一、開發(fā)商惡意欺詐，購房人可獲雙倍賠償。

商品房購賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害購房人的事件屢有發(fā)生。為有效遏制和制裁惡意違約、欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為，較高人民法院于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中明確，開發(fā)商具有下列行為之一的，購房人可要求雙倍賠償：

1、商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二、因意見不一而簽約失敗，定金應退。

在商品房交易中，購賣雙方常因?qū)贤哪承l款意見不一而導致簽約失敗。此時開發(fā)商往往拒不交還定金。為維護購房人合法權益，《解釋》規(guī)定，簽訂商品房購賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還購受人。

三、銷售廣告可以視為合同內(nèi)容

不少購房人是受商品房銷售廣告的吸引去購了房，結果因現(xiàn)房與廣告宣傳的相差甚遠而引發(fā)糾紛，在維權過程中又往往因未將廣告內(nèi)容寫進合同而失敗。為此，《解釋》明確規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但具備如下條件的，應當視為要約：1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所做的說明和允諾；2、此說明和允諾具體確定；3、對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

對符合上述條件的說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

四、不能如期取得房產(chǎn)證可要求賠償

因開發(fā)商的原因?qū)е沦彿咳瞬荒苋缙谵k理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮。為了維護購房人的合法權益，《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因，在一定期限內(nèi)，購受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣人應承擔違約責任。購房人有權請求解除合同和賠償損失。

五、購預售商品房按套內(nèi)建筑面積付款

建筑面積、套內(nèi)建筑面積雖然只有兩字之差，但落實到購房賣房這一事項上卻相差許多。不少購房人為這兩個詞語的差別大傷腦筋，購房面積想算明白不容易，還常為不明不白的公攤面積弄得花了不少冤枉錢。從今年12月1日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，預售商品住宅，應當按照套內(nèi)建筑面積計價。所謂套內(nèi)建筑面積，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體建筑面積和陽臺建筑面積三部分組成。采用套內(nèi)建筑面積計價，使購房人對所購購的房屋面積直觀和透明，可以有效地維護自己的合法權益。

六、確立商品住宅共用建筑面積分攤公示制度

公攤面積不公平，不公開，致使房屋面積縮水，是困擾購房人的一大頑癥?！掇k法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前應當公示有資質(zhì)的測繪單位出具的預售面積測繪技術報告書和共用建筑面積分攤情況。公示分攤的內(nèi)容有：被分攤部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；不分攤部位。這樣購房人對于購購的房屋所分攤部位以及面積多少就一清二楚了，可以有效地減少由于面積縮水而引起的糾紛。

七、變更規(guī)劃需經(jīng)所有購房人同意

規(guī)劃中的綠地蓋上了小樓，窗外的公園變成了車庫……類似因預售商品房建設過程中規(guī)劃變更問題引發(fā)的糾紛較多，不同程度地存在著侵害購房人權益的現(xiàn)象?！掇k法》第四十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設商品房，不得擅自變更。如確需變更的，必須書面征得受影響的購房人同意，并經(jīng)規(guī)劃主管部門批準。因規(guī)劃變更給購房人的權益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當給予相應的補償。

　　八、物業(yè)管理服務有了新標準

本市新修訂的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》于12月1日起實施?！稑藴省烦黾恿藢ξ飿I(yè)管理企業(yè)處置突發(fā)公共事件的要求外，對目前在物業(yè)服務中糾紛較多的停車問題也做了明確規(guī)定。

新的《標準》，既是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標準，也是政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)的服務不達標，業(yè)主們有據(jù)可查，可以向有關部門投訴，也可以更換物管企業(yè)，以保證自己得到應有的服務。

九、管家換不換，全體業(yè)主說了算

有些地區(qū)的業(yè)主委員會，不按國家規(guī)定，拋開全體業(yè)主以“主人”自居，隨意動用小區(qū)維修基金，自己就決定更換物業(yè)管理企業(yè)，使廣大業(yè)主的權益受到侵害。今年出臺的《物業(yè)管理條例》明確將共有財產(chǎn)的管理權及重要事項的決定權，如制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等，交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會，即必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過，而僅僅由那些熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成的業(yè)主委員會，來實施業(yè)主大會的決議。

十、商品房測繪實行市場化

商品房面積測繪結果不透明，購房人查詢面積實測技術報告難的情況由來已久。為改變這種狀況，本市決定商品房測繪實行市場化。

《辦法》規(guī)定，商品房預售前和竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應委托有資質(zhì)的測繪單位進行測繪。商品房竣工后的共用建筑面積分攤的實測，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向測繪機構提供在預售時已公示的分攤說明。測繪機構要按國家和本市有關技術規(guī)范進行實測，并對測繪成果質(zhì)量承擔責任。再有面積糾紛發(fā)生，購房人可自選測繪隊對自家房屋面積進行重測?！掇k法》同時規(guī)定：購房人查詢面積實測技術報告書，房地產(chǎn)開發(fā)商不得拒絕。（本刊編輯部）

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