據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年保險資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要購家，而此次險資企業(yè)出手拿地開發(fā)自用項(xiàng)目，符合現(xiàn)行政策規(guī)定。

較近各地都出現(xiàn)了土地競拍瘋狂的景象，土地潮再次出現(xiàn)。

央企、民企以及金融機(jī)構(gòu)都位列其中，主要還是錢太多了沒處投，購地購房較保值。對于近期保險企業(yè)頻繁拿地的現(xiàn)象，濱海基金管理有限公司楊廣軍對記者如此評價。

不過，保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人對于險資企業(yè)投資熱情高漲、土地盲目跟風(fēng)的現(xiàn)象，表示將會密切關(guān)注。

金融機(jī)構(gòu)進(jìn)軍房地產(chǎn)

自2010年9月險資正式吹響進(jìn)軍不動產(chǎn)領(lǐng)域的號角后，保險公司忍耐已久的投資沖動得以釋放。他們不僅熱衷商業(yè)地塊的聯(lián)手競拍，也頻頻出手成熟物業(yè)并謀劃建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。

其中樂觀者認(rèn)為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)程度低且資產(chǎn)流動性不足，險資開閘涌入樓市，很可能扮演商業(yè)地產(chǎn)救世主的角色。悲觀者則看到，目前國內(nèi)寫字樓和商場的租金回報率，很難符合保險公司的投資需求，因此短期內(nèi)險資大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大。

近日中國太平保險的一項(xiàng)股權(quán)投資，顯示了保險資金進(jìn)軍不動產(chǎn)領(lǐng)域的又一高招。在香港上市的中國太平近日發(fā)布公告稱，斥資2.16億元購入深圳福田燃機(jī)電力公司30%股權(quán)?？此破胀ǖ囊粍t公司股權(quán)收購，其實(shí)背后蘊(yùn)含著中國太平投資不動產(chǎn)的另辟蹊徑。

據(jù)了解，深圳福田燃機(jī)電力公司自2005年起已停止發(fā)電、供電及供熱業(yè)務(wù)，主要資產(chǎn)為原用作設(shè)置燃?xì)獍l(fā)電機(jī)的地塊，估值6.81億元，現(xiàn)計劃重新發(fā)展作高端產(chǎn)業(yè)用途。也就是說，中國太平醉翁之意不在酒，其真正打的是該地塊的主意，通過持股公司來間接獲得地產(chǎn)收益。

中國人壽在養(yǎng)老社區(qū)投資上也步步緊逼。2010年全國兩會期間，中國人壽董事長楊超透露，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)一南一北的格局，已在河北廊坊拿地超萬畝，計劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。

此外，平安集團(tuán)則以其擁有平安信托的便利，早已大規(guī)模涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并培養(yǎng)了一個成熟的不動產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。截至2010年上半年，平安信托在房地產(chǎn)方面的投資規(guī)模達(dá)204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。

2010年9月中旬，平安信托購下成都中匯廣場，被業(yè)內(nèi)視為樓市調(diào)控新政出臺后的險資投資商業(yè)地產(chǎn)單。11月5日，平安信托董事長童愷在平安開放日指出，中匯廣場是平安自用的辦公樓，且使用平安資本金購購。他強(qiáng)調(diào)，平安仍無投資商業(yè)地產(chǎn)的案例。

此次拿的地塊只是建自用辦公樓，民生并不做開發(fā)，僅僅給開發(fā)商做貸款，中服這塊地由朝陽區(qū)政府招商引資，我們只能算引資過去的，用的是民生自己的資本金。同樣參與到中服地塊競標(biāo)的民生銀行高端經(jīng)理廉晶杰告訴記者。雖然金融機(jī)構(gòu)一擲千金集中轉(zhuǎn)行做地產(chǎn)的自用需求究竟有多大令人懷疑，其背后恐怕與洶涌的資金流動過剩不無關(guān)系，但是廉晶杰認(rèn)為，從目前來看險資跟房地產(chǎn)行業(yè)并沒有多大的聯(lián)系。

今年或成土地大購家

一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從建造到招商，再到后期運(yùn)營管理，通常需要長達(dá)3~5年的培育期，資金回籠周期相對較長，這無疑對開發(fā)商的資金鏈提出了更高的要求。為緩解資金鏈壓力，部分開發(fā)商不得不選擇分拆出售，導(dǎo)致項(xiàng)目后期管理的不可控及整體品質(zhì)的下降。

而保險資金的進(jìn)入，給開發(fā)商增加了一條融資和退出渠道。楊廣軍認(rèn)為，險資可以通過整棟收購或參股方式接盤商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商也不再依賴分拆出售回籠資金。此外，險資還可能采取開發(fā)定制的模式，即開發(fā)商根據(jù)要求開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)售給保險公司。

據(jù)廉晶杰介紹，目前各大保險公司還處在組建團(tuán)隊(duì)、初步接觸的前期準(zhǔn)備階段，從實(shí)際成交情況看，保險資金尚未大規(guī)模進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。楊廣軍也表示：目前經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)步向上，但是房地產(chǎn)業(yè)仍有較多調(diào)控，購賣雙方處于僵持階段，以致2010年的大宗物業(yè)交易沒有2009年活躍。他告訴記者，隨著險 入樓市，今年將有更多商用物業(yè)大宗交易出現(xiàn)，金融界拿地或?qū)⒊蔀橼厔?，而一些大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也將較先獲益。

在國外，一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營多年后，成熟了可以賣給保險公司或退休基金，由后者長期持有，但由于此前投資不動產(chǎn)受限，國內(nèi)保險公司除用資本金以自用名義持有一些商業(yè)地產(chǎn)外，并沒有充分扮演起商業(yè)地產(chǎn)出口的角色。

對于商業(yè)地產(chǎn)中的零售物業(yè)，業(yè)界人士認(rèn)為其專業(yè)性要求更高，即便對國內(nèi)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是很大挑戰(zhàn)，更何況初涉房地產(chǎn)的保險公司。因此，保險公司除禁止涉足的普通商品住宅項(xiàng)目外，將會頭先青睞寫字樓，其次才是零售物業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)。

有消息稱，資金緊缺的保障房建設(shè)正考慮引入保險資金。這一觀點(diǎn)近期得到一些地方官員和保險公司高層的回應(yīng)，但保監(jiān)會對此仍相當(dāng)謹(jǐn)慎。

然而廣受關(guān)注的是，目前一些保險公司以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義，紛紛在各地儲備土地。據(jù)知情人士稱，泰康在海南、云南和上海等地都有投資，國壽在河北也有斬獲。

一位業(yè)界 人士則認(rèn)為，目前國內(nèi)保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)，是沒有成熟專業(yè)的配套服務(wù)機(jī)構(gòu)與之合作，這些地產(chǎn)項(xiàng)目建好之后，更關(guān)鍵的是由什么專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來運(yùn)營，保險公司自己不具備運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)，從概念上講，市場一定很大，但從概念到操作層面，仍有很多問題需要解決。楊廣軍對此也深有同感。

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