)一封裝陽臺。陳星向記者出示了他當初與盛達公司簽訂的預售房合同，合同中表明：有3個陽臺，其中1個為封閉陽臺，2個為非封閉陽臺。合同后面還附了一個補充協(xié)議，其中第三條是關于統(tǒng)一封裝陽臺的補充約定：為了小區(qū)的整體美觀和實用，在國家政策允許的前提下，出賣人（盛達公司）為業(yè)主全部統(tǒng)一封裝主合同第三條第三款所指的非封閉陽臺，購受人同意由出賣人封陽臺，并同意入住后保持封閉狀態(tài)，出賣人承擔封陽臺的全部費用，購受人同意封裝陽臺不按設計變更程序處理等等。

“當初購房時，售樓小姐表示一個陽臺封閉，兩個陽臺為非封閉，非封閉的陽臺只收一半面積的錢，簽補充協(xié)議時她只說是開發(fā)商免費給我們封，也沒說會按封閉陽臺來算面積，我才答應簽補充協(xié)議的”，陳星的說法得到不少業(yè)主的證實。

在業(yè)主們發(fā)現(xiàn)了陽臺面積非封閉和封閉的“貓膩”之后，威爾夏大道的業(yè)主論壇活躍起來，業(yè)主們在論壇上抱團聯(lián)合了起來。大家發(fā)現(xiàn)，1＃，5＃，8＃，4＃樓都在陽臺面積計算上存在“非封閉陽臺變成封閉陽臺”的問題。

對于開發(fā)商誠信的聲討，成了論壇上的一個主要話題。楚明告訴記者，業(yè)主們認為既然在預售合同中開發(fā)商約定了封閉陽臺和非封閉陽臺，那就應該遵守合同，雖然在補充協(xié)議中約定由開發(fā)商來對非封閉陽臺進行統(tǒng)一封裝，但開發(fā)商只是代工行為，并不代表能多算陽臺面積。

對此，威爾夏大道相關負責人向記者表示，該公司是嚴格按合同來操作，合同上怎么寫，就怎樣來執(zhí)行。但她沒有對非封閉陽臺和封閉陽臺之爭做出解釋。

「現(xiàn)狀」法院受理80位業(yè)主起訴

在售樓處，楚明向開發(fā)商負責人和其談判律師提出了幾種方案，比如讓業(yè)主先驗房、收房，將因陽臺問題產(chǎn)生的補交款擱置，讓法院裁決，不影響業(yè)主入住，但是都沒有得到開發(fā)商認同，談判以失敗告終。

去年12月16日下午，威爾夏大道30多位業(yè)主在該樓盤售樓處開了一次碰頭會，會議主要目的是就陽臺面積差異問題和盛達公司進行初步協(xié)商。趕到現(xiàn)場參加會議的盛達公司一位副總在與眾業(yè)主協(xié)商時，明確承認收房階段公布的1＃，5＃，8＃，4＃樓各戶型實測套內(nèi)面積中，非封閉陽臺面積均是按全部面積計算的，但是雙方?jīng)]有達成解決辦法。

12月21日，100多位業(yè)主來到威爾夏大道售樓處，授權(quán)四位代表與開發(fā)商進行了談判，“當時的授權(quán)書拿在手里都厚厚一沓”，代表之一楚明回憶說。在售樓處，楚明向開發(fā)商負責人和其談判律師提出了幾種方案，比如讓業(yè)主先驗房、收房，將因陽臺問題產(chǎn)生的補交款擱置，讓法院裁決，不影響業(yè)主入住，但是都沒有得到開發(fā)商認同，談判以失敗告終。

12月24日，業(yè)主們在業(yè)主論壇上發(fā)起成立維權(quán)組，次報名的有74位。隨后，不斷有業(yè)主加入進來。當天晚上，天時律師事務所兩位律師應邀為業(yè)主提供法律咨詢，隨后接受了業(yè)主們的起訴委托。12月29日，律師就把律師函寄給了開發(fā)商?！拔覀儏⒓釉V訟的業(yè)主一共是80位”，楚明告訴記者。

1月13日，參加訴訟的業(yè)主碰了一次頭，大家在現(xiàn)場簽名辦理了訴訟手續(xù)。1月17日兩位業(yè)主代表和律師一起把起訴書遞交給了豐臺法院，并給大家?guī)Щ亓恕胺ㄔ阂呀?jīng)受理”的好消息。至此，業(yè)主維權(quán)正式進入了司法程序。

