房?jī)r(jià)波動(dòng)、調(diào)控政策、投資目標(biāo)，這三個(gè)詞時(shí)常挑動(dòng)著中國(guó)購(gòu)房者和房企的神經(jīng)。當(dāng)前，中國(guó)樓市狀態(tài)動(dòng)向究竟如何？博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)28日在海南三亞舉行，從與會(huì)學(xué)者和從業(yè)者的觀點(diǎn)中，可感知當(dāng)前中國(guó)樓市“溫度”。

資料圖：一處在建樓盤。中新社記者 駱云飛 攝

“我們沒(méi)有大泡沫，沒(méi)有像日本(上個(gè)世紀(jì))90年代初期、像中國(guó)香港1998年前后暴跌的狀態(tài)，我們是軟著陸，有一點(diǎn)小泡沫，但在不斷地進(jìn)行調(diào)整，這是好事情?！敝袊?guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱如是說(shuō)。

他認(rèn)為，如果全面放開(kāi)樓市調(diào)控政策，中國(guó)居民的購(gòu)買需求仍舊強(qiáng)烈，一旦出現(xiàn)炒房和投資需求過(guò)大就會(huì)形成泡沫，由此不得不采取短期的限制措施，以抑制泡沫形成。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院 經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康對(duì)中新社記者表示，在某些階段某些城市，當(dāng)炒房情緒過(guò)熱時(shí)是存在一定泡沫的，短期炒房推高房?jī)r(jià)，隨后通過(guò)局部的小泡沫破滅和市場(chǎng)作用的消化，又會(huì)恢復(fù)正常。“過(guò)去幾年，北京周邊燕郊的房?jī)r(jià)就有劇烈的上漲和下跌，這就是局部的小泡沫?！?/p>

賈康提醒，不能泛化泡沫概念，并非所有漲價(jià)都是泡沫，同時(shí)要對(duì)短期炒作尤為警惕，防止局部小泡沫影響整體市場(chǎng)。

為防止樓市過(guò)熱，中國(guó)各地政府出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，其中就包括限價(jià)。但調(diào)控政策并非一成不變，限價(jià)政策已在多個(gè)城市取消。

“限價(jià)政策不具備市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征。”賈康認(rèn)為，在抑制樓市過(guò)熱的前期階段，限價(jià)政策可起到平復(fù)市場(chǎng)情緒的作用，但若長(zhǎng)期實(shí)施限價(jià)只會(huì)讓后面的路越走越窄。

賈康解釋稱，在限價(jià)政策下，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商按照市場(chǎng)行為預(yù)期的 無(wú)法實(shí)現(xiàn)，在本就是一個(gè)賣方市場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，容易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商積極性降低，長(zhǎng)此以往會(huì)造成供給質(zhì)量差或供給數(shù)量少。

樊綱認(rèn)為，限價(jià)限制了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制本身，容易出現(xiàn)“遞條子”“走后門”“員工購(gòu)買倒出去”等現(xiàn)象，限價(jià)無(wú)法解決根本問(wèn)題。

當(dāng)前，房企融資渠道被明顯收緊，而市場(chǎng)和企業(yè)的分化亦在加劇。告別了樓市的黃金時(shí)代，如今走出舒適區(qū)的房企正在找尋新的增長(zhǎng)極。瞄準(zhǔn)城市群是參加上述年會(huì)的房地產(chǎn)從業(yè)者給出的方向。

首創(chuàng)經(jīng)中產(chǎn)業(yè)新城平臺(tái)副總經(jīng)理董茜稱，提到城市群，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝及長(zhǎng)江中游五大城市群是中國(guó) 有潛力的地方，11%的國(guó)土面積貢獻(xiàn)了55%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和47%的商品房銷售面積，城市群所提供的工作空間會(huì)吸引越來(lái)越多的人們聚集。

她認(rèn)為，城市群中的中小城市是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)10年投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。在城市群經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)將重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)、交通、人口、物流、政策等多個(gè)核心要素。

佳兆業(yè)集團(tuán) 增長(zhǎng)官、經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)劉策特別提到粵港澳大灣區(qū)。他指出，2017年粵港澳大灣區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)規(guī)模是1萬(wàn)億元(人民幣，下同)，至2020年市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)2萬(wàn)億元，而從全國(guó)角度看，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)規(guī)模去年接近16萬(wàn)億元，未來(lái)的 規(guī)模是20萬(wàn)億元，粵港澳大灣區(qū)要占到十分之一。

“從國(guó)內(nèi)的視角來(lái)說(shuō)，把握住了大灣區(qū)，等于把握了全國(guó) 有發(fā)展的區(qū)域?！眲⒉哒f(shuō)。

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