頭先，資產(chǎn)證券化成功開啟次按市場大門。以前，提供按揭貸款的銀行都是把按揭貸款作為一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有到期以賺取豐厚的月付款和銀行資金成本之間的利差。進(jìn)入資產(chǎn)證券化的時(shí)代以后，情況開始發(fā)生了變化。資產(chǎn)證券化給銀行提供了更多的按揭貸款的資金來源，從而使獲得按揭貸款更加容易。而這又促使銀行不斷降低按揭貸款發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)，一些原來被認(rèn)為信用較低的低收入家庭得以進(jìn)入按揭市場，資產(chǎn)證券化終于開啟了次按市場的大門。

其次，信用保險(xiǎn)成功突破信用瓶頸。由于次按借款人普遍為中低收入家庭，所以即使把這些按揭貸款打包并以此發(fā)行了證券，也會(huì)因?yàn)檫@些證券達(dá)不到投資評(píng)級(jí)而很難銷售出去。為此，華爾街又進(jìn)行了一項(xiàng)金融創(chuàng)新-信用保險(xiǎn)。對(duì)沖基金或投資銀行通過信用保險(xiǎn)對(duì)次按證券化中的貸款進(jìn)行擔(dān)保。這項(xiàng)創(chuàng)新是異常有效的。低利率、證券化和信用保險(xiǎn)創(chuàng)造了一個(gè)強(qiáng)大的業(yè)務(wù)流。到了2004年，按揭銀行幾乎都改變了傳統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。原來打算把按揭貸款持有到期的銀行現(xiàn)在很簡單地通過資產(chǎn)證券化在幾周之內(nèi)的時(shí)間就把它們賣了出去。在過去的五年中，80%的按揭貸款通過資產(chǎn)證券化被賣了出去。

再次，眾多實(shí)力機(jī)構(gòu)進(jìn)入圍獵美次按市場。隨著次按市場的大門被成功開啟，除了美國銀行以外，次按貸款提供者的數(shù)量不斷增加。由于交易流程設(shè)計(jì)變得比信用分析更重要，一些新的玩家開始進(jìn)入這個(gè)市場。在美國國內(nèi)，有非銀行的超級(jí)大公司進(jìn)入這個(gè)市場，如美國通用電氣公司等。在美國國外，有匯豐銀行等，它們快速在美國設(shè)立了次按市場部并在任何價(jià)位上都狂吃市場份額。此時(shí)，還誕生了劃時(shí)代的高速按揭提供者，如新世紀(jì)金融公司（已經(jīng)宣告破產(chǎn)）。它們與成千上萬的獨(dú)立的按揭經(jīng)紀(jì)人簽訂合同以產(chǎn)生巨量的按揭產(chǎn)品。在打包者這一邊，傳統(tǒng)的玩家如Ginnie Mae、Fannie Mae和Freddie Mac被更激進(jìn)的投資銀行如貝爾斯登和美林?jǐn)D了出去。

第四，流動(dòng)性過剩使得次按市場近乎瘋狂。流動(dòng)性過剩致使全球資本不斷涌入美國的住房市場，這給房價(jià)上漲帶來了巨大的壓力。華爾街深知，不斷上漲的房價(jià)將阻礙次按市場的快速發(fā)展。因此，華爾街的金融工程師們?cè)僖淮卧O(shè)計(jì)了一個(gè)解決方案--瘋狂放貸。所謂瘋狂放貸是指有的按揭貸款的發(fā)放竟然免除頭付款，有的按揭依據(jù)的竟然是借款者自己填報(bào)的虛假的收入，還有的按揭貸款額竟然大于總房價(jià)，其瘋狂程度由此可見一斑?？傊杩顦?biāo)準(zhǔn)較終名存實(shí)亡。2006年次按房屋按揭貸款平均比率高達(dá)94%，換句話說就是平均只有6%的頭付款比例。

第五，欺騙和瀆職給本已瘋狂的次按市場火上澆油。瘋狂放貸的另一個(gè)表現(xiàn)就是騙子貸款。騙子貸款牽涉到很多的欺騙。頭先是經(jīng)紀(jì)人和借款人合謀提供虛假的信息并提交給如新世紀(jì)公司這樣的按揭提供者。按揭提供者對(duì)這些明顯的造假是睜一只眼閉一只眼，因?yàn)樗麄凂R上就可以一轉(zhuǎn)手轉(zhuǎn)讓給打包者。打包者對(duì)這些明顯的造假也是睜一只眼閉一只眼，因?yàn)樗麄凂R上就可以把這些貸款變?yōu)閭儋u給歐洲和亞洲的養(yǎng)老基金。這是一連串地欺騙和瀆職。較近的一項(xiàng)調(diào)查顯示，60%的申報(bào)收入被至少夸大了50%。

第六，官方縱容使得次按泡沫愈吹愈大。美國國會(huì)西班牙人和黑人委員會(huì)核心成員收取了次按貸款提供者的大量捐款，他們的觀點(diǎn)肯定傾向于次按市場。

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