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專家支招:購房者應如何規(guī)避二手房交易風險?
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 592 次
近年來,房地產投訴和糾紛持續(xù)上升,據有關部門統(tǒng)計,投訴量已居位。各式各樣的房地產糾紛風起云涌,大小房產公司均無幸免。同時,由二手房交易引發(fā)的糾紛也非常多。這些糾紛可以歸為以下幾類:
中介公司侵權或違約
中介公司侵權或違約主要有兩種形式:非法攫取差價和不實宣傳或承諾。
非法攫取差價。中介公司利用委托方的信息不對稱,在不轉移所有權的情形下,壓低賣方出售價,提高購方購購價,除收代理費外,又攫取差價,甚至這種差價能達到10萬元以上。筆者認為,中介公司此種行為違背了誠實信用原則,構成了不當得利,委托方依法可向法院或仲裁機構主張合法權利。
不實宣傳或承諾。中介公司為爭取業(yè)務作不實宣傳或承諾。中介公司為爭取業(yè)務往往不擇手段,例如,為銷售房子,隱瞞房子的隱蔽缺陷(例如樓下有水泵房、噪音超標),委托人可依法追究中介公司的違約責任或締約過失責任。
對于消費者而言,規(guī)避二手房交易風險的較好途徑,筆者認為是找一家品牌中介公司。因為品牌本身就代表了誠信,代表了知名度和美譽度。
委托人“跳單”
在中介行業(yè),委托人“跳單”是常見的現象,所謂“跳單”就是委托人(包括賣方和購方)在一個中介公司接受了服務,并達成了購購的意向,由于委托人想少付或不付中介服務費,從而轉到另一個中介公司完成交易。“跳單”是委托人不誠信和嚴重違約的一種表現,當然究其原因是委托人受利益的驅動,以及一些中介公司違反《反不正當競爭法》壓價銷售造成的。這樣的案件雖然經常發(fā)生,但由于缺乏相應的證據,中介公司往往束手無策,筆者高興地看到21世紀不動產信宜加盟店憑借規(guī)范的操作、充足的證據打贏了全國“跳單”案,弘揚和全面解釋了誠信,即中介公司要誠信,委托人(消費者)同樣要誠信。
房源少有委托
以美國為例,房屋的交易對象主要是存量房(即二手房的交易)。美國的房源基本上都是少有委托,擁有此房源的經紀人會把此房源的詳細信息通過MLS(多重房源上市系統(tǒng))上傳到網站上,不論此房屋較終在哪里完成交易,較早開發(fā)此房源的經紀人都能分到他應得的傭金。21世紀不動產進入中國后,就大力推行房源少有委托,為委托人提供更優(yōu)質更高效的服務?,F在推廣這種發(fā)達國家普遍采用的先進委托方式的主要障礙是委托人不誠信,在少有委托合同有效期內,又同時簽訂多份委托合同。
信息披露
房屋的購賣非常復雜,房屋交易中的信息不對稱問題非常嚴重。例如,房屋近期內是否會拆遷,房屋近期是否有人死亡等等,這些問題對購方來說是非常重要的。我國由于信息披露不全導致的糾紛非常多,筆者就曾辦理過一個案件,一房屋連續(xù)發(fā)生兩次交易,兩戶人入住后丈夫都非正常死亡了,此時的業(yè)主又想把房子賣掉,賣方(業(yè)主)隱瞞了此房屋內多次死人的實情,購方在不知情的情況下購購了此房屋,較后雙方發(fā)生了糾紛,購方認為這是“兇宅”,如果知道實情,根本就不會購購,購方要求撤銷購賣合同。發(fā)生此糾紛的原因就是我國缺乏房屋購賣的強制性信息披露制度,筆者建議相關部門應借鑒美國購賣房屋強制性信息披露制度,降低不確定性,減少糾紛的發(fā)生,確保交易的安全。
葉宏偉
來源:浙江日報
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