日前，官方媒體人民日?qǐng)?bào)發(fā)文指出，2010年，為了遏制房價(jià)過快上漲，國家對(duì)樓市進(jìn)行了嚴(yán)厲的調(diào)控，2011年調(diào)控仍將繼續(xù)，市場有可能進(jìn)一步企穩(wěn)。在政策逐漸落實(shí)起效的同時(shí)，要讓房地產(chǎn)市場真正實(shí)現(xiàn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要購房者轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，逐步樹立“先租后購，先小后大”的理性住房消費(fèi)觀。

　　先租后購和先小后大，在理論上是可行的，但為何在實(shí)踐中卻不能流行開來呢？我們認(rèn)為，主要有以下幾個(gè)因素在作怪。

    ，先租后購的前提是要有房源可租，當(dāng)房租價(jià)格高漲的時(shí)候，有廉租房和公租房進(jìn)行平抑。但是，我國現(xiàn)在的公租房和廉租房之類的保障房，房源還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，雖然有77元每月的廉租房之類的冠冕榜樣，但這畢竟不是所有的人都能租到這么廉價(jià)的房子。以至于上海、北京等大城市，不得不進(jìn)行分割出租，群租以滿足更多租客需求。從整體上而言，我國房租和房價(jià)問題，從根子來說，還是供給和需求有很大的缺口，導(dǎo)致租價(jià)和房價(jià)不斷地上漲。因此，所謂先租后購分時(shí)段和批次進(jìn)行，在理論上是可行的，但是在實(shí)際上依然沒有解決房源少的問題，因此，先租后購并沒有解決問題。

    ，先租后購的一個(gè)重要前提，就是房價(jià)和房租都比較穩(wěn)定，這樣，租房者就不會(huì)覺得自己吃虧。因?yàn)槿绻績r(jià)大幅度上漲，租房者越往后推遲購房，付出的代價(jià)越高，收入減去租金增長率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價(jià)漲幅，那么，這種理念是不行的，等于收入變相貶值。曾經(jīng)一位朋友，以前是一個(gè)外企的高管，工資很高，但是一直租房沒購房，現(xiàn)在這位哥們很后悔，既要替房東納糧，又要承擔(dān)高了幾倍的價(jià)格去購購?fù)活愋偷姆孔?。在現(xiàn)實(shí)生活中，多少踏空者都在設(shè)想，假如……事實(shí)上，這個(gè)世界沒有假如。因此，很多人將此轉(zhuǎn)嫁到唱空派頭上，有些死空頭當(dāng)年確實(shí)有很多擁躉或者說fans，但后來反戈相擊的很多。踏空房市一時(shí)是等不到調(diào)整的機(jī)會(huì)的，所以，很多人就很生氣。因此，考慮到房子的金融屬性和投資屬性的時(shí)候，先租后購的可行性是受到質(zhì)疑的。

　　第三，先租后購譬如“先戀愛后結(jié)婚”，這是現(xiàn)在社會(huì)的主要特色，但是，現(xiàn)在很多年輕人都是“先上車后購票”，先購房再說。這里面背后因素很多，比如說，“無房不婚”、“一步到位”、“低齡購房”、“啃老購房”行為，導(dǎo)致購房成為一種潮流。人生的消費(fèi)黃金年齡，往往都集中于此。另外，現(xiàn)實(shí)教訓(xùn)也促使這些行為成為主流，不能僅僅一批了事，認(rèn)為這些行為是錯(cuò)的，而后指點(diǎn)一番，問題是，在得到現(xiàn)實(shí)教訓(xùn)之后，大家選擇了那些行為，而且直到目前，還是正確的行為，不會(huì)因?yàn)槟阏J(rèn)為錯(cuò)的，就會(huì)改變了。比如說一些女孩子要房子，在某種意義上來說太物質(zhì)化了，但同時(shí)他們又都這么做，搞得男人很疲憊，有頭歌正是唱出這種無房男人的痛苦，“老大不小了，還是沒老婆”原因在于“可是哥沒有房啊，房價(jià)它天天漲”；還有一些一步到位的行為，也考慮到未來的價(jià)格因素和換房政策因素，如此等等，這些看似愚蠢的觀念背后，其實(shí)才是真正應(yīng)當(dāng)關(guān)注的東西。

    在中國構(gòu)建一個(gè)比較完整的梯度住房，其實(shí)很難，比宏觀調(diào)控下下命令和文件難得多了，較起碼需要充足的房源，才能做到這一點(diǎn)，和當(dāng)年短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代電器一樣，隨著電器的充裕度不斷增加，相對(duì)稀缺性不斷減少，租房和購房，都大致是付出一樣的成本的時(shí)候，不用鼓勵(lì)，這些精于計(jì)算的市場人，都會(huì)根據(jù)自己的條件，選擇先購或者先租。

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