越來(lái)越多的人成為有車族，商品房的車位也越發(fā)緊俏，在車位問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主經(jīng)常發(fā)生矛盾，有車的業(yè)主愿意購(gòu)車位的產(chǎn)權(quán)，但是開(kāi)發(fā)商卻只愿意出租，或出賣使用權(quán)。記者發(fā)現(xiàn)多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)以每月不低于400元的價(jià)格出租車位，或者以7萬(wàn)元以上的價(jià)格出賣使用權(quán)。而目前法律對(duì)車位的所屬權(quán)問(wèn)題尚無(wú)明確規(guī)定。

　　車位使用權(quán)到底歸誰(shuí)？

　　由于我國(guó)土地國(guó)有化的性質(zhì)，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬界定上，土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)是分離的。目前我國(guó)法律中，就住宅區(qū)域內(nèi)的綠地、通道等公共設(shè)施的土地使用權(quán)歸誰(shuí)所有，沒(méi)有明確的規(guī)定。界定這一權(quán)屬應(yīng)該依據(jù)誰(shuí)承擔(dān)了該土地的土地出讓金，但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房?jī)r(jià)格究竟如何構(gòu)成沒(méi)有明確的規(guī)定，所以購(gòu)房人很難了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出讓金。這也導(dǎo)致了車位權(quán)屬問(wèn)題上的爭(zhēng)議。

　　租金不等于車管費(fèi)？

　　很多業(yè)主認(rèn)為，停車位使用的是全體業(yè)主的土地，所以收取的停車費(fèi)應(yīng)包括兩部分，一是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；另一部分為車輛看管費(fèi)用，該費(fèi)用歸作為看管人的開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司所有。但是目前由于車位的權(quán)屬不清，此部分收入完全為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司所有。

　　我國(guó)法律并沒(méi)有明確禁止租賃行為在租金之外收取管理費(fèi)用。但是，車位作為特殊意義上的不動(dòng)產(chǎn)，其管理收費(fèi)受到政府相關(guān)部門的特別約束，沒(méi)有政府物價(jià)部門的審核許可，物業(yè)管理部門不得擅自或超出法定的收費(fèi)幅度任意收取。其租賃合同應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)管理部門備案登記。

　　使用權(quán)超期怎么辦？

　　一些小區(qū)向業(yè)主出賣的是車位的使用權(quán)，售價(jià)通常在7萬(wàn)元以上。車位使用權(quán)購(gòu)賣合同實(shí)質(zhì)上是車位租賃合同，而依據(jù)我國(guó)合同法，租賃合同期限不得超過(guò)20年，如果超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

　　所以，如果居民購(gòu)購(gòu)了車位的使用權(quán)，那么在合同失效后，車位將重新歸開(kāi)發(fā)商所有，這就為業(yè)主更換物業(yè)公司埋下了隱患。由于是住宅內(nèi)的車位，車位產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商或早期的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商或其物業(yè)就會(huì)以此限制業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)公司。

　　車位問(wèn)題的癥結(jié)，就在于我國(guó)土地制度的特殊性和物權(quán)立法方面的滯后。應(yīng)該實(shí)施車位產(chǎn)權(quán)證制度，從立法上明確，在出售商品房時(shí)，應(yīng)將與住宅開(kāi)發(fā)配套且不可分離的車位出售給購(gòu)房人，除非購(gòu)房人放棄權(quán)利。

　　【相關(guān)鏈接】

　　開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售小區(qū)車位

　　據(jù)新華社電根據(jù)正在征求意見(jiàn)的物權(quán)法草案，車庫(kù)、綠地等小區(qū)內(nèi)共有空間的歸屬有了“說(shuō)法”。這意味著，任何人都不能以任何方式和理由，對(duì)這些屬于小區(qū)業(yè)主共有的空間進(jìn)行占有或牟利，否則，有關(guān)部門可對(duì)這種行為給予處理。

　　聲音

　　隨著坐擁車的激增，一些城市居民小區(qū)的車庫(kù)由于供不應(yīng)求，其價(jià)格也“水漲船高”，“巴掌大的地方，竟然也要十來(lái)萬(wàn)元錢！”很多業(yè)主據(jù)此提出疑問(wèn)，作為商品房公共基礎(chǔ)配套設(shè)施的一部分，當(dāng)初物價(jià)部門在核定商品房售價(jià)的時(shí)候，車位的建設(shè)成本已納入其中并打入房?jī)r(jià)，全體業(yè)主購(gòu)房時(shí)掏了車位的錢，開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)再把車位拿出來(lái)賣給少數(shù)業(yè)主進(jìn)行牟利？近年來(lái)，因小區(qū)車位的所有權(quán)人歸屬不明，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生的此類糾紛并非鮮見(jiàn)。

　　提示

　　建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理。

　　點(diǎn)評(píng)

