全國人大法律委員會委員、中國人民大學(xué)法學(xué)院院長王利明指出，《物權(quán)法》主要回答了三個問題：這個東西是誰的?對這些東西享有什么權(quán)利?怎么保護自己的東西，損害別人的東西要承擔(dān)什么責(zé)任?從這個意義上，只有物權(quán)歸屬清晰，整個社會方能穩(wěn)定，否則人人都去爭奪有限的社會資源，由此引發(fā)的糾紛無從判斷誰是誰非，這體現(xiàn)出《物權(quán)法》的“定紛止爭”功能。

對于物業(yè)管理領(lǐng)域來說，《物權(quán)法》出臺的意義似乎來得更深刻一些：業(yè)主對房屋擁有產(chǎn)權(quán)毋庸置疑，但如何正當(dāng)行使權(quán)利不損害其他業(yè)主?物業(yè)公司如何真正樹立服務(wù)理念，尊重業(yè)主權(quán)利，將自己所作所為與業(yè)主權(quán)益和業(yè)主委員會的作用和諧一致起來?正是在近年來由于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展引發(fā)物業(yè)管理糾紛不斷且矛盾日趨嚴重的背景下，《物權(quán)法》才為眾多有產(chǎn)者所期盼?！段餀?quán)法》能成為業(yè)主維權(quán)的“尚方寶劍”嗎?讓我們細讀法律條文，品味一下《物權(quán)法》是如何對物業(yè)管理矛盾進行“定紛止爭”的。

“風(fēng)能進，雨能進，國王不能進”

[案例]葛某居住在上海羅陽四村一套底層房屋。因為與物業(yè)公司發(fā)生租賃糾紛，物業(yè)管理公司在葛某不在場的情況下，采取強制行動，擅自將房門撬開，將葛某的東西搬出。

[問題]物業(yè)管理公司能否假借維護秩序或者管理名義，擅自進入業(yè)主或者承租人家里?

[《物權(quán)法》解釋]“風(fēng)能進，雨能進，國王不能進?！边@段物權(quán)法上被廣為引用的名言也許較能詮釋這類糾紛。這句話是英國前頭相威廉·皮特在十八世紀留下的，它用來形容私人財產(chǎn)權(quán)的重要性和神圣性：屋子可能很破舊，屋頂可能搖搖欲墜；風(fēng)可以吹進這所房子，雨可以打進這所房子，但是國王不能踏進這所房子，他的千軍萬馬也不敢跨過這間破房子的門檻。倘依此言，物業(yè)管理公司憑什么擅自進入業(yè)主家中，還公然拿走業(yè)主家中的財物!沒有較基本的物權(quán)觀念，缺乏對私人財產(chǎn)所有權(quán)的敬意是這類糾紛發(fā)生的根本思想根源。

《物權(quán)法》規(guī)定，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)(第64條)。私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞(第66條)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利(第70條)。物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決(第32條)。侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任(第37條)。因此，業(yè)主對房屋享有專屬的、排他的所有權(quán)，其他任何人和組織均不得未經(jīng)同意進入業(yè)主房屋內(nèi)，當(dāng)然物業(yè)管理公司也不能例外。正所謂“所有權(quán)為大”，現(xiàn)在社會上要的就是對私人財產(chǎn)和所有權(quán)觀念尊重，對物權(quán)法的敬畏。此其一。

其二，物業(yè)管理公司的“管理”一詞徒生許多是非，給物業(yè)管理公司一種有權(quán)管理業(yè)主的錯覺，但此“管理”并非真正帶有公權(quán)性質(zhì)的行政管理，實則是物業(yè)管理公司受業(yè)主委托為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)而已，物業(yè)管理公司沒有高出業(yè)主一等的地位，與其說是“物業(yè)管理”，還不如說是“物業(yè)服務(wù)”。這次《物權(quán)法》明確以物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱之，實在是正本清源。

