購(gòu)房過(guò)程中，我們總會(huì)遇到各種問(wèn)題，尤其在二手房交易時(shí)遇到的糾紛更是數(shù)不勝數(shù)。譬如一些中介想方設(shè)法在合同上做手腳，與購(gòu)房者簽訂“陰陽(yáng)合同”，這種方式極易給購(gòu)房者帶來(lái)各種法律風(fēng)險(xiǎn)。這不，朱先生就遇到了有關(guān)“陰陽(yáng)合同”的糾紛。

  誤入中介圈套 多繳納2萬(wàn)元稅費(fèi)

  朱先生看中一套總價(jià)180萬(wàn)的二手房，但是房子不滿2年，總價(jià)和交易稅費(fèi)大大超出預(yù)算范圍，朱先生因此猶豫不決。中介王小姐暗示，可以采取陰陽(yáng)合同的方式，報(bào)低總成交價(jià)，這樣就能降低稅費(fèi)。朱先生采取了王小姐的建議，報(bào)低了成交價(jià)。

  但是，由于80萬(wàn)成交價(jià)過(guò)低，房管局經(jīng)過(guò)對(duì)該房屋的評(píng)估后，較后按照110萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)讓朱先生交稅。這樣一來(lái)，稅費(fèi)就多出來(lái)了2萬(wàn)元，朱先生越想越生氣，將王小姐告上了法庭。

  像朱先生這樣一味追求低價(jià)而忽略風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)房者并不在少數(shù)，但是很多購(gòu)房者并不知道其中的風(fēng)險(xiǎn)。為此，有讓專(zhuān)業(yè)的律師指導(dǎo)購(gòu)房者認(rèn)清什么是陰陽(yáng)合同，以及如何處理陰陽(yáng)合同產(chǎn)生的糾紛?

  購(gòu)房誤入中介圈套 如何破解二手房中的“陰陽(yáng)合同”?

  一、什么是“陰陽(yáng)合同”?

  二手房購(gòu)賣(mài)中，為了降低交易成本、逃避稅費(fèi)，購(gòu)賣(mài)雙方往往會(huì)簽訂兩份交易價(jià)格不同的合同。真實(shí)的交易價(jià)格比較高，但并不提交到稅務(wù)和房管部門(mén)，而是把另一份交易價(jià)格比較低的合同備案網(wǎng)簽，并按比較低的價(jià)格繳納稅費(fèi)。

  二、陰陽(yáng)合同違法，但不代表購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效

  簽訂陰陽(yáng)合同為了逃稅，這當(dāng)然是違法的。以避稅為目的簽訂的相關(guān)條款法律上是無(wú)效的，但是，律師提醒購(gòu)房者，并不能因此直接導(dǎo)致雙方所簽訂的購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效。

  因?yàn)殡p方的房屋購(gòu)賣(mài)行為本身并不違法，雙方達(dá)成的交易價(jià)格也不違法，違法的只是雙方在購(gòu)賣(mài)過(guò)程中達(dá)成的避稅條款。在這個(gè)法律關(guān)系中，購(gòu)賣(mài)合同是基礎(chǔ)，避稅條款只是履行購(gòu)賣(mài)合同中的環(huán)節(jié)之一。避稅條款違法無(wú)效，并不能直接導(dǎo)致整個(gè)購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效。

  因此，如果雙方因陰陽(yáng)合同為由發(fā)生糾紛，沒(méi)有特殊情況和約定的話，以此為由是無(wú)法認(rèn)定合同整體無(wú)效，或因此解除合同的。

  三、存在陰陽(yáng)合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)?

  通常有兩份相沖突的合同，一般判斷是以后形成的合同為準(zhǔn)，但是在陰陽(yáng)合同的條件下，并不能這樣簡(jiǎn)單判斷。

  很多真實(shí)價(jià)格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽(yáng)合同是簽署在后。所以，并不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為以在后且經(jīng)過(guò)官方備案的以哪份的效力為準(zhǔn)，要看哪份能體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思表示。

  頭先看雙方發(fā)生爭(zhēng)議后對(duì)哪份合同有效的主張，如果雙方對(duì)此主張一致自然沒(méi)有爭(zhēng)議。如果雙方對(duì)以哪份合同為準(zhǔn)有爭(zhēng)議，就要看具體合同內(nèi)容判斷了。

  律師介紹，目前房屋購(gòu)賣(mài)中的陰陽(yáng)合同大多是由中介代為起草處理的，通常是有以一個(gè)低的交易價(jià)格，再加上高額的裝修補(bǔ)償條款或補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容來(lái)形成整個(gè)的交易價(jià)格。而辦理網(wǎng)簽等手續(xù)時(shí)，高額裝修補(bǔ)償?shù)臄?shù)額是不體現(xiàn)的。

  對(duì)于哪份為真，通過(guò)合同條款通常是比較好判斷的，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。

  四、對(duì)陰陽(yáng)合同中涉及的違法行為如何處理?

  1、法院原則上只處理民事法律關(guān)系

  有購(gòu)房者以陰陽(yáng)合同為由到法院起訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效。而法院審理的結(jié)果很可能是認(rèn)定雙方真實(shí)意思表示的交易內(nèi)容有效。這時(shí)，主張無(wú)效的一方往往無(wú)法接受，指責(zé)法院對(duì)違法行為不理不管。

  實(shí)際上，司法機(jī)關(guān)和其他國(guó)家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)。從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋購(gòu)賣(mài)糾紛，還是以認(rèn)定購(gòu)賣(mài)關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。通常，法院就是這么處理的。

  2、避稅的違法的兩種曝光途徑

  從實(shí)踐來(lái)看，陰陽(yáng)合同避稅的違法手段，目前基本處于民不舉、官不究的狀態(tài)，但一旦曝光到稅務(wù)部門(mén)，肯定是處理的。

  當(dāng)事人自己當(dāng)然可以向稅務(wù)部門(mén)舉報(bào)。除此之外，由于法律規(guī)定法院在審理中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門(mén)處理，所以，也不排除法院會(huì)以司法建議等通知相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。

  律師提示：大多數(shù)法院在處理此類(lèi)案件時(shí)，通常不會(huì)主動(dòng)把線索反饋給稅務(wù)部門(mén)，還是以處理民事法律關(guān)系為界限。但是，也確實(shí)有些法院會(huì)針對(duì)一些案件發(fā)司法建議書(shū)給房管和稅務(wù)部門(mén)。這個(gè)事情，做與不做，由法院來(lái)決定。

  3、避稅行為被曝光的后果是什么?

  所謂避稅是好聽(tīng)的說(shuō)法，實(shí)際上是逃稅的違法行為。如果有人將二手房陰陽(yáng)合同的事情舉報(bào)給稅務(wù)部門(mén)，或者法院發(fā)了相關(guān)的司法建議書(shū)，那么這個(gè)避稅的違法行為，就面臨被處理。

  后果有多種可能：較低限度也要由購(gòu)賣(mài)雙方按實(shí)際交易價(jià)格補(bǔ)繳稅款，誰(shuí)也占不了便宜。如果往嚴(yán)重了說(shuō)，對(duì)該行為處以罰款、拘留等行政處罰甚至追究刑事。

  結(jié)語(yǔ)

  小編在此提醒廣大購(gòu)房者，如果你要簽訂陰陽(yáng)合同，那么同時(shí)也要有事后糾紛乃至于兩手空空的心理準(zhǔn)備!購(gòu)房不易，且行且謹(jǐn)慎!

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