何為改底檔、補差價？業(yè)內(nèi)人士告訴

　　記者，由于一手房價不斷拉高，致使許多剛購的一手房馬上轉(zhuǎn)入了二手房交易市場，這部分房源基本上都沒有辦理過房產(chǎn)證。為了規(guī)避國家針對5年內(nèi)轉(zhuǎn)手房產(chǎn)增收5.5%的營業(yè)稅，許多人開始轉(zhuǎn)換策略，實行賣方先去開發(fā)商處退房，購方再去開發(fā)商處購房的策略，這就是所謂的改底檔。補差價，就是賣方要求的比房產(chǎn)合同上多出來的那部分資金。以王小姐購房情況為例，可以這樣理解，當(dāng)初賣方購購該房子的價格是5800元/平方米，現(xiàn)在購方王小姐的價格是6800元/平方米，這中間產(chǎn)生的1000元/平方米的差價就是王小姐要直接付給賣方的。由于是改底檔，也就是王小姐再次與開發(fā)商簽署購賣合同，而并非是房子的實際賣方，所以房產(chǎn)合同上顯示的房子實際賣價仍為5800元/平方米。如果王小姐需要銀行按揭，也只能按照5800元/平方米的價格按揭，在購房過程中實際發(fā)生的“補差價”行為，在房產(chǎn)合同中得不到任何體現(xiàn)。

　　“頭先，頭付無形增加，對資金要求比較高。”一 房產(chǎn)中介顧問告訴記者，“以王小姐的情況為例，一套面積100平方米，差價1000元/平方米的住房，需要補給賣方的費用就需要10萬元，因為是按照原有房產(chǎn)合同價格5800元/平方米執(zhí)行貸款政策，王小姐還需要付給開發(fā)商至少30%的頭付，也就是17.4萬元，這樣總計在27.4萬元，比直接購購一手商品房要多付7萬元左右。再有，因為房產(chǎn)合同上的價格低，所以如果王小姐購購的二手房要再次出售，補差價的1000元/平方米的費用也將被算作是王小姐房產(chǎn)的利潤，那么營業(yè)稅及其他相關(guān)費用都會相應(yīng)增收。所以說，雖然不能說這樣的交易不合法，但還是有一定潛在風(fēng)險的。”據(jù)記者了解，該類房源除去以上風(fēng)險外，在交易過程中如何保證差價的安全也完全是個未知數(shù)，需要特別注意。

　　“無證”指的是：沒有房產(chǎn)證。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房子是不允許二次購賣的，但據(jù)記者了解，在我市，不少已經(jīng)入住兩三年甚至五六年的房子仍未辦理房產(chǎn)證，但這樣的“無證”房依然活躍于二手房交易市場，很多購房者為了購到中意的房子不惜擔(dān)負“無證”的風(fēng)險。業(yè)內(nèi)專家提醒購房者，購購“無證”房應(yīng)該保持警惕，不僅要了解未辦證的原因，確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，還要事先明確約定因為房產(chǎn)證問題造成所有損失的違約責(zé)任，以防在購房環(huán)節(jié)上出現(xiàn)漏洞，造成損失。

　　二手房的“無證”交易

　　“無證”

　　房的幾種可能

　　“無證”房的風(fēng)險提醒

　　整體來看，“無證”二手房的購購還是存有一定風(fēng)險的，業(yè)內(nèi)人士提醒購房者可以通過以下步驟來降低風(fēng)險指數(shù)。

　　查清“無證”的真實原因。如果是開發(fā)商或者是政策方面的原因不能辦理一手房產(chǎn)證，購家可以到房管部門查詢，一般情況下會有備案；如果是賣方因為拖欠房款或者是為了逃避稅費而故意未辦理房產(chǎn)證，購家較好在合同條款中對房款支付方式進行細致約定，一定不要在沒有約定的情況下支付對方大量的房款。

　　為了降低交易環(huán)節(jié)中的潛在風(fēng)險，要在交易前對“補差價”這一環(huán)節(jié)做出細致約定，建議分階段支付。如果是由于個人原因?qū)е聸]有房產(chǎn)證，可以事先與賣方協(xié)商先辦房產(chǎn)證再做交易，如果因為賣方無法辦理房產(chǎn)證而導(dǎo)致交易無法進行，可要求其賠償因此造成的損失。

　　如果手續(xù)齊全，一般辦理房產(chǎn)證的時間在一個月左右，為了防止賣方在這段時間調(diào)高房子的賣價，較有效的辦法是提高漲價成本，即在前期約定一定數(shù)額的違約金。

　　在記者調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，“無證”房的麻煩還不止于此。業(yè)內(nèi)人士表示，如果賣方因為開發(fā)商、政策等因素?zé)o法辦理一手房產(chǎn)證，不僅會給購方帶來交易時的風(fēng)險，也會為將來可能出現(xiàn)的再次轉(zhuǎn)賣埋下隱患。那么，那些房子房產(chǎn)證難辦？怎樣辨別房產(chǎn)證難辦屬于哪種情況呢？據(jù)調(diào)查，一手房產(chǎn)證難辦主要有以下三種原因：

　　其一，開發(fā)商方面的原因，這是較普遍，也是較常見情況。如果開發(fā)商沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》，或者開發(fā)商私自更改房屋使用性質(zhì)，將批準(zhǔn)住宅樓改為其他性質(zhì)來銷售，開發(fā)商將房屋重復(fù)抵押，或者拖欠政府資金等情況，都有可能導(dǎo)致房屋沒有房產(chǎn)證。

　　其二，購房者自身的原因，如果購房者拖欠房款、貸款，或者惡意拖欠相關(guān)稅費，都會導(dǎo)致房產(chǎn)證延期發(fā)放。

　　其三，房屋管理部門在測繪、辦理手續(xù)上速度太慢，耽誤了辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時間。

　　在購購二手房時，如果房產(chǎn)證沒有辦理下來，購房者一定要了解未能辦理的原因，要了解具體原因是什么。有時，沒有房產(chǎn)證的房子價格會相對低些，但是完全不能貪一時便宜就輕易下決定，了解清楚具體原因才能規(guī)避潛在風(fēng)險。

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