二手房交易中有許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，了解二手房交易中的相關(guān)知識(shí)，不僅能增加二手房購(gòu)賣(mài)的“保險(xiǎn)系數(shù)”，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛，同時(shí)還可以省心省時(shí)省力。為此，本刊記者近日走訪了法律界、金融界和中介行業(yè)的一些專(zhuān)家，請(qǐng)他們就一些典型案例進(jìn)行分析，希冀對(duì)二手房購(gòu)賣(mài)雙方能有所幫助。

　　所有權(quán)不清的房屋不能購(gòu)購(gòu)

　　案例：劉先生看中了陳女士在合群路上的一套面積為62平方米兩房一廳的房屋，雙方約定成交總價(jià)為13萬(wàn)元。劉先生先預(yù)付40%的房款就可得到房屋鑰匙，過(guò)戶(hù)手續(xù)辦完后，劉先生再將尾款付清。劉先生很爽快地付了52000元給陳女士，陳女士打了收條并將房門(mén)鑰匙交給了劉先生，兩人約好天去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。沒(méi)想到在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，陳女士前夫提出來(lái)，合群路的這套房子是他和陳女士的共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人是他和陳女士?jī)蓚€(gè)人，他不同意將房子出賣(mài)，這筆交易不能進(jìn)行。劉先生一下子惱了，滿(mǎn)腔怒火向陳女士發(fā)泄，言語(yǔ)自然不好聽(tīng)，陳女士也不甘示弱，雙方大吵了一場(chǎng)，劉先生向陳女士討要預(yù)付的房款也沒(méi)有結(jié)果，大家不歡而散。而后，劉先生以不歸還房門(mén)鑰匙為要挾，經(jīng)過(guò)幾番討要，才終于要回了52000元，原本高高興興的購(gòu)房卻變成了一場(chǎng)勞心費(fèi)神的鬧劇。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析：上述案例中，劉先生沒(méi)有查看對(duì)方有關(guān)房屋資料，也沒(méi)有對(duì)房屋的所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)就草率地支付部分房款，如果賣(mài)方并非房屋所有權(quán)人，購(gòu)方的房款可能一分錢(qián)也收不回來(lái)。案例中劉先生雖然大費(fèi)周折才收回房款，已經(jīng)算是比較好的結(jié)局。

　　專(zhuān)家提醒：為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在二手房交易中購(gòu)方應(yīng)注意以下幾個(gè)重要問(wèn)題：

　　一、購(gòu)方應(yīng)查看賣(mài)方的房屋資料是否齊全
　　二手房交易是否成功，以辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)為標(biāo)志，并非房屋到了購(gòu)方手里就歸購(gòu)方所有，而辦理二手房購(gòu)賣(mài)手續(xù)需要不少的證件和資料，若購(gòu)賣(mài)房屋為商品房就需要房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地證、契稅證等，若購(gòu)賣(mài)的房屋為房改房就需要房屋的產(chǎn)權(quán)證、上市證等 ，這些證件缺少任何一樣都不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。本案例中的劉先生事前并不了解這些情況。

　　二、不能購(gòu)購(gòu)所有權(quán)不清楚的房屋
　　二手房交易過(guò)程中，房屋所有權(quán)的情況對(duì)交易是否成功有著很大的關(guān)系，購(gòu)方應(yīng)了解出賣(mài)的房屋是否屬繼承的財(cái)產(chǎn)，是否有其它共同繼承人，賣(mài)方要出示相關(guān)的繼承公證證明。其次購(gòu)方要了解賣(mài)方的婚姻狀況。賣(mài)方為單身需要出示單身證明；已婚的需要出示夫妻雙方的身份證和賣(mài)方配偶同意出售該房的證明；離異或喪偶的則需要賣(mài)方出示相關(guān)的財(cái)產(chǎn)公證證明。

　　三、沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)不要支付全款
　　為了確保購(gòu)方的利益，購(gòu)方在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前，較高只能支付80%左右的房款給賣(mài)方，待辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)方可支付尾款。

　　未收到購(gòu)房款不要辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)

