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　　作為我省頭個以招投標形式聘用物業(yè)公司的居民小區(qū)，鄭州中方園的物業(yè)問題歷經(jīng)多次風(fēng)波，一直未能得到圓滿解決。對此，專家們給了詳細的分析，并指出解決物業(yè)管理難較關(guān)鍵的是讓業(yè)主自己當(dāng)家做主。

　?。郯Y狀］ 怪圈困住中方園

　　2005年10月13日，因收取道路維修基金發(fā)生沖突，中方園業(yè)主王先生的汽車被值班的保安“破相”。之后不久，王先生遭到幾個不明身份的年輕人毆打。物業(yè)管理出現(xiàn)問題——小區(qū)環(huán)境差——業(yè)主不滿意——業(yè)主不繳納物業(yè)費——物業(yè)公司收益減少——物業(yè)減少人員開支——服務(wù)減少——物業(yè)管理出現(xiàn)問題?，F(xiàn)在的中方園小區(qū)似乎就陷入這樣一個怪圈。

　　在采訪中，許多業(yè)主向記者反映，中方園小區(qū)存在丟失自行車、房屋漏水和水管破裂而物業(yè)管理公司未盡到維修或聯(lián)系維修的義務(wù)等問題。

　　對此，圓方物業(yè)的解釋是，在新老物業(yè)公司交接過程中，由于種種原因，有不少問題都沒有銜接好，以至于出現(xiàn)這樣或者那樣的情況。“可能我們的工作確實有一定的漏洞，再加上業(yè)主們對我們工作的誤會，他們就通過拒交物業(yè)費來表達自己的不滿，直接導(dǎo)致我們收入銳減，現(xiàn)在大概有50％的業(yè)主拖欠物業(yè)費，在這種情況下，雖然我們并沒有減少服務(wù)人員的數(shù)量，但是可以對比一下，現(xiàn)在我們的員工收入是同行業(yè)中較低的，他們肯定會不滿意，表現(xiàn)在服務(wù)量上就會相對地減少。”圓方物業(yè)負責(zé)人陳澤說。

　　病因一：主仆顛倒致使業(yè)主利益受損

　　“因為物業(yè)我們已經(jīng)起訴了80多戶業(yè)主，還有很多沒有起訴！”采訪中，天倫物業(yè)管理公司一位負責(zé)人說。

　　一個小區(qū)，僅因為物業(yè)管理就出現(xiàn)了多起對簿公堂的事情，物業(yè)管理到底怎么了？人們不禁感到疑惑。

　　鄭州大學(xué)公共管理學(xué)院楊教授說，說起物業(yè)管理，很多人很容易聯(lián)想到物業(yè)公司，很多地方的法規(guī)也把物業(yè)管理定義為請物業(yè)公司管理，實際上二者是沒有必然聯(lián)系的。試想，如果個人購了一棟樓房，完全可以自己決定請不請物業(yè)公司，那么50個人購了一棟樓，為什么就非要請物業(yè)公司進行管理呢？現(xiàn)在普遍采取的請物業(yè)公司管理這種模式，很容易造成業(yè)主將自己所置物業(yè)交給一個不相干的物業(yè)公司進行管理，人為造成主仆顛倒，直接導(dǎo)致了損害業(yè)主合法權(quán)益的事情層出不窮，物業(yè)管理因此也混亂不堪。中方園現(xiàn)象正是如此。

　　病因二：法規(guī)缺失造成無章可循

　　楊教授還說，部分法律法規(guī)線條過粗，缺乏可操作性，比如，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的登記，業(yè)主的房產(chǎn)證上普遍沒有對共有財產(chǎn)進行登記，試想，你都不知道自己有哪些財產(chǎn)，保護財產(chǎn)又從何談起呢？甚至在更多情況下，就連土地使用權(quán)證書賣完樓都還在開發(fā)商手上，而沒有登記在業(yè)主名下。

　　還有，物業(yè)公司的服務(wù)標準也不統(tǒng)一，現(xiàn)實生活中，同樣是交納了100元物業(yè)管理費，a　小區(qū)有50個保安值班，業(yè)主安居樂業(yè)，而b小區(qū)卻只有10個保安，業(yè)主們一個月丟失了3輛自行車。相關(guān)部門沒有一個可依據(jù)的操作規(guī)范來約束物業(yè)公司的服務(wù)標準，也是問題層出不窮的原因之一。

　　病因三：惡性競爭引發(fā)服務(wù)質(zhì)量打折

　　據(jù)統(tǒng)計，鄭州市目前有近500家物業(yè)管理公司，管理環(huán)境局勢復(fù)雜。鄭州市物業(yè)管理協(xié)會秘書長武鳳翔認為，現(xiàn)階段，物業(yè)市場競爭非常激烈，諸多中小物業(yè)管理企業(yè)面臨生存的困境，但又不甘心被市場淘汰，為了在物業(yè)管理市場中搶占一席之地，不惜采用非常規(guī)甚至有悖于行業(yè)發(fā)展的惡性競爭手段，這在某種程度上加劇了物管行業(yè)的競爭，導(dǎo)致了物業(yè)管理市場的混亂。

