2003年，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向成熟。有關(guān)管理部門推出一系列新規(guī)定新政策，在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展、逐步走向規(guī)范的同時(shí)，也將一把把尚方寶劍交給購(gòu)房人，使作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房大軍，在數(shù)量上不斷壯大的同時(shí)，維權(quán)武器也更加完備。

一、開發(fā)商惡意欺詐，購(gòu)房人可獲雙倍賠償。

商品房購(gòu)賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害購(gòu)房人的事件屢有發(fā)生。為有效遏制和制裁惡意違約、欺詐等嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，較高人民法院于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）中明確，開發(fā)商具有下列行為之一的，購(gòu)房人可要求雙倍賠償：

1、商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人未告知購(gòu)受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房購(gòu)賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、出賣人訂立商品房購(gòu)賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5、出賣人訂立商品房購(gòu)賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

二、因意見不一而簽約失敗，定金應(yīng)退。

在商品房交易中，購(gòu)賣雙方常因?qū)贤哪承l款意見不一而導(dǎo)致簽約失敗。此時(shí)開發(fā)商往往拒不交還定金。為維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，《解釋》規(guī)定，簽訂商品房購(gòu)賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購(gòu)賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)受人。

三、銷售廣告可以視為合同內(nèi)容

不少購(gòu)房人是受商品房銷售廣告的吸引去購(gòu)了房，結(jié)果因現(xiàn)房與廣告宣傳的相差甚遠(yuǎn)而引發(fā)糾紛，在維權(quán)過程中又往往因未將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同而失敗。為此，《解釋》明確規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但具備如下條件的，應(yīng)當(dāng)視為要約：1、對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾；2、此說明和允諾具體確定；3、對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

對(duì)符合上述條件的說明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

四、不能如期取得房產(chǎn)證可要求賠償

因開發(fā)商的原因?qū)е沦?gòu)房人不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮。為了維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因，在一定期限內(nèi)，購(gòu)受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

五、購(gòu)預(yù)售商品房按套內(nèi)建筑面積付款

建筑面積、套內(nèi)建筑面積雖然只有兩字之差，但落實(shí)到購(gòu)房賣房這一事項(xiàng)上卻相差許多。不少購(gòu)房人為這兩個(gè)詞語的差別大傷腦筋，購(gòu)房面積想算明白不容易，還常為不明不白的公攤面積弄得花了不少冤枉錢。從今年12月1日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）規(guī)定，預(yù)售商品住宅，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。所謂套內(nèi)建筑面積，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體建筑面積和陽臺(tái)建筑面積三部分組成。采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，使購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)購(gòu)的房屋面積直觀和透明，可以有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

六、確立商品住宅共用建筑面積分?jǐn)偣局贫?

公攤面積不公平，不公開，致使房屋面積縮水，是困擾購(gòu)房人的一大頑癥?！掇k法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和共用建筑面積分?jǐn)偳闆r。公示分?jǐn)偟膬?nèi)容有：被分?jǐn)偛课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偟纳唐贩康拿Q、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偛课?。這樣購(gòu)房人對(duì)于購(gòu)購(gòu)的房屋所分?jǐn)偛课灰约懊娣e多少就一清二楚了，可以有效地減少由于面積縮水而引起的糾紛。

七、變更規(guī)劃需經(jīng)所有購(gòu)房人同意

規(guī)劃中的綠地蓋上了小樓，窗外的公園變成了車庫(kù)……類似因預(yù)售商品房建設(shè)過程中規(guī)劃變更問題引發(fā)的糾紛較多，不同程度地存在著侵害購(gòu)房人權(quán)益的現(xiàn)象?！掇k法》第四十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。如確需變更的，必須書面征得受影響的購(gòu)房人同意，并經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給購(gòu)房人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

八、物業(yè)管理服務(wù)有了新標(biāo)準(zhǔn)

本市新修訂的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》于12月1日起實(shí)施?！稑?biāo)準(zhǔn)》除增加了對(duì)物業(yè)管理企業(yè)處置突發(fā)公共事件的要求外，對(duì)目前在物業(yè)服務(wù)中糾紛較多的停車問題也做了明確規(guī)定。

新的《標(biāo)準(zhǔn)》，既是物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)年審的考核標(biāo)準(zhǔn)，也是政府主管部門和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主們有據(jù)可查，可以向有關(guān)部門投訴，也可以更換物管企業(yè)，以保證自己得到應(yīng)有的服務(wù)。

九、管家換不換，全體業(yè)主說了算

有些地區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，不按國(guó)家規(guī)定，拋開全體業(yè)主以“主人”自居，隨意動(dòng)用小區(qū)維修基金，自己就決定更換物業(yè)管理企業(yè)，使廣大業(yè)主的權(quán)益受到侵害。今年出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確將共有財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)及重要事項(xiàng)的決定權(quán)，如制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等，交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)，即必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，而僅僅由那些熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)，來實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。

十、商品房測(cè)繪實(shí)行市場(chǎng)化

商品房面積測(cè)繪結(jié)果不透明，購(gòu)房人查詢面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告難的情況由來已久。為改變這種狀況，本市決定商品房測(cè)繪實(shí)行市場(chǎng)化。

《辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售前和竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)繪。商品房竣工后的共用建筑面積分?jǐn)偟膶?shí)測(cè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供在預(yù)售時(shí)已公示的分?jǐn)傉f明。測(cè)繪機(jī)構(gòu)要按國(guó)家和本市有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行實(shí)測(cè)，并對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。再有面積糾紛發(fā)生，購(gòu)房人可自選測(cè)繪隊(duì)對(duì)自家房屋面積進(jìn)行重測(cè)?！掇k法》同時(shí)規(guī)定：購(gòu)房人查詢面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，房地產(chǎn)開發(fā)商不得拒絕?！　　　　?