長線VS短線：放長線釣大魚

　　短線投資周期短、收益率明確，風險大，一般率在4-5%左右。進行此種投資的前提是要對所購房屋的價格和升值空間有足夠把握，否則很容易造成大筆資金的占壓，影響其他方面的資金運轉。短線投資相對于長線投資而言，需要的專業(yè)水平更高。要看好樓盤短時間內的以及升值點，適時購入，看好時機果斷出手。

　　但是近期國家多次加息、提高二手房頭付以及利率等宏觀調控政策出臺后，二手房的交易成本大幅提高，短期炒房很難賺錢，如果短期內升值不大的話，還有可能血本無歸。同時，一系列的金融、稅收政策尚未實施，一旦開始運行，短線投資會受到更大的影響。因此，未來投資樓市，還應以長線投資為宜。

　　一般來說，五年以上的房地產投資可算作長線投資。房產的投資時間越長，租金收益對房地產投資者的意義越大；反之，房產本身升值對房地產投資者的意義越大。由于房地產投資者在使用自有資金和使用銀行資金的收益構成完全不同，因而需要不同的考慮。

　　房地產投資者完全使用自有資金購房時，其租金收益及房產升值的收益完全為自己所有，當其房地產投資收益率大于同期貸款利率時，就基本可行。如果房產投資者購房時需要借貸部分購房款,該投資的收益一定要大于銀行的借貸利率。具體取值應視房產投資的風險而定。

　　由于長線房地產投資的金額較大，時間較長，幾年后的收益折算到現在會打折扣，因而投資者在較后確定此項投資是否可行時，還應考慮資金的時間價值，用動態(tài)的指標來計算投資收益，這樣才能更準確地確定其投資的可行性。此外投資者還要注意考慮房產所在區(qū)域的未來政府規(guī)劃和環(huán)境狀況的變化、房產自身狀況的變化和整個社會經濟、政治方面的變化所帶來的風險等等。

　　商鋪VS民宅：合理規(guī)避風險

　　相對于普通住宅而言，商鋪的投資風險要大一些。但是，一旦選擇好合適的商鋪，其會更豐厚。俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪不會隨著房齡的增長而降低其投資價值，相反好的商鋪會因商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。據統計，商鋪比住宅平均回報率要高出五個百分點，一般八至十二年便可收回成本。

　　在目前情況下，商業(yè)地產的發(fā)展并不樂觀。同質化商業(yè)越來越多，前期規(guī)劃定位不明確，后續(xù)經營管理也較為混亂。因此，在投資商鋪時，頭先要清楚項目的整體定位以及周邊環(huán)境、交通、配套設施的完善等，是否屬于成熟商圈或是潛力商圈。清楚商鋪投資的后再進行投資。

　　對于住宅市場而言，長期供不應求的局面，使得國家加大力度打擊普通住宅市場的投資行為，以凸顯自住需求。因此，投資住宅的政策風險將會越來越大。

　　隨著“90/70”政策的實施，市場上的小戶型逐漸增多。因而90—120平米的舒適戶型會隨著新建數量的減少而日漸稀缺，其也會大為增加。另外，城市土地資源有限，位于城市的高端住宅因其交通便利、配套完善等優(yōu)勢而受到購房者的青睞。未來的市場上，此類住宅也會具備較大的。

　　二手房VS新房：找準未來升值點

　　受房貸緊縮政策的沖擊，各地的新房以及二手房成交量均出現了不同程度的下降。進入到十月份以來，北京市住宅日均簽約面積減少16套，日均簽約面積減少2603平方米。與此同時，北京二手商品房成交量環(huán)比9月份下降了23.9%，尤其大戶型二手商品房下降趨勢明顯，環(huán)比下降25.3%。特別是各地投資比例以及升級置業(yè)比例較高的區(qū)域，所受到的沖擊較大，以北京為例，北京CBD、朝青、望京等投資客集中區(qū)域，成交量環(huán)比分別下降21%、15%、16%。

　　而與此同時，開發(fā)商不愿損失既得利益，房價依然居高不下，出現“空漲”、“有價無市”的新局面。投資成本加大的同時，收益風險也逐步加大。

　　因此，在此現狀下進行投資，頭要考慮的并不是新房和二手房的差異，而是所投資產品的升值點。今后房產的升值將會更為理性，“特色牌”將會成為其升值的主打。項目自身賣點，周邊市政配套、交通配套設施的完善以及社區(qū)的成熟等都將成為其升值的潛力點。像上面提到的戶型優(yōu)勢以及城市區(qū)域優(yōu)勢等，也具備極大的。投資住宅產品，要抓準以上升值點。

　　投資市場上有句話：別碰你不熟悉的行業(yè)。因此，無論是投資哪類產品，都要系統分析其現狀與未來走勢，并與自身資金、需求等情況下結合起來，選擇較適合自己的投資品種。

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