目前，房地產市場正一步步進入購方市場，樓市里觀望情緒濃厚。隨著購賣雙方博弈對峙的持續(xù)，商品房交易出現了一些新的變化，樓盤的宣傳改頭換面，合同條款重新定義。近來許多律師事務所都接洽了欲購房客戶的相關咨詢，其中以“需要注意哪些合同條款的變化，如何回避購房中法律上的風險”居多。基于大家關心的問題，記者采訪了遼寧新世紀律師事務所魏平、王輝宇兩位律師，他們從專業(yè)角度給出新市場環(huán)境下購房“提醒”。

　　商品房銷售過程中的新變化“降價返差價”、“口頭承諾商住兩用”……

　　“如果日后降價將返還差價”的承諾就是開發(fā)商在宣傳中的較新變化。從字面上理解這個承諾的含義有二：一是如果是同一項目，后出售的樓盤價格如果低于先出售的樓盤價格，則房產商向先購者返還差價；二是如果在樓盤銷售后的一定時期內價格出現明顯下降，則開發(fā)商向先購購者返還差價。但房產商所做的承諾大部分體現在廣告和宣傳單中，這種承諾因未形成合約條款而不具有法律效力，不受法律保護。

　　那么對此情況購房者如何維護自己的權益呢？

　　頭先，購房者要求在合同中注明：對于同一項目，開發(fā)商后賣的價格一定不能低于前者，如果低了要把差價補償給先購者，或者注明如果市場在一定時間內降價，購房者要么可以退房，要么房子貶值的差額由開發(fā)商補償給購房人。同時應當寫明在同一樓盤開發(fā)商給予后購者的任何優(yōu)惠，先購者應當同時享有。其次，如果購房者要求寫入合同，房產商卻強調廣告宣傳材料手冊上都有，寫進麻煩，又不符合備檔合同的要求，這種情況下要寫一個書面的合同附件，同樣也是合法有效的。再次，提醒購房者注意，上述注明條款應明確降價的時間區(qū)間和價格區(qū)間，否則太籠統(tǒng)，不易辨析。

　　另外，房產商收到定金或者認購款后，想盡各種方法與購房者簽訂正式合同，購房者不想簽，已交的錢肯定不能退還，去打官司時間長成本高。例如，房產商經常會說明房子可以商住兩用，并且承諾同意購房者可以開公司甚至辦旅店，辦學校、幼兒園，賣出去再說。等購房者交款立約后準備辦公司的時候，工商等部門卻不批準。在這種情況下購房者較好先到工商等部門咨詢好，簽約時寫上如果不能被批準開辦的經營項目，可以解除合同退房子，并且約定好契約稅損失誰承擔的問題，否則是退不了房子的，還會蒙受損失。

　　總而言之，房產商單方承諾的形式有很多，但是再多的口頭和宣傳上的承諾不寫入合同或者附加協(xié)議中都不會產生法律效力，寫入合同中還要具體明確，否則也可能不會生效，這是購房者必須牢牢把握的一個原則。

　　購房者購購過程中的新變化期房現房、入住率、半截子樓、抵債房……

　　在以購方為主的市場中，購房者逐漸擺脫了狂熱的盲從狀態(tài)，走向成熟與理性。但仍有一些問題需要注意：

　　、購房者一般頭先選擇購購現房，盡可能不購期房，尤其是不購圖紙房，除非能夠確信開發(fā)商就是有實力。這是因為保證房產項目的品質及降低商品房交易的風險性是較重要的，而現房交易具有交易風險低、品質直觀、物業(yè)等附屬服務透明度高的優(yōu)勢。

　　、購房者要更加注意入住率與交付使用的問題。因為如果一棟樓只賣出去十戶八戶，達不到入住率的標準，就會影響該樓盤的交付時間，即使入住了，其他的應得的條件也不能得以實現，例如不能上煤氣燃氣，不能供暖，物業(yè)管理也會出現滯后的問題，該有的附屬設施服務達不到標準等。

　　要想避免此類問題，購房者購購現房時一定要觀察、判斷清楚會有多少人與你一起購這處樓，多方多次查看該樓盤銷售情況，盡量避免因為入住率的問題使自己陷入進退兩難的地步；在簽約的時候要約定好遲延交付時的合同解除條款，并一定要約定較高數額的違約金及其承擔方式。

　　另外，市場中還有一些樓盤是由半截子樓、爛尾樓即將改擴建而成的、有些是抵債房或者小產權房，房產商往往以低價拋售。購房者也因為價格低廉想購，卻不知如何規(guī)避法律上的風險。兩位律師建議購房者頭先應當到樓盤現場實地考察。如果是爛尾樓、半截子樓改擴建，要看該樓盤的主體是否已經封頂，較好認購主體已經封頂的樓盤，并且該樓盤的水電氣暖等基本生活設施已經安裝，基本上能夠滿足入住的需要。如果是抵債房也要考量該樓盤是否適合入住，相關的物業(yè)配套設施是否齊備等等。購購這類物業(yè)時，購房者在簽約的時候應當約定瑕疵擔保條款，注明出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。

　　較后兩位律師建議：一，相應的付款方式較好約定為隨工程進度采用分期付款或公積金、按揭貸款，降低資金風險；二，應當格外重視合同的解除權和撤銷權，一定要約定好行使解除權和撤銷權的條款，約定好遲延交付時的較高數額的違約金及其承擔方式。利用這些制約性條款促使房產商自覺自動履行合同，否則就要承擔高額的違約金責任。必要的時候可以尋求正規(guī)的專業(yè)機構咨詢和辦理，對新市場環(huán)境下的購房風險進行的規(guī)避。

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