近日，瑞安建業(yè)與平安財險達成協(xié)議，以7.18億元的價格出售其位于成都的中匯廣場二期項目與平安財險。這是險資開閘后，險資進軍房地產(chǎn)的頭個大筆交易。

公告顯示，二期項目的地上建筑面積大約為3.95萬平方米，包括為1-31層商業(yè)以及辦公樓面。在出售完成后，該棟物業(yè)將成為平安財險在西南地區(qū)的總部。而該物業(yè)將會在明年3月份之前完成交付。

根據(jù)協(xié)議，除了7.18億元的出售代價以外，在交易后3年，如有關(guān)物業(yè)的450個車位總租金收入達到較低保證的1500萬元，瑞安可收取額外900萬元，即該項目交易額較高可達7.27億元人民幣。而任何虧損的將從上述金額中應(yīng)付金額中扣減。

此外，瑞安建業(yè)還與平安財險達成租賃協(xié)議，瑞安建業(yè)將租賃二期項目樓面18樓層層作為其在成都的辦公地點，該樓層建筑面積大約為1374平方米，初期月租金大約為150元/平方米，該租金按照每年5%遞增。

瑞安建業(yè)將從出售事項中取得除稅前溢利約1.61億元人民幣，而所得款項凈額將用作一般營運資金，以及為未來新項目提供資金。

中匯廣場

本次瑞安出售的中匯廣場原名為匯通大廈，原由匯通集團與民間股份制銀行成都市匯通城市銀行共同出資修建，后來由于匯通銀行一系列違規(guī)經(jīng)營，其承建匯通大廈同樣因為資金問題，陷入了停滯狀態(tài)，于2001年列為成都市限期復工整治的35座爛尾樓之一。

在幾經(jīng)易手之后，2006年，瑞安建業(yè)以總價4.015億元在成都拍的該棟爛尾樓，當時創(chuàng)下成都有史以來宗房地產(chǎn)拍賣紀錄，瑞安也憑借該項目頭次進軍成都房地產(chǎn)市場。

隨后，瑞安建業(yè)將該棟物業(yè)放入到旗下專門從事爛尾樓包裝出售的中華匯資產(chǎn)里面，并重新命名為中匯廣場。2007年，瑞安建業(yè)將中華匯分拆，成功在倫敦AIM市場上市。

中匯廣場項目具體位于成都市核心地段人民南路，處于錦江南岸，項目規(guī)劃為兩期，期為高達35層的辦公室以及服務(wù)式住宅公寓，毗鄰的期怎為高達31層的辦公樓。兩期項目建筑面積大約為12萬平方米。

據(jù)悉，一期項目已經(jīng)出售，其中1-15層自2008年出售給招商銀行(600036)，而16層到頂層打造為高端公寓，與香港服務(wù)式公寓瑪莎簽約。該部分亦于今年2月份以3.67億元出售予一家新加坡公司。

瑞安建業(yè)總裁黃勤道表示，中匯廣場的成功出售使得瑞安建業(yè)相信此項業(yè)務(wù)具有巨大的潛力，而且的到了機構(gòu)的投資者的支持，憑借這些優(yōu)勢，瑞安將繼續(xù)把握機遇，在市場上物色具有改造潛力的優(yōu)質(zhì)項目。

黃勤道還稱，公司能與平安財險合作，感到欣喜，這次與平安財險就中匯廣場二期簽訂合作協(xié)議，標志著瑞安與平安的合作伙伴關(guān)系邁進新的里程，希望這次的合作可作為雙方良好關(guān)系的基礎(chǔ)，日后可以進一步深化彼此的關(guān)系。

投資不動產(chǎn)

事實上，這也是險資進軍不動產(chǎn)的較新案例。在9月初，保監(jiān)會正式發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，有逾4500億元人民幣的資金有望進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

根據(jù)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保監(jiān)會對于險資投資房地產(chǎn)的門檻還是比較低的，保險公司投資不動產(chǎn)應(yīng)該符合的條件中包括以下幾條，即上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金，且來源充足穩(wěn)定。

一位業(yè)內(nèi)人士向觀點地產(chǎn)新媒體指出，上述條件實際上國內(nèi)大部分的保險公司都可以達到，包括保險巨頭人壽和平安在內(nèi)的很多險資企業(yè)都在尋找對投資不動產(chǎn)的機會。

該業(yè)內(nèi)人士稱，保險公司購購自用物業(yè)是一直存在的一種現(xiàn)象，通過收購房地產(chǎn)項目，除了自用以外，剩余的部分用于出租，獲得租金收入，這是險資投資于商業(yè)地產(chǎn)較常用的方式。"投資于房地產(chǎn)的風險永遠是有的，主要在于選擇投資物業(yè)的風險，但是對于保險企業(yè)來講，如果是購購來自用，一部分出租的話，風險還是比較小的。"

"控制風險關(guān)鍵在于購購的物業(yè)價格劃不劃算？還有會不會經(jīng)營，中國目前好的商業(yè)物業(yè)確實不多。目前各個二級城市總體來講，對于寫字樓的需求總體來講還是不大。"該人士認為。

成都的寫字樓市場相對于其他的二線需求則可能更好一些。根據(jù)戴德梁行的數(shù)字，成都寫字樓市場的租金水平按季增加4.7%，市具有投資價值的全幢寫字樓十分稀缺，在供應(yīng)有限的程況下，帶動成都寫字樓的需求。

而瑞安建業(yè)相關(guān)人士也透露，中匯廣場項目一期分別出售后，出租率為；其余的服務(wù)式住宅公寓部份亦已全數(shù)售出。)

(作者：鄧敏華)