訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)注意哪些問(wèn)題？與中介公司簽訂包稅條款究竟劃算不？……6月2日，大連市國(guó)土房屋局負(fù)責(zé)人做客《行風(fēng)熱線》，為老百姓“二手房交易”指點(diǎn)迷津。

　　簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)注意什么？

　　答復(fù)：一是，交易當(dāng)事人采用房產(chǎn)、工商管理部門(mén)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定和推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，或者借助熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)的專(zhuān)業(yè)人士簽訂合同。二是，交易當(dāng)事人不要輕信某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的口頭承諾，要把所有的約定落實(shí)為書(shū)面合同條款。三是，交易當(dāng)事人認(rèn)為合同條款含義模糊、有失公平，或者認(rèn)為條款不完善的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求對(duì)有關(guān)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化、改進(jìn)或完善，否則不能簽署合同。

　　二手房交易如何征收交易稅費(fèi)？

　　答復(fù)：按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》，從2005年1月1日起，房屋交易中產(chǎn)生的稅，由地稅部門(mén)直接征收，具體的稅收政策由地稅局負(fù)責(zé)解釋。

　　二手房的成交價(jià)格怎么確定？

　　答復(fù)：依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)。

　　中介與客戶簽包稅條款合法嗎？

　　答復(fù)：所謂“包稅”就是中介公司在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)給出一口價(jià)，其中包含中介費(fèi)、房屋過(guò)戶以及貸款所需的一切費(fèi)用，并且在居間合同中約定“多不退少不補(bǔ)”。中介公司通過(guò)將各種費(fèi)用與房?jī)r(jià)混在一起向消費(fèi)者報(bào)價(jià)而隱瞞房屋實(shí)際價(jià)格，或者在房屋交易過(guò)戶時(shí)通過(guò)降低申報(bào)成交價(jià)格來(lái)降低計(jì)稅基數(shù)而減少相應(yīng)稅費(fèi)，從中賺取差額。

　　目前，國(guó)家法律沒(méi)有明文禁止包稅委托、包稅交易，但我們不提倡這種做法。當(dāng)《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)契約》約定的價(jià)格低于《房地產(chǎn)居間合同》中實(shí)際房屋成交價(jià)格時(shí)，會(huì)給客戶帶來(lái)巨大危害。一是客戶不了解真實(shí)房?jī)r(jià)和房屋政策導(dǎo)致吃虧上當(dāng)；二是一旦出臺(tái)購(gòu)房落戶或其他優(yōu)惠政策，或者出現(xiàn)購(gòu)賣(mài)糾紛時(shí)，稅單都是必不可少的證據(jù)，虛報(bào)稅費(fèi)或無(wú)稅單發(fā)票都會(huì)帶給交易當(dāng)事人潛在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，市民有疑問(wèn)請(qǐng)打市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)電話：83626632。

　　售房廣告中合同發(fā)票可轉(zhuǎn)讓嗎?

　　答復(fù)：購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同，同時(shí)繳納房款，此時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票，購(gòu)房人在未申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)就將所購(gòu)房屋再行轉(zhuǎn)讓。這就是所說(shuō)的房屋合同、發(fā)票轉(zhuǎn)讓。

　　轉(zhuǎn)讓合同發(fā)票這種行為除了購(gòu)房人在履行購(gòu)房合同過(guò)程中出現(xiàn)突發(fā)事件致使合同不能履行外，有很大一部分是在炒樓號(hào)或者叫炒樓花。按照有關(guān)規(guī)定，這種行為屬于違規(guī)行為，也就是說(shuō)房屋交易的必備要件是該房屋應(yīng)取得房屋所有權(quán)證，房屋合同發(fā)票是不能上市交易的。今年政府行政部門(mén)在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作中將加大力度對(duì)這種違規(guī)行為的查處。同時(shí)在這里提醒消費(fèi)者，如果購(gòu)購(gòu)一些違規(guī)中介機(jī)構(gòu)代理的合同發(fā)票的房屋，應(yīng)該說(shuō)是隱藏了很大風(fēng)險(xiǎn)，其合法權(quán)益可能不會(huì)得到有效保障。

　　二手房公積金貸款的政策是怎么規(guī)定的？夫妻雙方較多可貸多少？

　　答復(fù)：二手房公積金貸款，夫妻雙方較多可貸房款（成交金額或評(píng)估金額）的60％，夫妻雙方較多可貸款38萬(wàn)元。

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