隨著中國經(jīng)濟的成長、社會與體制的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復(fù)雜性和敏感性地凸顯出來。由于城市區(qū)和周邊土地稀缺、城鎮(zhèn)化推進及其它相關(guān)因素的綜合作用，一些城市已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的影響，引發(fā)了史上較為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控。如何擠壓房地產(chǎn)泡沫？如何提高調(diào)控效果？本報記者就此采訪了財政部財政科學(xué)研究所所長賈康。

　　是土地壟斷抬高了房價嗎

　　問：如何看待政府土地壟斷問題？

　　答：有一種觀點認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)價格不斷上升是因為地方政府對土地實行了壟斷地方土地壟斷抬高了地價，進而抬高了房價。我認(rèn)為這種觀點是不成立的。在該觀點看來，治本之策必須是打破地方政府對于土地的壟斷，實行充分競爭，地價便不會再往上抬高，房價也會隨之而降。這一看法看似有道理，實際上卻是一個偽命題。

　　設(shè)想一下，如果不是地方政府擁有土地所有權(quán)，不是政府代表國家所有的先進所有權(quán)來實施對土地批租的管理，而是由土地私有化或所有權(quán)多元化所形成的非政府主體管理，其結(jié)果也一定是壟斷性的。在城鎮(zhèn)化過程中的區(qū)土地資源稀缺性程度日趨強化這一情況下，在政府—開發(fā)商—消費者三者利益博弈之中，即使壓低地價，也不能帶來房價的合理回歸，無非是擴大了開發(fā)商的暴利空間而已。實際上，這里真正的問題是：面對自然壟斷，如何在合理規(guī)劃之下，引導(dǎo)需求，實施供需動態(tài)平衡的制度安排，形成適應(yīng)各社會的有效供給。

　　國土開發(fā)需要“頂層計劃”

　　問：該如何優(yōu)化土地資源配置？

　　答：如果沒有有效的制度建設(shè)，僅靠在政策層面調(diào)來調(diào)去，就只能越來越偏重“限購”等行政手段，至多治標(biāo)而不可能治本，難以真正解決問題。為此，需要有一個通盤的考慮，積極建立一個“雙軌統(tǒng)籌”的制度框架，即：在一個合理的通盤規(guī)劃之下，讓由政府負(fù)責(zé)的保障房這一“保障軌”與由市場調(diào)節(jié)的商品房、產(chǎn)權(quán)房這一“市場軌”，得到合理、有效的并行與銜接，從而優(yōu)化土地資源配置，實現(xiàn)所有居民“住有所居”和社會和諧。

　　在這個制度框架內(nèi)，較高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌管理，設(shè)計一個總體的全部國土開發(fā)的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府，在整個轄區(qū)的通盤規(guī)劃里，要把所有的相關(guān)事情處理好，包括這里面的住宅怎么建。從棚戶區(qū)改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，這是市場主體怎樣試也試不出來的，必須由政府牽頭做好這種頂層的規(guī)劃。在下一層面，在“保障軌”上，政府頭先要管托底。

　　另外，在這一制度框架中，還有一重要內(nèi)容在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)形成財產(chǎn)稅制度的調(diào)節(jié)和制約，即：除了在交易環(huán)節(jié)征稅之外，同時還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國現(xiàn)有制度的一項缺失。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點值得肯定，具有制度創(chuàng)新意義。

　　調(diào)控不能搞“一刀切”

　　問：如何有效提高房地產(chǎn)調(diào)控效果？

　　答：近年的房地產(chǎn)調(diào)控新政在運行一段時間后取得了成效，也出現(xiàn)了一些問題。為提高調(diào)控的效果，我認(rèn)為：

　　，從調(diào)控運行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市主要是一線大城市的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，但擠泡沫需要用柔性的手段?，F(xiàn)在我國社會處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會導(dǎo)致一系列不好的結(jié)果，甚至可能帶來宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。單純求快不可行，非理性目標(biāo)的求快更不可行。有一些非理性目標(biāo)只是為了迎合社會心態(tài)。例如，不少人希望房價回調(diào)50%，這樣他們就能購得起房子了。這種愿望似乎還得到了某些管理部門的回應(yīng)。我認(rèn)為，我國商品房房價總體回調(diào)50%，是國民經(jīng)濟無法承受的。

　　，在進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，需注重引入?yún)^(qū)別對待的方式，看清大的趨勢與方向。在調(diào)控中，對不同城市、不同地段、不同情況要區(qū)別對待。有了理性的區(qū)別對待，才能擠去真正的泡沫。如果擠的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)熱總體上必會梯度推移。如果說，在前一輪房地產(chǎn)建設(shè)中，一些大城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，那么，在梯度推移的過程中，我們就要找到更好的辦法防止二、三線城市出現(xiàn)新一輪的泡沫。從長遠(yuǎn)看，我們需要注重經(jīng)濟手段的運用并強化對相關(guān)制度的創(chuàng)新與建設(shè)。
 

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