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如何規(guī)避房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1337 次
案例:貪小便宜吃大虧
2007年9月,某公司職員小王與女朋友準(zhǔn)備結(jié)婚,由于兩人都是剛剛參加工作,積蓄不多,便打算購(gòu)套二手房。有,小王的朋友向他介紹了江北一處房產(chǎn),并稱這套房交通便利、環(huán)境幽雅。為保險(xiǎn)起見(jiàn),小王和女友還實(shí)地查看了一番。這是一套頂層的二居室,房屋結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施齊全。經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量,房屋面積為80平方米。他們要求房主張某出示房產(chǎn)證,房產(chǎn)證上的信息與實(shí)際一致。于是雙方很快談妥條件,簽訂了房屋購(gòu)賣合同。合同約定:房屋面積為80平方米,每平方米售價(jià)3200元。購(gòu)方必須一次性付清購(gòu)房款。合同簽訂后,小王與女朋友好不容易籌齊了房款,之后高高興興地搬進(jìn)新房。但當(dāng)年年底,小王去辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門記錄該房屋的面積為30平方米。小王大吃一驚,拿出張某的房產(chǎn)證,結(jié)果經(jīng)鑒定,房產(chǎn)證是偽造的。經(jīng)過(guò)調(diào)查,原來(lái),這套房是閣樓房,張某未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),私自違章改造,擴(kuò)大了房屋面積。按照規(guī)定,小王只能享有30平方米的房屋所有權(quán),其他部分屬于違法建筑,應(yīng)當(dāng)拆除。
律師點(diǎn)評(píng):對(duì)于從事二手房購(gòu)賣,通常有兩種方式供選擇。一種是自由交易,不通過(guò)中介公司,雙方當(dāng)事人自己聯(lián)系。這種方式的優(yōu)點(diǎn)就是成本較低,缺點(diǎn)是當(dāng)事人要花費(fèi)很多精力,而且相關(guān)知識(shí)欠缺,可能會(huì)上當(dāng)受騙;另一種方式就是通過(guò)中介公司進(jìn)行交易。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是方便、迅速,能夠得到相應(yīng)的業(yè)務(wù)幫助,但當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。律師提醒說(shuō),如果是自己交易,務(wù)必重視過(guò)戶環(huán)節(jié),購(gòu)賣雙方必須一起到房產(chǎn)部門辦理過(guò)戶交易手續(xù)。
提醒:嚴(yán)防三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)
誰(shuí)都知道,二手房交易有風(fēng)險(xiǎn),針對(duì)已發(fā)生的相關(guān)個(gè)案,南京金恒通律師事務(wù)所的專業(yè)律師表示,下面幾條風(fēng)險(xiǎn)必須嚴(yán)防死守:
風(fēng)險(xiǎn)一:合同風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)房者要詳細(xì)查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)。合同文本具有法律效力,簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎;合同要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本;其次要對(duì)所簽條款逐條推敲,文字表達(dá)要準(zhǔn)確,不能模棱兩可;再次,要弄清所有條款的內(nèi)容,購(gòu)賣雙方都不要勉強(qiáng)簽訂。有條件的消費(fèi)者較好請(qǐng)專家或律師對(duì)合同進(jìn)行審核后再簽,這樣才能限度地確保自身權(quán)益不受損害。
風(fēng)險(xiǎn)二:法律風(fēng)險(xiǎn)
二手房必須在交易主體、交易對(duì)象、交易手續(xù)三方面加以警惕。交易主體:即購(gòu)賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。交易對(duì)象:這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有:1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;2.房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議;3.房屋為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;4.房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益;5.房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;6.已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;8.交易房屋存有質(zhì)量問(wèn)題。交易手續(xù):房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。因此只有手續(xù)齊全并辦理過(guò)戶后二手房才算交易完成。
風(fēng)險(xiǎn)三:拆遷風(fēng)險(xiǎn)
一般在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子,在市房地產(chǎn)交易或各區(qū)房產(chǎn)局都能夠查到,同時(shí)已被列入拆遷公告的房屋,房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過(guò)戶,購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房產(chǎn)局的拆遷相關(guān)部門詳細(xì)咨詢有關(guān)情況。另外,一些地方5年至10年前就被列入規(guī)劃,但是因?yàn)榉N種原因至今未拆遷。為了避免購(gòu)到這樣的房子,購(gòu)房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)一下這里的戶口是否已被凍結(jié),凍結(jié)戶口的房屋一般都是要被拆的。
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