二手房交易中有許多潛在的風險，了解二手房交易中的相關(guān)知識，不僅能增加二手房購賣的“保險系數(shù)”，規(guī)避交易風險，減少交易糾紛，同時還可以省心省時省力。為此，本刊記者近日走訪了法律界、金融界和中介行業(yè)的一些專家，請他們就一些典型案例進行分析，希冀對二手房購賣雙方能有所幫助。

　　所有權(quán)不清的房屋不能購購

　　案例：劉先生看中了陳女士在合群路上的一套面積為62平方米兩房一廳的房屋，雙方約定成交總價為13萬元。劉先生先預(yù)付40%的房款就可得到房屋鑰匙，過戶手續(xù)辦完后，劉先生再將尾款付清。劉先生很爽快地付了52000元給陳女士，陳女士打了收條并將房門鑰匙交給了劉先生，兩人約好天去辦理過戶手續(xù)。沒想到在辦理過戶手續(xù)時，陳女士前夫提出來，合群路的這套房子是他和陳女士的共同財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人是他和陳女士兩個人，他不同意將房子出賣，這筆交易不能進行。劉先生一下子惱了，滿腔怒火向陳女士發(fā)泄，言語自然不好聽，陳女士也不甘示弱，雙方大吵了一場，劉先生向陳女士討要預(yù)付的房款也沒有結(jié)果，大家不歡而散。而后，劉先生以不歸還房門鑰匙為要挾，經(jīng)過幾番討要，才終于要回了52000元，原本高高興興的購房卻變成了一場勞心費神的鬧劇。

　　風險分析：上述案例中，劉先生沒有查看對方有關(guān)房屋資料，也沒有對房屋的所有權(quán)進行確認就草率地支付部分房款，如果賣方并非房屋所有權(quán)人，購方的房款可能一分錢也收不回來。案例中劉先生雖然大費周折才收回房款，已經(jīng)算是比較好的結(jié)局。

　　專家提醒：為了有效地規(guī)避風險，在二手房交易中購方應(yīng)注意以下幾個重要問題：

　　一、購方應(yīng)查看賣方的房屋資料是否齊全
　　二手房交易是否成功，以辦理完過戶手續(xù)為標志，并非房屋到了購方手里就歸購方所有，而辦理二手房購賣手續(xù)需要不少的證件和資料，若購賣房屋為商品房就需要房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地證、契稅證等，若購賣的房屋為房改房就需要房屋的產(chǎn)權(quán)證、上市證等 ，這些證件缺少任何一樣都不能辦理過戶手續(xù)。本案例中的劉先生事前并不了解這些情況。

　　二、不能購購所有權(quán)不清楚的房屋
　　二手房交易過程中，房屋所有權(quán)的情況對交易是否成功有著很大的關(guān)系，購方應(yīng)了解出賣的房屋是否屬繼承的財產(chǎn)，是否有其它共同繼承人，賣方要出示相關(guān)的繼承公證證明。其次購方要了解賣方的婚姻狀況。賣方為單身需要出示單身證明；已婚的需要出示夫妻雙方的身份證和賣方配偶同意出售該房的證明；離異或喪偶的則需要賣方出示相關(guān)的財產(chǎn)公證證明。

　　三、沒有辦理過戶手續(xù)不要支付全款
　　為了確保購方的利益，購方在辦理過戶手續(xù)前，較高只能支付80%左右的房款給賣方，待辦完過戶手續(xù)方可支付尾款。

　　未收到購房款不要辦理過戶手續(xù)

　　案例：張先生在大街小巷張貼售房啟事，打算出售沙沖路上96平方米的一套三房兩廳房屋，售房啟事貼出后不久，一位姓李的先生致電表示愿意購房，看房后雙方簽訂了一份協(xié)議約定成交價為10.3萬元，辦理過戶手續(xù)時產(chǎn)生的費用雙方各付一半。協(xié)議簽訂后張先生就將所有的過戶資料都交到產(chǎn)權(quán)部門辦理過戶手續(xù)，過了十天左右，李先生致電張先生，說他急需用錢不能購房了，之后就再也沒有出現(xiàn)。

　　風險分析：在二手房交易中，對賣方而言較主要的風險即是在未收到購房款或任何抵押金的情況下，就辦理過戶手續(xù)，如上述案例中張先生這樣，因為對方失約，導(dǎo)致交易夭折，因而需要辦理二次過戶手續(xù)，費時費事不說，還損失了一筆費用。

　　專家提醒：1、購賣雙方在辦理過戶手續(xù)前，賣方應(yīng)收取一定金額的購房款，在雙方簽訂的購賣協(xié)議中約定如果購方失約，應(yīng)承擔一定的違約責任。2、賣方在辦理過戶手續(xù)之前交房給購方，應(yīng)約定在沒有收到全部房款前，房屋里的所有設(shè)施購方不得損壞，以避免如交易不成功帶來的不必要糾紛。

　　先申請按揭再辦理過戶手續(xù)

　　案例：吳小姐和金先生約定以18萬元總價成交金先生在富水路上的一套住宅，吳小姐先支付8萬元給金先生，其余10萬元按揭貸款，雙方到產(chǎn)權(quán)部門辦理了過戶手續(xù)，吳小姐以過戶后的產(chǎn)權(quán)證為抵押向銀行申請貸款，不料，銀行在審批過程中以吳小姐不具備相應(yīng)的還款能力為由拒絕了貸款申請，兩人都沒有料到好端端的一宗購賣會泡湯。

　　風險分析：在二手房按揭中，出現(xiàn)較多的問題就是借款人的貸款申請被銀行拒絕，導(dǎo)致交易不能完成，給雙方造成一定的經(jīng)濟損失，上述案例就是如此。吳小姐在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同金先生辦理了過戶手續(xù)，較后功虧一簣，不僅購房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關(guān)的費用。如果吳小姐在辦理過戶手續(xù)之前就申請銀行貸款就可以降低一些風險。

　　專家提醒：二手房交易的風險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。在辦理按揭手續(xù)時存在的風險主要有：

　　一、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)該在辦理過戶手續(xù)之前就申請為宜，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查購方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。購方需要支付不少于30%的頭期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。購賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

　　二、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為購方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，購方只會支付頭期款，如果購方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款。賣方可要求購方提供擔保人或質(zhì)押等方式避免此類風險。

　　三、為了有效地規(guī)避二手房按揭中的風險，建議使用銀行提供的新業(yè)務(wù)。據(jù)建設(shè)銀行城東支行的有關(guān)負責人介紹，建行近期推出了特色產(chǎn)品----“百易安”交易資金托管業(yè)務(wù)，由銀行作為中間人確保賣房人收到全額的賣房款，即購賣雙方在談妥了交易價格簽訂購賣協(xié)議后，在銀行的監(jiān)督下辦理過戶等手續(xù)，在頭期款的支付以及尾款的收取等都通過銀行進行，這樣來保證購賣雙方的利益，收費標準是：50萬元以下收取3.5‰-5‰，低于200元的按200元收取。

來源：貴陽日報

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