其三，物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是委托合同關(guān)系，業(yè)主對物業(yè)管理公司有選擇權(quán)?！段餀?quán)法》第81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)或者其他管理人管理?！币虼?，物業(yè)管理公司的“飯碗”掌握在業(yè)主手中，擅自闖入業(yè)主家中，完全顛倒了兩者的法律地位。

車位和車庫不由物業(yè)管理公司說了算

[案例]2006年8月，蘇州高爾夫花園的大門再次被無法進入小區(qū)停車的業(yè)主們堵得嚴嚴實實，業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生爭吵互不相讓。事情的起因是小區(qū)停車位的問題。高爾夫花園的停車位分為兩種，一種是地面臨時停車位，一種是地下停車庫的車位。兩種停車位價格相差頗大，前者月租金只要100多元，后者月租金要400多元，一次性購斷價格為8萬至12萬。業(yè)主普遍覺得地下停車庫車位的價格過于昂貴，均不愿意購購，所以空下來的停車位很多，而地面停車位只有100多個，遠不夠業(yè)主使用，只有采用抽簽的方式分配，結(jié)果相當(dāng)部分的業(yè)主沒有抽到，從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司不讓沒有停車位的車子進入小區(qū)，而業(yè)主認為，這是我的房子，不讓我開車進來毫無道理可言。

[問題]對車位、車庫究竟誰說了算?細分下去，問題有三個層面，頭先，車位和車庫的權(quán)屬問題；其次，業(yè)主對小區(qū)的車位、車庫的使用有沒有優(yōu)先權(quán)的問題；第三，對車位、車庫管理的具體程序問題。

[《物權(quán)法》解釋]對照《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，頭先對小區(qū)車位和車庫的歸屬問題有了說法，主要有兩種情況，種是針對建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，這類車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。一般來說，如果規(guī)劃時，車位和車庫的建筑成本是計入總成本中較后分攤到業(yè)主購購價格中的，業(yè)主可以爭取通過購賣合同、與合同或者其他協(xié)議的方式約定由業(yè)主擁有車位、車庫的所有權(quán)，反之，車位、車庫的所有權(quán)歸開發(fā)商的可能性比較大。當(dāng)然，開發(fā)商也可以放棄所有權(quán)作為促銷樓盤的手段，較終的歸屬取決于業(yè)主與開發(fā)商的約定。種是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，歸屬業(yè)主共有。這種車位多為臨時停車位，與前一種車位的區(qū)別就在于是否經(jīng)由規(guī)劃，這可以在政府部門的小區(qū)規(guī)劃圖中進行查證。

屬于業(yè)主共有的車位、車庫，業(yè)主可以使用這是毫無疑問的，但對于屬于開發(fā)商或者物業(yè)管理公司所有的車位、車庫，業(yè)主如何使用?如果開發(fā)商將其車庫或車位全部對外銷售或者出租，導(dǎo)致業(yè)主無處停車，業(yè)主該怎么辦呢?對此，《物權(quán)法》明確：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。甚為明顯，這一條主要是為了防止開發(fā)商任意出賣車位或車庫，以保護業(yè)主的利益，立意是好的，但如何理解，特別是將來司法實踐中如何適用，有待較高院出臺司法解釋。比如對于開發(fā)商出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主在同等條件下是否享有優(yōu)先權(quán)?在程序上如何保證這種優(yōu)先權(quán)的實現(xiàn)?如果開發(fā)商擅自出售或者出租給第三人影響業(yè)主停車，業(yè)主是否有權(quán)申請法院撤銷或者宣告無效?較近媒體報道廣州、北京等城市的開發(fā)商在《物權(quán)法》生效前突擊出售小區(qū)車位從而引發(fā)熱議，可以預(yù)見，如何保證小區(qū)車位、車庫“應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要”將成為不容回避的問題。