■關注

開發(fā)商曾遭規(guī)委罰款逾百萬

市規(guī)委執(zhí)法大隊證實，“沒等我們驗收，開發(fā)商就主動來交代”；業(yè)主估算補交陽臺面積房款總額上千萬元

楚明還告訴記者，1月8日，她在北京市規(guī)劃委員會查到了一份對盛達公司的行政處罰單，其中寫明，“因增加面積，違反規(guī)劃許可證的規(guī)定，屬違法建設”，市規(guī)委依法對其進行了罰款。“金額是一百零幾萬”，楚明說，現(xiàn)在開發(fā)商還只是在規(guī)委繳了罰款進行了變更，但是由于辦產(chǎn)權(quán)證必須通過建委，所以開發(fā)商可能還得去建委進行面積變更，到時候迎接開發(fā)商的可能是又一張罰單。

1月17日，記者在北京市規(guī)委執(zhí)法大隊證實了盛達興業(yè)被罰一事。“還沒等我們?nèi)ヲ炇?，開發(fā)商就主動來交代，說是增加了面積，這是屬于違反規(guī)劃的行為，于是我們根據(jù)相應法規(guī)對其進行了罰款”，執(zhí)法大隊工作人員透露。

業(yè)主們算了筆賬，涉及到陽臺問題的戶主應該不少于500戶，按平均每戶補足3萬元來算，開發(fā)商光在陽臺面積上就能獲利1500萬元，而封裝陽臺的成本每戶才1000多元，500戶也才50萬元，再加上需要繳納給主管部門的百萬罰金，開發(fā)商還是能賺取千萬元左右的利潤。

記者昨日聯(lián)系上威爾夏大道副總彭文濤，但他未對此發(fā)表任何評論，僅表示公司已決定不接受任何采訪。

收不收房？業(yè)主維權(quán)備受煎熬

簽字收房等于承認陽臺增加面積；不收房，業(yè)主擔心以后出現(xiàn)質(zhì)量問題

雖然堅持參加訴訟的態(tài)度很堅決，但是維權(quán)組中的一些成員也不禁有些擔憂，“12月31日是收房截止日，我們現(xiàn)在沒有收房，如果以后發(fā)現(xiàn)房子質(zhì)量方面有問題的話，比如墻上有裂縫什么的，那該怎么辦呢”。

“如果我們?nèi)ナ辗?，勢必要在面積確認協(xié)議書上簽字，等于是承認了陽臺增加面積，該協(xié)議書一經(jīng)簽字具有法律效力，驗房時對陽臺全面積付款再提異議，屬于單方反悔，法律是不支持的，所以我們現(xiàn)在堅決抵制收房”，楚明說。

陳星告訴記者，他們已經(jīng)做好了持久戰(zhàn)的準備，“我們不是不想早點收房，我現(xiàn)在還在外面租房住，好幾次我去威爾夏想要看看自己的房子，保安都不讓進去，說是沒拿鑰匙就不能看”。

和陳星他們不同的是，一些業(yè)主雖然心里憤憤不平，但是他們無奈之下選擇了補交房款，收房入住。張景就是其中之一。作為較早發(fā)現(xiàn)陽臺面積“貓膩”，也是較早喚醒大家維權(quán)意識的業(yè)主，張景的“屈服”讓不少人有些失望。

“我是因為耗不起啊，如果訴訟在3個月之內(nèi)會出結(jié)果，不論勝敗我一定會參加，但是一般來說司法程序都不可能那么快，”張景說，他急等著房子結(jié)婚，所以為了盡快收房只好和開發(fā)商簽訂了“房屋面積確認書”，并且補交了2.3萬元的房款。張景還告訴記者，他當時表示要將不認可增加面積寫進驗收表，但是開發(fā)商沒有同意。

威爾夏大道相關負責人未對80多位業(yè)主抵制收房一事發(fā)表看法，但她表示，盡管收房截止日期是12月31日，但是只要尚未收房的業(yè)主有收房要求，公司還是會受理。

■觀點

業(yè)內(nèi)說法 非成熟開發(fā)企業(yè)所為

接受記者采訪的幾位開發(fā)商均表示，盛達公司的做法頗有點“不厚道”，非成熟的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所為。

一位在馬連道開發(fā)樓盤的開發(fā)商說，雖說補充協(xié)議是和合同一并有效的，但是盛達公司是在沒有告知業(yè)主面積計算會變更的情況下簽訂補充協(xié)議，所以肯定會引起業(yè)主反對。

一位在菜戶營開發(fā)樓盤的開發(fā)商則表示，此種情況違反了合同，不應該向業(yè)主收錢。

律師說法 在法律上站不住腳

邱寶昌（匯佳律師事務所主任律師）：盛達公司在法律上是站不住腳的。根據(jù)合同法，格式合同條款中有兩種以上解釋的，要采用對合同提供方不利的解釋。

盛達公司沒有告知業(yè)主簽了補充協(xié)議就要

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