2010年歲末，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資集結北京商務區(qū)中服地塊，上演險資搶灘商業(yè)地產的一幕，為險資開閘再作注腳。為此，業(yè)內人士評價，險資將成為2011年地產大宗交易的主要購家，甚至提出未來將有7000億元險資投資商業(yè)地產。實際上，30家主力房企2010年全年合約銷售才8700億元，而國內商業(yè)地產總價值不過4000億元。

然而，這不過僅僅是險資吹響集結號的前奏。中國人壽等險資大鱷早已暗流涌動，商業(yè)地產和養(yǎng)老地產齊頭并進，更是間接介入住宅地產。

爭食商業(yè)地產

2010年年末，在北京商務區(qū)中服地塊的投標現場上，險資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪。值得注意的是，國壽盡管未參與競標，卻是其中Z6地塊標王遠洋地產的大股東，分羹中服地塊。

如果在2010年9月5日之前，這或許是無法想象的一幕。彼時，險資暗流涌動，從購賣地產股票到借道信托資金投資，再到以自用物業(yè)名義直接參與招拍掛市場。

去年9月5日，《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺，明確險資投資不動產賬面余額不高于公司上季度末總資產的10%，可投資不動產，但不允許投資商業(yè)住宅。

險資對于商業(yè)地產一直情有獨鐘，因為只有商業(yè)地產才能夠容納險資，就好比一條大鯨魚不能夠到小河里面去。不動產是一個長期資產，容量很大，因此險資進行資產配置，就要考慮各種風險，即使部分資產短期收益不高，但是必須通過資產配置來降低風險。證券保險行業(yè)市場分析人士許力平對時代周報記者表示。

不過，較具誘惑力的還是商業(yè)地產的高收益。東北證券金融與產業(yè)研究所策略部經理馮志遠對時代周報記者介紹，商業(yè)地產的年化收益率在7%-10%之間，這對險資是有比較大的吸引力。一般來說，保險公司年化收益率可以組合到6%以上就很不錯，7%-10%已經是超預期，這也說明為什么險資原來不能投資商業(yè)地產，但一直通過變相渠道來投資。

目前，關于險資投資不動產的具體細則還沒有完全公布。就我們了解的情況，保監(jiān)會對于險資投資房地產還處于一事一批的階段，主要是大型險資參與。未來放開，應該是一個大趨勢。一名不愿具名的證券分析師對時代周報記者表示。

平安集團旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保險公司到中國保監(jiān)會報批的重大不動產投資項目已經超過110單，可投險資規(guī)模達5000億元。

比之更甚的是，國金證券保險業(yè)分析師王剛則直指未來預計將有近7000億元的險資可投入商業(yè)地產，幾乎是預期的翻番。

實際上，根據申銀萬國于2010年8月5日發(fā)表的報告，截至2010年6月末，保險公司資產總額為45235億元，按照較高上限10%計算，保險資金可用于投資不動產的規(guī)模為4523億元，且未來還會繼續(xù)增加。

保險資金投資不動產的比例一般不超過保險公司總資產的10%，當然這一數字會隨著政策而不斷修正，但是保險資金投資不動產的空間還有待挖掘，因為若按照5%的投資比例計算，可投資于不動產的保險資金可達2032億元，是2006-2009年四年間北京、上海、廣州和深圳辦公樓和商鋪累計成交金額4961億元的41%，是2009年一線城市商業(yè)總成交額的122.6%。因此目前一線城市優(yōu)質的不動產還喂不飽保險資金的5%。正略鈞策房地產行業(yè)咨詢高端顧問鄧宇明對時代周報記者表示。

馮志遠則認為，理論上有4500億元的險資可投入，而國內商業(yè)地產總價值不過4000億元，但是有這個品種，有適合的錢來投，并不等于你一定要來投，這個跟容量沒有關系。按照這個數據來看，險資更加不會急劇投資商業(yè)地產，因為較大規(guī)模投資參與較小規(guī)模容量會導致價值虛增。

對此，上述不愿具名的證券分析師亦表示認同。他表示，從2010年下半年起，保監(jiān)會連續(xù)出臺了許多放開投資渠道的文件，可以看到一個大趨勢，但是現在還是看不到一個比較大的量，至少現在還是試水階段。

2010年歲末，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資集結北京商務區(qū)中服地塊，上演險資搶灘商業(yè)地產的一幕，為險資開閘再作注腳。為此，業(yè)內人士評價，險資將成為2011年地產大宗交易的主要購家，甚至提出未來將有7000億元險資投資商業(yè)地產。實際上，30家主力房企2010年全年合約銷售才8700億元，而國內商業(yè)地產總價值不過4000億元。

然而，這不過僅僅是險資吹響集結號的前奏。中國人壽等險資大鱷早已暗流涌動，商業(yè)地產和養(yǎng)老地產齊頭并進，更是間接介入住宅地產。

爭食商業(yè)地產

2010年年末，在北京商務區(qū)中服地塊的投標現場上，險資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪。值得注意的是，國壽盡管未參與競標，卻是其中Z6地塊標王遠洋地產的大股東，分羹中服地塊。

如果在2010年9月5日之前，這或許是無法想象的一幕。彼時，險資暗流涌動，從購賣地產股票到借道信托資金投資，再到以自用物業(yè)名義直接參與招拍掛市場。

去年9月5日，《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺，明確險資投資不動產賬面余額不高于公司上季度末總資產的10%，可投資不動產，但不允許投資商業(yè)住宅。