　　案例：張先生在大街小巷張貼售房啟事，打算出售沙沖路上96平方米的一套三房?jī)蓮d房屋，售房啟事貼出后不久，一位姓李的先生致電表示愿意購(gòu)房，看房后雙方簽訂了一份協(xié)議約定成交價(jià)為10.3萬(wàn)元，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用雙方各付一半。協(xié)議簽訂后張先生就將所有的過(guò)戶(hù)資料都交到產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，過(guò)了十天左右，李先生致電張先生，說(shuō)他急需用錢(qián)不能購(gòu)房了，之后就再也沒(méi)有出現(xiàn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析：在二手房交易中，對(duì)賣(mài)方而言較主要的風(fēng)險(xiǎn)即是在未收到購(gòu)房款或任何抵押金的情況下，就辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，如上述案例中張先生這樣，因?yàn)閷?duì)方失約，導(dǎo)致交易夭折，因而需要辦理二次過(guò)戶(hù)手續(xù)，費(fèi)時(shí)費(fèi)事不說(shuō)，還損失了一筆費(fèi)用。

　　專(zhuān)家提醒：1、購(gòu)賣(mài)雙方在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前，賣(mài)方應(yīng)收取一定金額的購(gòu)房款，在雙方簽訂的購(gòu)賣(mài)協(xié)議中約定如果購(gòu)方失約，應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。2、賣(mài)方在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前交房給購(gòu)方，應(yīng)約定在沒(méi)有收到全部房款前，房屋里的所有設(shè)施購(gòu)方不得損壞，以避免如交易不成功帶來(lái)的不必要糾紛。

　　先申請(qǐng)按揭再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)

　　案例：吳小姐和金先生約定以18萬(wàn)元總價(jià)成交金先生在富水路上的一套住宅，吳小姐先支付8萬(wàn)元給金先生，其余10萬(wàn)元按揭貸款，雙方到產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，吳小姐以過(guò)戶(hù)后的產(chǎn)權(quán)證為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，不料，銀行在審批過(guò)程中以吳小姐不具備相應(yīng)的還款能力為由拒絕了貸款申請(qǐng)，兩人都沒(méi)有料到好端端的一宗購(gòu)賣(mài)會(huì)泡湯。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析：在二手房按揭中，出現(xiàn)較多的問(wèn)題就是借款人的貸款申請(qǐng)被銀行拒絕，導(dǎo)致交易不能完成，給雙方造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，上述案例就是如此。吳小姐在不清楚自己能否申請(qǐng)到銀行貸款前就同金先生辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，較后功虧一簣，不僅購(gòu)房不成，還要在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)中支付相關(guān)的費(fèi)用。如果吳小姐在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前就申請(qǐng)銀行貸款就可以降低一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　專(zhuān)家提醒：二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在二手房按揭過(guò)程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。在辦理按揭手續(xù)時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　　一、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)該在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前就申請(qǐng)為宜，而在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之后再申請(qǐng)，就會(huì)造成交易不成的危險(xiǎn)。銀行在審批貸款時(shí)除了要調(diào)查購(gòu)方的經(jīng)濟(jì)狀況，有無(wú)還款能力外，還要求雙方提供房屋的評(píng)估報(bào)告，取評(píng)估價(jià)和交易價(jià)中較低的價(jià)格確定其貸款金額。購(gòu)方需要支付不少于30%的頭期款，同時(shí)貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)行確定。購(gòu)賣(mài)雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

　　二、辦理二手房按揭，需要辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣(mài)方更換為購(gòu)方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)貸款。一般情況下，在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前，購(gòu)方只會(huì)支付頭期款，如果購(gòu)方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時(shí)間，賣(mài)方也就遲遲不能收到賣(mài)房的尾款。賣(mài)方可要求購(gòu)方提供擔(dān)保人或質(zhì)押等方式避免此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、為了有效地規(guī)避二手房按揭中的風(fēng)險(xiǎn)，建議使用銀行提供的新業(yè)務(wù)。據(jù)建設(shè)銀行城東支行的有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，建行近期推出了特色產(chǎn)品----“百易安”交易資金托管業(yè)務(wù)，由銀行作為中間人確保賣(mài)房人收到全額的賣(mài)房款，即購(gòu)賣(mài)雙方在談妥了交易價(jià)格簽訂購(gòu)賣(mài)協(xié)議后，在銀行的監(jiān)督下辦理過(guò)戶(hù)等手續(xù)，在頭期款的支付以及尾款的收取等都通過(guò)銀行進(jìn)行，這樣來(lái)保證購(gòu)賣(mài)雙方的利益，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：50萬(wàn)元以下收取3.5‰-5‰，低于200元的按200元收取。

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