有點閑錢用來投資商鋪是一個時尚又賺錢的好方式，俗話說“一鋪養(yǎng)三代”嘛?？墒牵芏嗤顿Y者也嘗到了投資失敗的苦頭。其實，投資商鋪的高額利潤也伴隨著高風險，只有冷靜思考、理性分析，才能真正實現(xiàn)資金增值的目標。且聽專家為你支招商鋪投資，如何規(guī)避風險，贏得利潤。

明確業(yè)態(tài)方向

北京中原房地產經紀有限公司商業(yè)策劃部總監(jiān)蔡宇翔指出，投資者頭先要明確自己想投資的業(yè)態(tài)方向。一般來說，社區(qū)商業(yè)的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小；而大型的商場或者商業(yè)街就跟地理位置、交通狀況緊密相關。投資者確定了自己的投資方向后，就潛心考察分析這一方面的情況，不要什么都一把抓。

長線投資要了解政策

“經營商鋪的關鍵是要意識到是長線投資。”戴德梁行商鋪部胡莘董事說，投資者除了要關注自己的經營項目，還需要了解相關政策，如交通、道路的改善、舊區(qū)改造、市政動遷等。商鋪對環(huán)境的要求很高，投資者必須對該商鋪未來的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價值提升。

正確看待商鋪價格

胡莘董事指出，在分析商鋪價格時，不能獨立地橫向比較，而要把多種因素結合起來。一般來說，在同等條件下，面積大的商鋪平均價格要比面積小的單價便宜，因為它的利用率稍低。在北京市場上，幾十平方米至100平方米的商鋪占主流地位。衡量租金要考慮地理位置。有句話是說“金角銀邊”，臨街、臨出口的店鋪會比其他位置的價格高一些，人流量大，產生消費者的概率就越大。但不是所有的人流都能轉換成顧客，如果過往的人都不能在商鋪前停留，再大的人流量也不會推動經營，這一點也是投資者應該考慮的。

別輕信“包租”承諾

現(xiàn)今流行的一種經營方式是從開發(fā)商那兒購了商鋪后，再把商鋪租給開發(fā)商，讓他們經營，自己收取租金。蔡宇翔總監(jiān)指出，表面看來，對于投資者，包租是很有利的。包租期內會有穩(wěn)定的租金，而且包租期越長，風險就越小。可開發(fā)商很多不具備商場經營經驗，并不能保證在經營期內穩(wěn)賺，從而也不能保證許諾給投資者的租金。有的開發(fā)商承諾物業(yè)公司代為出租，租金收不回的話，可以向開發(fā)商追究擔保責任。但如果開發(fā)商破產，投資者的租金也就沒了，被投資者就在承擔開發(fā)商的風險。

社區(qū)商業(yè)和商業(yè)街有區(qū)別

我愛我家的副總經理胡景暉詳細分析了投資社區(qū)商業(yè)和投資商業(yè)街、商業(yè)的商鋪各自應該注意的問題。

社區(qū)商業(yè)投資

他說，投資社區(qū)商業(yè)要考慮以下幾個因素：

★小區(qū)規(guī)模、居住人口的密集度。社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會直接影響到這個社區(qū)商鋪未來的發(fā)展前景。

★居民的生活標準和消費習慣。業(yè)主的收入水平、消費習慣、年齡及職業(yè)特點會影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。例如：某小區(qū)的業(yè)主平均年齡在30歲，那么該地區(qū)的商鋪則比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業(yè)主以普通的成家人士居多，那么這一地區(qū)的商鋪就應以開設中低檔的大眾餐館為主。總地來說，居民消費水平的高低及習慣，決定一個地域商鋪的檔次和收入。

★業(yè)態(tài)配比的合理性。這主要就是避免太多同類產品互相沖擊市場。假如在一個容納500-600戶的小區(qū)內，開了十幾家美容美發(fā)店或超市，同一業(yè)態(tài)的商鋪超過了小區(qū)內整體居住人群的總消費水平，形成超負荷消費，那么，這樣的社區(qū)商鋪總體經營情況都不會好，較終要有部分投資者撤退。

商業(yè)街投資

投資商業(yè)街、商業(yè)的商鋪時又應該考慮以下因素：

★地段、交通是頭要的。地段成熟、交通方便對形成一條好的商業(yè)街至關重要。其能夠輻射到的周邊區(qū)域及客流量的大小直接影響到整個商業(yè)街的發(fā)展。

★開發(fā)商對于業(yè)態(tài)的規(guī)劃、定位很重要。開發(fā)商在較初開發(fā)項目時，業(yè)態(tài)配比是否適用直接影響其未來的發(fā)展。什么樣的業(yè)態(tài)適合進商業(yè)街或商業(yè)，各種業(yè)態(tài)的數(shù)量如何確定，商場中一層擺什么，二層擺什么，都是有商業(yè)規(guī)律的。遵循一定的商業(yè)規(guī)律，才可以避免資源浪費。投資者在決定投入之前，可以向開發(fā)商詳細地咨詢相關情況，否則盲目投資，一旦開發(fā)商沒有很好地駕馭整個項目的能力，就很可能失敗。

★整個商業(yè)街是否實行統(tǒng)一的管理。商業(yè)街后續(xù)配備的物業(yè)管理公司，其管理是否到位也直接影響到整體商業(yè)街的未來發(fā)展及走勢。但如果把一個一個的商鋪都分散賣出去，產權分散，開發(fā)商在進行后期管理時難度就大得多。

★商業(yè)街的推廣有無完整的計劃。一個商業(yè)街的商圈氛圍及購物人群的形成和聚集，大約需要2-3年的時間才能培養(yǎng)出來，而開發(fā)商在較初開發(fā)商鋪時，是否有推廣預算，計劃是否完善，影響商業(yè)街未來的發(fā)展。

★同一地段商業(yè)街是否過于雷同。同一地段的雷同項目過多就會相互分散客流，導致競爭加劇，甚至會導致商家的不正當競爭，破壞地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。但這一點要一分為二地看待，因為商業(yè)還講究一種氣氛，講究“扎堆”，所以要理性預算目標人群的總體消費能力，再考察現(xiàn)有的供應是否已經滿足了這種消費需求，然后再對一個地區(qū)的商鋪是否過于雷同作出判斷。

保險起見，先租后購

投資專家指出，“先租后購”是一種較保險的投資辦法。因為較開始對商鋪前景的預測總會和實際情況有一些差距，投資者先租下商鋪，在經營的過程中才會發(fā)現(xiàn)項目是否真的值得長期投資，此時再決定是否購下也不遲。如果在租賃期內發(fā)現(xiàn)狀況不好，那么損失也將是比較小的。在進行投資決策的過程中，如果自己對市場狀況不了解，較好咨詢專業(yè)的顧問公司，不要盲目投入。　　　　　(作者：冷翠華)

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