事件回放

　　王某夫婦與某中介公司簽訂書面委托合同，將某A小區(qū)的一套三居室的產(chǎn)權(quán)房屋掛牌出售。急于購房的李女士通過中介公司上門看房后感到滿意，與王某夫婦談妥價(jià)格為68萬，雙方簽訂了定金合同，李女士當(dāng)即支付2萬元定金，王某打了收據(jù)，并約定五天后雙方到中介處簽合同。為謹(jǐn)慎起見，李女士特意聘請(qǐng)律師調(diào)查了該房屋的權(quán)利狀況。在確信該房屋無權(quán)利瑕疵之后，李女士就如約前往中介處簽約。王某聲稱他的妻子有事不能前來，但出示了他妻子的身份證原件和私人印章，于是雙方簽訂了房屋購賣合同，約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣68萬元，自簽訂合同之日起一個(gè)月內(nèi)支付筆房款，辦過戶手續(xù)時(shí)付筆房款，拿到產(chǎn)證付第三筆房款，辦理房屋交接手續(xù)付清全部尾款。合同還約定，王某夫婦應(yīng)按約定期限交付房產(chǎn)，逾期交房每天須支付已付款的萬分之三的違約金。逾期超過30天，李女士有權(quán)單方面解除合同，王某夫婦應(yīng)當(dāng)支付合同總價(jià)款4%的違約金。

　　由于王某夫婦在多家中介掛牌，有人愿意出73萬購房，王某便想毀約，又不想賠違約金，于是在李女士提出付款時(shí)便一拖再拖。在約定的筆付款期限屆滿時(shí)，李女士攜款到中介處聯(lián)系王某領(lǐng)取。王某借口在外有事趕不回來，并表示晚幾天付款無妨。李女士覺得事情有點(diǎn)不妙，在律師的建議下讓中介出具了前來付款的證明。但李女士擔(dān)心的事還是發(fā)生了，王某先是借口說他妻子不愿賣房，后又說房屋購賣合同未經(jīng)他妻子簽字無效，較后竟反咬一口說李女士未按約付款。幾經(jīng)交涉無果，轉(zhuǎn)眼約定交房期限過去了半個(gè)月，無奈之下，李女士只好把王某夫婦告上法院，要求法院判令繼續(xù)履行雙方所簽的二手房購賣合同，并要支付從約定交房期限日起至實(shí)際交房之日的違約金，賠償其他經(jīng)濟(jì)損失2萬元，承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

　　法院判決

　　在法庭審理中，王某的妻子辯稱，她作為房屋共有權(quán)利人未在房屋購賣合同上簽字，也未書面授權(quán)其丈夫在該合同上簽字，因此，這份合同屬于無效合同。王某承認(rèn)自己沒征得妻子的同意就賣房，也未經(jīng)過妻子的授權(quán)便代簽合同，也主張合同無效。另外王某聲稱合同訂立后，從未收到李女士的頭期購房款，即便合同有效，那么違約的也是李女士，不愿再繼續(xù)履行該合同。

　　李女士的代理律師向法庭提供了李女士與王某夫婦簽訂的定金合同、房屋購賣合同、王某夫婦簽字的委托中介賣房協(xié)議書、中介出具的李女士筆付款期限屆滿時(shí)前來付款的證明、李女士取款記錄等證據(jù)材料，主張?jiān)摲课葙徺u合同有效，堅(jiān)持繼續(xù)履行合同等訴請(qǐng)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，盡管王某的妻子未在房屋購賣合同上簽字，但在共同接待李女士上門看房時(shí)并未有異議，這表明王某夫婦對(duì)出售該房屋意思表示一致，王某出售夫妻名下的二手房的行為，并沒有違背妻子的真實(shí)意思表示。而且，在合同訂立當(dāng)日，王某向李女士出示了妻子的身份證原件，使用了妻子的私章簽約，基于夫妻之間的特定關(guān)系，足以使人相信出售房屋是王某夫婦的真實(shí)意思表示，因此所訂立的合同合法有效。此外查明李女士對(duì)合同履行停滯沒有過錯(cuò)。法院作出一審判決：雙方所簽房屋購賣合同繼續(xù)履行，王某夫婦向李女士支付逾期交房違約金，承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

　　律師意見

　　當(dāng)事人簽訂的是一份有效合同，王某代妻子簽合同的行為構(gòu)成代理?！逗贤ā芬?guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。雖然王先生在代妻子簽字時(shí)沒有取得妻子的書面授權(quán)，但事前王某夫婦書面授權(quán)中介掛牌出售房屋，在李女士上門看房時(shí)王某的妻子也未表示異議，還參與議定房?jī)r(jià)，可見王某夫婦在出售該房屋上意思表示一致；在簽訂合同時(shí)，王某出示了妻子的身份證原件，使用了妻子的私章簽約?；诜蚱拗g的特定關(guān)系，王某的行為足以使李女士相信王某有代理權(quán)，李女士在訂立合同時(shí)是善意并且沒有過錯(cuò)，因此雙方所訂立的合同合法有效。

　　此類案件中很多當(dāng)事人在購房上花費(fèi)了大量時(shí)間精力后被無故“拋棄”或因?qū)Ψ搅信e“合同無效”、“約定不明”等種種借口而被迫放棄了合同權(quán)利，有的當(dāng)事人因舉證不充分無法維權(quán)，還有的當(dāng)事人誤入圈套甚至被反咬一口，所以在二手房購賣中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)法律意識(shí)，消除隱患，注重證據(jù)，以防不虞之患。

律師劉春雷

摘自《上海青年報(bào)》

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