中介風險
　　有些不法“二手房”中介機構便設置圈套，坑害消費者?！岸址俊敝薪闄C構設置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗和文化程度低等原因往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購心者則有苦難言。
　　在購置“二手房”時要注意以下幾點：1、購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。2、簽訂合同時要謹慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：頭先，要使用政府行政機關認可的合同文本；其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模棱兩可；再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認可，不要勉強簽訂。有條件的購房者較好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權益不受損害。


　　價格風險
　　二手房交易的問題是價格問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差價不大；而購方總強調(diào)一個“舊”字，結果往往是購賣雙方提出價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。
　　——房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10％。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層-3％，7層-5％，3層和4層+3％，若是樓頂則-5％；房間如無朝南門窗-5％。
　　——環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別-5％，位于省、市中小 的+15％。
　　——心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意購舊房；如果舊房的價格同新房相差不大，購舊房就會有難以逾越的心理障礙。心理因素：-8％。


　　法律風險
　　——來自交易主體方面的風險。即購賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為購受方的個人不具有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來京人員未辦理在北京購房的審批手續(xù)，支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。
　　——來自交易房屋方面的風險。這方面的風險主要有：1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權屬存有爭議；3、房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意；4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權等權益；5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉(zhuǎn)讓；8、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
　　——來自交易手續(xù)方面的風險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權變動的法律效果。而只有當房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。

　　——來自二手房交易合同方面的風險。主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙。
　　——產(chǎn)權風險。如果你購購二手房是為了投資，那一定要購有產(chǎn)權的二手房，并且按照規(guī)定購賣雙方繳納應繳的稅費，進行產(chǎn)權過戶手續(xù)，好么在你們的交易行為完成后，房管局將很快核發(fā)過戶后的產(chǎn)權證。北京市各區(qū)縣房管局都辦理二手房產(chǎn)權過戶手續(xù)。只有拿到了房屋的產(chǎn)權證，房子才算是真正意義上的屬于你，你可以合法的出租、出售、甚至辦理抵押貸款，為以后更換新房提供有力支持。


　　拆遷風險
　　花二三十萬元或三四十萬元購套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補償款能否與當年的購房款持平，也是個未知數(shù)。
　　許多人認為，平房才會拆遷，不購平房就能避免這一問題了。其實不然，樓房也存在拆遷的可能性。在北京東直門爆破的那幢高層居民樓，建筑年代晚于周邊許多的舊房，卻先拆遷了。所以，二手房的購主在購購房屋時，要考慮樓房是否面臨著拆遷。
　　如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內(nèi)會被拆遷的房子，在各個區(qū)的房地產(chǎn)交易所（）能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶；購房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房地局交易科的科長介紹，房地局允許這種情況的房子進行購賣。為了避免購到這樣的房子，購房者不妨到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結，要知道，凍結戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒有記錄，當?shù)氐膽艨谝矝]被凍結，那么就需購房者關注一下地區(qū)的整體規(guī)劃了，有機會參觀一些規(guī)劃展。


　　質(zhì)量風險
　　由于上市的二手房大都已經(jīng)居住了三五年至十年以上，如果房屋質(zhì)量上存在什么問題，現(xiàn)在應該明顯暴露出來了，或者已經(jīng)被原房主或房管部門修繕過了。在挑選二手房時，我們應通過仔細認真的檢查以及詢問房主、詢問周圍的住房了解房屋本身的狀況，做到心中有數(shù)。當然這里頭也有門學問，需要有一定的觀察力和敏感度。
　　——是否有私搭亂建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。
　　——觀察房屋的內(nèi)部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有開裂或者脫皮等明顯的問題。
　　——考核房屋的市政配套設施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
　　——了解裝修的狀況。許多購房者在看房過程中，都會發(fā)現(xiàn)房屋剛被簡單裝修過。其實，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。再比如，頂層房屋是否發(fā)生過漏雨現(xiàn)象，底層住戶是否多次出現(xiàn)下水道淤堵，都是無法通過看房得知的。有些房主以前裝修時，對房間的結構、設施設備進行了一些改造，賣房時，還把它作為抬高價格的籌碼，其實這些改造存在著不安全隱患，或是被小區(qū)物業(yè)管理部門明令禁止的。因此，購房者遇到諸如此類的問題，一定要到物業(yè)管理部門反映一下，問問物業(yè)公司是否知道這些改動的情況，否則，一旦達成交易，待將來物業(yè)管理部門發(fā)現(xiàn)問題，追究起來，責任就難以區(qū)分了。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　





胡慧平


摘自：《中國房地信息》

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