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樓市進(jìn)入購(gòu)方市場(chǎng) 購(gòu)房者應(yīng)如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 460 次
商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的新變化“降價(jià)返差價(jià)”、“口頭承諾商住兩用”……
“如果日后降價(jià)將返還差價(jià)”的承諾就是開(kāi)發(fā)商在宣傳中的較新變化。從字面上理解這個(gè)承諾的含義有二:一是如果是同一項(xiàng)目,后出售的樓盤(pán)價(jià)格如果低于先出售的樓盤(pán)價(jià)格,則房產(chǎn)商向先購(gòu)者返還差價(jià);二是如果在樓盤(pán)銷(xiāo)售后的一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)明顯下降,則開(kāi)發(fā)商向先購(gòu)購(gòu)者返還差價(jià)。但房產(chǎn)商所做的承諾大部分體現(xiàn)在廣告和宣傳單中,這種承諾因未形成合約條款而不具有法律效力,不受法律保護(hù)。
那么對(duì)此情況購(gòu)房者如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?
頭先,購(gòu)房者要求在合同中注明:對(duì)于同一項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商后賣(mài)的價(jià)格一定不能低于前者,如果低了要把差價(jià)補(bǔ)償給先購(gòu)者,或者注明如果市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)降價(jià),購(gòu)房者要么可以退房,要么房子貶值的差額由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償給購(gòu)房人。同時(shí)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明在同一樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商給予后購(gòu)者的任何優(yōu)惠,先購(gòu)者應(yīng)當(dāng)同時(shí)享有。其次,如果購(gòu)房者要求寫(xiě)入合同,房產(chǎn)商卻強(qiáng)調(diào)廣告宣傳材料手冊(cè)上都有,寫(xiě)進(jìn)麻煩,又不符合備檔合同的要求,這種情況下要寫(xiě)一個(gè)書(shū)面的合同附件,同樣也是合法有效的。再次,提醒購(gòu)房者注意,上述注明條款應(yīng)明確降價(jià)的時(shí)間區(qū)間和價(jià)格區(qū)間,否則太籠統(tǒng),不易辨析。
另外,房產(chǎn)商收到定金或者認(rèn)購(gòu)款后,想盡各種方法與購(gòu)房者簽訂正式合同,購(gòu)房者不想簽,已交的錢(qián)肯定不能退還,去打官司時(shí)間長(zhǎng)成本高。例如,房產(chǎn)商經(jīng)常會(huì)說(shuō)明房子可以商住兩用,并且承諾同意購(gòu)房者可以開(kāi)公司甚至辦旅店,辦學(xué)校、幼兒園,賣(mài)出去再說(shuō)。等購(gòu)房者交款立約后準(zhǔn)備辦公司的時(shí)候,工商等部門(mén)卻不批準(zhǔn)。在這種情況下購(gòu)房者較好先到工商等部門(mén)咨詢(xún)好,簽約時(shí)寫(xiě)上如果不能被批準(zhǔn)開(kāi)辦的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,可以解除合同退房子,并且約定好契約稅損失誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題,否則是退不了房子的,還會(huì)蒙受損失。
總而言之,房產(chǎn)商單方承諾的形式有很多,但是再多的口頭和宣傳上的承諾不寫(xiě)入合同或者附加協(xié)議中都不會(huì)產(chǎn)生法律效力,寫(xiě)入合同中還要具體明確,否則也可能不會(huì)生效,這是購(gòu)房者必須牢牢把握的一個(gè)原則。
購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)過(guò)程中的新變化期房現(xiàn)房、入住率、半截子樓、抵債房……
在以購(gòu)方為主的市場(chǎng)中,購(gòu)房者逐漸擺脫了狂熱的盲從狀態(tài),走向成熟與理性。但仍有一些問(wèn)題需要注意:
、購(gòu)房者一般頭先選擇購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房,盡可能不購(gòu)期房,尤其是不購(gòu)圖紙房,除非能夠確信開(kāi)發(fā)商就是有實(shí)力。這是因?yàn)楸WC房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及降低商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)性是較重要的,而現(xiàn)房交易具有交易風(fēng)險(xiǎn)低、品質(zhì)直觀、物業(yè)等附屬服務(wù)透明度高的優(yōu)勢(shì)。
、購(gòu)房者要更加注意入住率與交付使用的問(wèn)題。因?yàn)槿绻粭潣侵毁u(mài)出去十戶(hù)八戶(hù),達(dá)不到入住率的標(biāo)準(zhǔn),就會(huì)影響該樓盤(pán)的交付時(shí)間,即使入住了,其他的應(yīng)得的條件也不能得以實(shí)現(xiàn),例如不能上煤氣燃?xì)?,不能供暖,物業(yè)管理也會(huì)出現(xiàn)滯后的問(wèn)題,該有的附屬設(shè)施服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。
要想避免此類(lèi)問(wèn)題,購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房時(shí)一定要觀察、判斷清楚會(huì)有多少人與你一起購(gòu)這處樓,多方多次查看該樓盤(pán)銷(xiāo)售情況,盡量避免因?yàn)槿胱÷实膯?wèn)題使自己陷入進(jìn)退兩難的地步;在簽約的時(shí)候要約定好遲延交付時(shí)的合同解除條款,并一定要約定較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。
另外,市場(chǎng)中還有一些樓盤(pán)是由半截子樓、爛尾樓即將改擴(kuò)建而成的、有些是抵債房或者小產(chǎn)權(quán)房,房產(chǎn)商往往以低價(jià)拋售。購(gòu)房者也因?yàn)閮r(jià)格低廉想購(gòu),卻不知如何規(guī)避法律上的風(fēng)險(xiǎn)。兩位律師建議購(gòu)房者頭先應(yīng)當(dāng)?shù)綐潜P(pán)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察。如果是爛尾樓、半截子樓改擴(kuò)建,要看該樓盤(pán)的主體是否已經(jīng)封頂,較好認(rèn)購(gòu)主體已經(jīng)封頂?shù)臉潜P(pán),并且該樓盤(pán)的水電氣暖等基本生活設(shè)施已經(jīng)安裝,基本上能夠滿(mǎn)足入住的需要。如果是抵債房也要考量該樓盤(pán)是否適合入住,相關(guān)的物業(yè)配套設(shè)施是否齊備等等。購(gòu)購(gòu)這類(lèi)物業(yè)時(shí),購(gòu)房者在簽約的時(shí)候應(yīng)當(dāng)約定瑕疵擔(dān)保條款,注明出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。
較后兩位律師建議:一,相應(yīng)的付款方式較好約定為隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款,降低資金風(fēng)險(xiǎn);二,應(yīng)當(dāng)格外重視合同的解除權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán),一定要約定好行使解除權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán)的條款,約定好遲延交付時(shí)的較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。利用這些制約性條款促使房產(chǎn)商自覺(jué)自動(dòng)履行合同,否則就要承擔(dān)高額的違約金責(zé)任。必要的時(shí)候可以尋求正規(guī)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)和辦理,對(duì)新市場(chǎng)環(huán)境下的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的規(guī)避。
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