　　目前，由于對(duì)小區(qū)公共物品所有權(quán)的歸屬并不明確，致使許多開(kāi)發(fā)商利用這一法律空白，在小區(qū)的房屋出售之后，又將本應(yīng)屬于業(yè)主的公共物品如車位等再度出售，以進(jìn)行牟利。根據(jù)物權(quán)法草案的規(guī)定，車位等公共物品在沒(méi)有因約定屬于他人所有的，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，業(yè)主可以根據(jù)情況通過(guò)業(yè)主會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)對(duì)此進(jìn)行處理和分配。這意味著，今后開(kāi)發(fā)商將不能再在這方面“做文章”。

　　購(gòu)車位也要領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證

　　購(gòu)房子要領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，大家可能都知道。可購(gòu)的車位也要領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，恐怕知道的人就不多了。根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)規(guī)定，自2003年1月1日起，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位的銷售應(yīng)以“個(gè)”為計(jì)價(jià)單位，并可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證。

　　車位論個(gè)賣，大小有規(guī)定

　　《通知》中規(guī)定，商品房銷售(預(yù)售)中，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位的銷售應(yīng)以“個(gè)”為計(jì)價(jià)單位。銷售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)購(gòu)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)秦兵律師告訴記者，單獨(dú)核發(fā)停車位所有權(quán)證可以與商品房的產(chǎn)權(quán)證同名，也可以不同名。只要購(gòu)賣雙方愿意，購(gòu)一套房可以購(gòu)多個(gè)停車位。

　　早在1998年出臺(tái)的《停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃(試行)》，就對(duì)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)車位的大小制定了詳細(xì)的指標(biāo)：一個(gè)小型機(jī)動(dòng)車室內(nèi)停車位的長(zhǎng)、寬、高分別為5米、2米、2.2米，機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)內(nèi)的主要通道寬度不得小于6米，在停車場(chǎng)內(nèi)停放的小型機(jī)動(dòng)車之間的縱向凈距、橫向凈距、車背對(duì)停車時(shí)車間尾距應(yīng)不小于2米、1米、1米。

　　面積計(jì)算辦法可以二選一

　　關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位面積的計(jì)算方式，《通知》中列出了兩種辦法，一是按停車位實(shí)際占用面積的方式計(jì)算，二是按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的方式計(jì)算，但每一幢樓房只能選擇一種計(jì)算方式。

　　產(chǎn)權(quán)登記面積，由測(cè)繪單位根據(jù)購(gòu)賣雙方的銷售(預(yù)售)合同中約定的計(jì)算方式進(jìn)行測(cè)量。選擇按實(shí)際占用面積方式的，合同中應(yīng)約定另有公用建筑面積的部位名稱、面積；選擇按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e方式的，合同中應(yīng)約定停車位實(shí)際占用面積、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的部位名稱、面積，分?jǐn)傁禂?shù)、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

　　業(yè)主沒(méi)簽字，“戶口”上不了

　　《通知》還明確指出，購(gòu)賣合同中對(duì)室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位面積計(jì)算方式未作約定的，開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的測(cè)量面積，應(yīng)由購(gòu)賣雙方簽訂補(bǔ)充合同進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。同時(shí)規(guī)定，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位面積計(jì)算方式、面積未經(jīng)購(gòu)賣雙方確認(rèn)，交易、登記部門不得辦理交易、登記手續(xù)。

　　秦兵律師提醒業(yè)主，如果對(duì)面積有異議，可以自行找家合法的測(cè)繪單位進(jìn)行復(fù)測(cè)。尤其是在《通知》實(shí)施前已經(jīng)形成事實(shí)交易的，盡快要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)辦。信報(bào)記者蔡雪婧

　　具備五個(gè)條件車位才能收費(fèi)

　　規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)停車位有配套指標(biāo)，但并不是所有的停車位物業(yè)公司都可以收費(fèi)。根據(jù)市房地局較新的規(guī)定，小區(qū)停車位收費(fèi)必須有5個(gè)條件。

　　2001年9月25日起實(shí)施的由北京市國(guó)土資源和房屋管理局、公安局和民政局共同發(fā)文的居住小區(qū)安全防范管理規(guī)定對(duì)其中目前糾紛較多的停車服務(wù)管理作了較為具體的要求。

　　按規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù)并按照《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》收取停車費(fèi)的，應(yīng)具備5個(gè)條件：

　　一、應(yīng)保證停車有位、停車有序。二、24公里專人看管停車場(chǎng)或采用電視監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視。三、車輛進(jìn)出停車場(chǎng)要登記，進(jìn)門發(fā)放停車憑證，出門憑證放行。四、物業(yè)管理企業(yè)要與存車人簽訂停車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。五、向存車人提供物業(yè)管理企業(yè)發(fā)票或停車專用發(fā)票。

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