　　另外，物業(yè)管理公開招標難度大，行業(yè)內(nèi)存在惡性競爭等，加劇了物業(yè)管理招標工作的混亂。如鄭州市一些企事業(yè)單位的小區(qū)，在實行物業(yè)管理招標時，采取以低價選擇的標準，哪家物業(yè)管理公司要的價低就選誰。而企業(yè)為了中標，不得不以降價甚至低于成本價競標。“物業(yè)公司是以盈利為目的的，低價中標后，必然會在物業(yè)服務(wù)和管理質(zhì)量上大打折扣，一系列物管問題暴露出來，物管糾紛在所難免。”楊教授說。

　　病因四：部分居委會、業(yè)主委員會也想分杯羹

　　一個巴掌拍不響，也不能僅僅把物業(yè)管理混亂的責(zé)任全部推到物業(yè)公司身上。

　　武鳳翔舉例說，一些小區(qū)的居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司存在著千絲萬縷的聯(lián)系。居委會和業(yè)主委員會并非本著對業(yè)主負責(zé)、積極促進物業(yè)管理改進的態(tài)度，而是瞄準物業(yè)管理這塊“肥肉”，想從中分一杯羹。更惡劣的是，向物業(yè)管理公司提出一些無理要求:如要求該物業(yè)管理公司必須在業(yè)主委員會專業(yè)下工作，并必須向業(yè)主委員會交納一定數(shù)額的押金；要求物業(yè)管理公司將收取物業(yè)費的一部分上繳業(yè)主委員會；要求物業(yè)管理公司將小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施用于開展經(jīng)營活動，并將全部收入上繳業(yè)主委員會；要求物業(yè)管理公司每年給業(yè)主委員會提供經(jīng)費等等。按照上述要求，即便業(yè)主委員會能夠選聘來新的管家，但多數(shù)物管公司接管后不久即宣告退出。

   ［藥方］

　　劑：量化服務(wù)標準

　　目前，我國還沒有專門法規(guī)對物業(yè)管理作出細致的規(guī)定，鄭州市惠濟區(qū)法院揭培綠、楊琳法官說，中國物業(yè)管理協(xié)會、鄭州市物業(yè)管理協(xié)會雖然根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，制定了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準，對物業(yè)管理的方方面面進行了規(guī)定，但是，一個不可忽視的問題是，該《標準》沒有強制力，也就是違反了該規(guī)定卻沒有相應(yīng)的處罰措施。此外，對于服務(wù)的細節(jié)等同樣沒有作出更為具體的規(guī)定，比如，不同等級的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)該有幾名保安來值守，應(yīng)該有幾名保潔員來打掃衛(wèi)生。

　　出于對衛(wèi)生和安全等公共利益的需要，政府或者行業(yè)管理協(xié)會應(yīng)該牽頭制定可行性強的《物業(yè)管理操作規(guī)范》，對于小區(qū)的建筑物、共享設(shè)備、共享設(shè)施的管理、維護要求進行詳細規(guī)定。比如綠化達到什么標準，衛(wèi)生達到什么標準，安全達到什么標準等等應(yīng)該明確作出規(guī)定。說白了，就是我交了100元物業(yè)管理費，應(yīng)該有幾個保安來值班，有幾個保潔工來打掃衛(wèi)生，應(yīng)該有一個標準可依。

　　劑：明確業(yè)主共有財產(chǎn)

　　采訪中，長期從事房地產(chǎn)法律事務(wù)的王女士表達了這樣的觀點:要對物業(yè)特別是業(yè)主共享的財產(chǎn)進行詳細登記，明確業(yè)主的權(quán)利，不給開發(fā)商或者物業(yè)公司侵害業(yè)主權(quán)益提供方便。房產(chǎn)證附帶詳細的小區(qū)圖紙，圖紙應(yīng)該載明整個小區(qū)的規(guī)劃、會所、共享部位、共享設(shè)備設(shè)施(包含綠地、道路、停車場等等配套設(shè)施)、公攤面積、套內(nèi)面積等。

　　第三劑：咋管理讓業(yè)主說了算

　　“根據(jù)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，廢除物業(yè)公司的非法壟斷，取消物業(yè)公司的資質(zhì)管理和收費硬性規(guī)定，全面放開競爭也不失為一條良好的解決途徑?！睏罱淌谝查_出了自己的藥方，是聘請一個物業(yè)公司統(tǒng)管所有事務(wù)，還是聘請不同的服務(wù)公司，來分做保安、保潔工作，還是業(yè)主自己招聘工人親自管理等都是業(yè)主自己的事情，有關(guān)部門沒有必要進行干涉。

　　以深圳景洲大廈為例，即便聘請較好的保安公司、保潔公司、設(shè)備維修公司、電梯公司等等，全部費用也得比請一家物業(yè)公司省30％(不含被侵占的停車場收費，景洲大廈的停車場收入已經(jīng)歸業(yè)主了，如果算上停車場，那么得省60％了)。這樣的好處是一可以為業(yè)主省錢，二可以省掉不少物業(yè)公司的管理人員開支(這部分人的開支是巨大的)，三可以解除業(yè)主不容易更換物業(yè)公司的問題，避免出現(xiàn)物業(yè)公司相對業(yè)主組織過于強大的問題。策劃：王世偉 執(zhí)行：記者　王紅偉 陳松 本報見習(xí)記者 時鵬/攝

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