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二手房購賣如何付房款
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 530 次
張先生以20萬的價格購下了李女士在京郊的一套二手房,雙方在賣房協(xié)議中約定:“在賣方交房屋鑰匙和房屋產(chǎn)權(quán)證時,購方交付房款?!币皇纸诲X一手交貨,本是天經(jīng)地義的事,但當(dāng)雙方辦理完立契手續(xù),到房管局辦理產(chǎn)權(quán)過戶時,兩人發(fā)現(xiàn)上述約定只是一種美好的愿望。因為辦理過戶登記并非立等可取,根據(jù)規(guī)定在交易部門辦結(jié)購賣過戶手續(xù)至少需20天,從登記部門拿到產(chǎn)權(quán)證較少也要30天。兩人在購房款何時交付上發(fā)生了分歧:張先生擔(dān)心在拿到房產(chǎn)證之前把20萬購房款交付給李女士,房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)辦不成怎么辦?李女士則擔(dān)心交了房產(chǎn)證卻拿不到錢,自己也很被動。在這種情況下,兩人選擇了提存公證。兩人約定:“雙方到房地局交易所辦理相關(guān)手續(xù)后,購方先將購房款人民幣20萬元整提存于北京市公證處,待購方(張先生)領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證后,雙方到房屋所在地,打開房門,賣方(李女士)將房子鑰匙全部交給購方之后,雙方共同到公證處提取購房款交給賣方?!?
通過提存公證,兩人都把懸著的一顆心放了下來。張先生把房款提存公證處后,只要滿足雙方約定的提款條件,李女士就可以持有關(guān)證明和張先生一起從公證處提取購房款,從而使李女士的債權(quán)實現(xiàn)得到了保障;從張先生的角度來說,辦理了提存公證后,由于房款交給公證處保存而不是由債權(quán)人李女士直接取得,李女士從公證處取得房款的前提必須是已經(jīng)辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),使張先生實際拿到了產(chǎn)權(quán)證,否則,張先生仍可從公證處取回自己的購房款,保護(hù)自己的切身利益。提存公證起到了督促房屋購賣雙方按約履行合同的擔(dān)保作用,同時,也為房屋購賣雙方解決了產(chǎn)權(quán)證下發(fā)前的付款安全問題。
提存公證根據(jù)提存的目的不同,分為清償提存和擔(dān)保提存。根據(jù)《提存公證規(guī)則》第3條:“以清償為目的的提存公證具有債的消滅和債之標(biāo)的物風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移的法律效力。以擔(dān)保為目的的提存公證具有保證債務(wù)履行和替代其他擔(dān)保形式的法律效力。”清償提存公證是為避免因債權(quán)人的原因或法定原因使債務(wù)人履行債務(wù)受阻而制定的一種保護(hù)債務(wù)人得以履行債務(wù)的制度。擔(dān)保提存則是為防范合同交易過程中購賣雙方所承擔(dān)的“合同落空”風(fēng)險,通過提存購物款或其它有價證券、權(quán)利憑證以督促合同雙方如約履行合同的制度。由于現(xiàn)代商業(yè)交往中的可變因素大量存在,如:意外、不可抗力及違約、毀約、欺詐等行為都是威脅當(dāng)事人實現(xiàn)合同利益的不利因素,提存公證防范合同風(fēng)險的擔(dān)保作用越來越被人們所重視,特別是以貨幣、物品、有價證券為給付標(biāo)的的購賣合同,合同雙方當(dāng)事人為防止自己先履行了合同義務(wù)后,由于對方的原因致使合同不能得到完全、實際履行,往往先訂立一個提存協(xié)議,將購方(付款方)的貨款以提存的形式由公證處負(fù)責(zé)保存,并約定賣方提款的條件和購方取回貨款的理由。只有在滿足約定條件的前提下,才能使貨款的交付成為可能。
在私房購賣中運(yùn)用提存公證做為合同履行尤其是房款交付的擔(dān)保有以下優(yōu)勢:私房購賣對購賣雙方都是數(shù)額巨大的一次性交易,雙方由于互不了解,彼此之間缺乏信任的基礎(chǔ),都想盡量降低自己的風(fēng)險。在不動產(chǎn)的購賣中,運(yùn)用公證機(jī)構(gòu)的國家司法證明力、公信力,對雙方的購賣資格進(jìn)行把關(guān)是十分必要的。由于購房行為不具普通商品購賣的即時性,而是一個相對持續(xù)的過程,在購房的各個環(huán)節(jié)中,只要有一個環(huán)節(jié)出了問題,都可能影響房屋購賣的順利進(jìn)行,所以在這個過程中將購房款提存,既可以保證賣房人的債權(quán)得以實現(xiàn),也可以使購房人避免承受不動產(chǎn)交易過程中可能出現(xiàn)的各種不利益,對購房雙方都是一種保障,但雙方也要注意將提存協(xié)議約定得盡量詳細(xì),以便在實務(wù)中可以順利執(zhí)行。
公證處依據(jù)雙方共同訂立的提存協(xié)議對房款的交付實行監(jiān)控,不偏袒任何一方,售房人只能以約定的憑證(如購方的親筆收據(jù))并在購方的確認(rèn)下從公證處取得購房款;而購方也只能在賣方未能如約完成合同義務(wù)的情況下,持相關(guān)證明取回房款。公證的這種公正性、公平性既是對房屋購賣雙方權(quán)利的保障,也是對雙方違約或不認(rèn)真履行合同的制約。
當(dāng)合同雙方在合同履行中出現(xiàn)糾紛和爭議時,提存公證可以為法院或仲裁機(jī)構(gòu)的執(zhí)行提供保障。當(dāng)出現(xiàn)提存協(xié)議約定以外的情況或發(fā)生其他合同糾紛而必須通過訴訟途徑解決爭議時,由于雙方在公證處辦理了提存,將貨款預(yù)先交由公證處保管,法院可以就公證處所保管的金額執(zhí)行判決,使得債權(quán)人對債務(wù)人的債務(wù)追償能夠得以順利實現(xiàn)。
在實際操作上,提存公證簡便易行,安全可靠,符合現(xiàn)代交易對效率的要求,申請人只須提交各自的身份證明、房屋購賣合同(可以是復(fù)印件)、提存協(xié)議,無須提供其他財產(chǎn)上的擔(dān)保即可起到實際的擔(dān)保合同履行的作用。在費(fèi)用上,公證處按提存價款的千分之三收取公證費(fèi)。
來源:北方網(wǎng)
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