較后一個問題就是業(yè)主對共有的車位、車庫如何行使所有權(quán)?《物權(quán)法》對此也只是提供了基本的程序：，既為共有，則業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利(第70、72條)；，共同管理不能由單個業(yè)主為代表，而由業(yè)主大會或業(yè)主委員會代表業(yè)主共同決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力(第76、78條)；第三，大多情況下，業(yè)主大會、業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)來具體負責(zé)車位、車庫的管理事宜(第82條)；第四，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的停車費應(yīng)歸于業(yè)主共有，物業(yè)公司無權(quán)自主決定，應(yīng)按業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議分配。

對“群租”現(xiàn)象有說法

[案例]上海浦東知名樓盤綠城小區(qū)因“群租糾紛”成為關(guān)注焦點。某二房東把一套3室1廳的房子分割成11個小間出租，在她同時把八張床拉進小區(qū)的時候，被物業(yè)管理公司以違反業(yè)主公約的名義攔下；該二房東豈能坐視投入的成本“打水漂”，于是就以“侵犯人身權(quán)”為由把物業(yè)管理公司告上法庭。

[問題]如何規(guī)制“群租”現(xiàn)象?

[《物權(quán)法》解釋]《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營用房等專有部分享有所有權(quán)”，即業(yè)主對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，業(yè)主出租房屋是所有權(quán)權(quán)能的一種體現(xiàn)。這也是很多業(yè)主抱定自己有權(quán)出租房屋從而對“群租”不以為然的依據(jù)。但必須看到，《物權(quán)法》同時還規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律、尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益”(第6條)，“業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”(第71條)。這樣一來，全面看待“群租”現(xiàn)象，就必須在業(yè)主權(quán)利、公共利益和其他業(yè)主利益之間取得平衡。

如果僅僅將“群租”定義為一種多人共同承租某一套住房的話，那么“群租”用詞的本身就是中性的，符合有關(guān)規(guī)定的仍然應(yīng)當(dāng)受到法律保護，否則不受法律保護。從這個意義上講，必須要明確哪些“群租”是不受法律保護的：頭先，租賃行為是否違背國家和地方的租賃管理辦法。其次，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。如果業(yè)主以“群租”名義行“經(jīng)營旅館”、“家庭式旅館日租公寓”等經(jīng)營行為之實的，即構(gòu)成“居改非”行為，違反了公安、工商、稅務(wù)等行政管理規(guī)定或者業(yè)主公約。第三，群租不得危及建筑物的安全和其他業(yè)主的權(quán)益。比如出租人不得為了分割空間任意損壞承重墻，不得亂拉電線造成火災(zāi)隱患、不得亂堆東西堵塞通道等等。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定及精神，對于違反規(guī)定的群租，主要有以下三種不同途徑的糾正方式。，行政處理方式。公安、消防、房地、工商等行政管理部門根據(jù)各自職責(zé)，對群租(特別是居改非的)進行查處。，業(yè)主規(guī)約方式。由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對小區(qū)業(yè)主出租房屋的行為制定規(guī)則，將“群租”納入業(yè)主規(guī)約的范圍。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。對于違反業(yè)主公約的群租，業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止，消除危險、排除妨礙，賠償損失。第三，業(yè)主個人救濟方式。如果群租行為因為噪音、通行、污染物等原因影響到其他業(yè)主相鄰關(guān)系的，其他業(yè)主可以侵犯相鄰權(quán)向法院提起訴訟。

房屋“養(yǎng)老錢”業(yè)主要關(guān)心

[案例]位于上海虹口區(qū)通州路的香港麗園業(yè)主與物業(yè)管理公司進行著一場物業(yè)維修資金保衛(wèi)戰(zhàn)。馮某曾擔(dān)任該小區(qū)業(yè)委會主任一職，在任期間，小區(qū)物業(yè)維修資金沒有動過一分錢，而且成功炒掉了令業(yè)主大為不滿的原物業(yè)管理公司。但其被罷免后，新的物業(yè)管理公司提出了一系列小區(qū)整治工程計劃，而小區(qū)業(yè)委會也發(fā)布了相應(yīng)的“整治改造通告”，其中有3號大門改造、垃圾房改造、撤銷貨運電梯、調(diào)整補種小區(qū)綠化、樓道

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