險資對于商業(yè)地產一直情有獨鐘，因為只有商業(yè)地產才能夠容納險資，就好比一條大鯨魚不能夠到小河里面去。不動產是一個長期資產，容量很大，因此險資進行資產配置，就要考慮各種風險，即使部分資產短期收益不高，但是必須通過資產配置來降低風險。證券保險行業(yè)市場分析人士許力平對時代周報記者表示。

不過，較具誘惑力的還是商業(yè)地產的高收益。東北證券金融與產業(yè)研究所策略部經理馮志遠對時代周報記者介紹，商業(yè)地產的年化收益率在7%-10%之間，這對險資是有比較大的吸引力。一般來說，保險公司年化收益率可以組合到6%以上就很不錯，7%-10%已經是超預期，這也說明為什么險資原來不能投資商業(yè)地產，但一直通過變相渠道來投資。

目前，關于險資投資不動產的具體細則還沒有完全公布。就我們了解的情況，保監(jiān)會對于險資投資房地產還處于一事一批的階段，主要是大型險資參與。未來放開，應該是一個大趨勢。一名不愿具名的證券分析師對時代周報記者表示。

平安集團旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保險公司到中國保監(jiān)會報批的重大不動產投資項目已經超過110單，可投險資規(guī)模達5000億元。

比之更甚的是，國金證券保險業(yè)分析師王剛則直指未來預計將有近7000億元的險資可投入商業(yè)地產，幾乎是預期的翻番。

實際上，根據申銀萬國于2010年8月5日發(fā)表的報告，截至2010年6月末，保險公司資產總額為45235億元，按照較高上限10%計算，保險資金可用于投資不動產的規(guī)模為4523億元，且未來還會繼續(xù)增加。

保險資金投資不動產的比例一般不超過保險公司總資產的10%，當然這一數字會隨著政策而不斷修正，但是保險資金投資不動產的空間還有待挖掘，因為若按照5%的投資比例計算，可投資于不動產的保險資金可達2032億元，是2006-2009年四年間北京、上海、廣州和深圳辦公樓和商鋪累計成交金額4961億元的41%，是2009年一線城市商業(yè)總成交額的122.6%。因此目前一線城市優(yōu)質的不動產還喂不飽保險資金的5%。正略鈞策房地產行業(yè)咨詢高端顧問鄧宇明對時代周報記者表示。

馮志遠則認為，理論上有4500億元的險資可投入，而國內商業(yè)地產總價值不過4000億元，但是有這個品種，有適合的錢來投，并不等于你一定要來投，這個跟容量沒有關系。按照這個數據來看，險資更加不會急劇投資商業(yè)地產，因為較大規(guī)模投資參與較小規(guī)模容量會導致價值虛增。

對此，上述不愿具名的證券分析師亦表示認同。他表示，從2010年下半年起，保監(jiān)會連續(xù)出臺了許多放開投資渠道的文件，可以看到一個大趨勢，但是現在還是看不到一個比較大的量，至少現在還是試水階段。

國壽暗度陳倉

雖然說可投資金額顯得比較大，但是保險公司現在已經潛在投資房地產市場的資金根本上是無法估計的，也摸不清。我們一致認為，這個量已經是非常大的，馮志遠對時代周報記者談起自己與同行交流的經驗，隱性資產有兩個要素：一個是持有信托資產，一個是持有股權。

前者以平安為典型，后者則以國壽為代表，自用型開發(fā)、對項目公司股權投資、對開發(fā)企業(yè)股權投資等無所不及。

許力平表示，國內險資在財務上并沒有進行資產重估，而實際上，國壽的地產量是的，其中自用商業(yè)地產量就達到上千萬平方米，但是只能體現在原來資產上面，不能體現在利潤上，因此，國壽的隱蔽資產量是非常大的，遠遠超過平安和太保，這是國壽競爭力所在。

根據國壽發(fā)布于2006年12月15日的招股說明書，截至當年6月30日，國壽占有和使用土地總面積為388萬平方米，占有和使用自有房屋總面積共計458萬平方米，租賃房屋總面積200萬平方米。上市之初置入規(guī)模尚且如此，不難想象歷時四年后國壽購入自用物業(yè)的規(guī)模。

實際上，國壽涉足地產可追溯到更早的1994年。彼時，國壽投資控股有限公司聯合香港力華發(fā)展有限公司成立北京中保信房地產開發(fā)有限公司，且時隔兩年便建起中國人壽大廈，其中占地面積約1萬平方米，建筑面積11.58萬平方米，可租賃總面積10萬平方米，自用兼出租。

2003年，國壽投資控股有限公司的前身，即北京國壽投資管理有限公司成立，主要承接管理集團先前投資的非保險類企業(yè)及項目，涉及了酒店經營管理、房地產開發(fā)、物業(yè)管理等多個領域，其中包括北京中保信。

此后，北京中保信陸續(xù)購入北京西城區(qū)金融街核心區(qū)域的中國人壽大廈、鑫茂大廈。

2009年12月，國壽控股北京中保信地產公司更名為國壽地產，是全資子公司。國壽地產更是自詡為國壽旗下先進從事房地產開發(fā)與經營業(yè)務的企業(yè)，亦是先進公開的頭家保險系地產公司。

根據2010年國壽地產深圳分公司發(fā)布的招聘信息透露，國壽地產資本公積金1.2億美元，年營業(yè)額近2億元人民幣，其中中國人壽大廈、鑫茂大廈和中國人壽大廈三個北京項目的總建筑面積超過27萬平方米，年租金收入超過1.

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