■房產(chǎn)律師團(tuán)
本期出場(chǎng)律師：大連律師網(wǎng)頭席律師、遼寧祥遠(yuǎn)律師事務(wù)所主任

　　侯建文律師
房?jī)r(jià)一路飆升，樓市一路火爆。但由于房產(chǎn)交易的特殊性，從看房、預(yù)訂、簽約、交付和過(guò)戶(hù)，往往短則一個(gè)月，長(zhǎng)則半年一年，而不斷在變動(dòng)的房?jī)r(jià)，難免讓賣(mài)房人心里不平衡，抱怨當(dāng)初房?jī)r(jià)定低了，于是在利益面前，賣(mài)房人各種各樣的悔約招數(shù)便施展了出來(lái)。

　　A[案情回顧]
以為便宜購(gòu)了房，結(jié)果落得個(gè)一場(chǎng)空
姜某于2008年從李某處購(gòu)購(gòu)了一套200平方米的樓房，只有近30萬(wàn)元的價(jià)格。這讓他很是興奮了一陣子。以當(dāng)前房?jī)r(jià)的一路飆升來(lái)看，姜某無(wú)疑是中了頭獎(jiǎng)。先進(jìn)美中不足的是該房子的產(chǎn)權(quán)一直沒(méi)有轉(zhuǎn)移到姜某的名下。不過(guò)一想到如此低廉的價(jià)格，姜某也就沒(méi)再計(jì)較。因?yàn)楹贤埠炌炅?，而且?萬(wàn)元的違約金，也不怕李某真的違約。
可是當(dāng)一張法院傳票放在他面前時(shí)，他才從美夢(mèng)中驚醒過(guò)來(lái)。原來(lái)他購(gòu)的房子是農(nóng)村集體建設(shè)用地的房屋，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記，故該房屋的產(chǎn)權(quán)一直登記在李某處。2009年3月份，該房產(chǎn)被列入拆遷范圍。李某將姜某告上法院，認(rèn)為當(dāng)時(shí)所簽合同違反相關(guān)法律規(guī)定，屬于無(wú)效合同。法院認(rèn)為，該案所涉及的訴訟標(biāo)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上的房屋所有權(quán)，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定。而根據(jù)合同法的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此該房屋購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效。這讓姜某懊悔不已，悔當(dāng)初不該只圖眼前利益而忘記了小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)不得的事實(shí)。

　　
B[律師分析]
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換

　　“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的購(gòu)賣(mài)行為不能受到法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

　　本案中，姜某與李某所簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)所約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，涉及的是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和該土地上的房屋所有權(quán)，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定。而根據(jù)合同法的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。

　　
C[律師提醒]
政府堅(jiān)決叫停各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者不要購(gòu)購(gòu)！

　　2009年9月1日國(guó)土部下發(fā) 《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房。侯建文律師提醒購(gòu)房者，購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)如下：

　?。悍煞ㄒ?guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房購(gòu)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
：由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
第三：如果遇有國(guó)家征地或者拆遷的情形，購(gòu)房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。
第四：屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有依法被拆除的危險(xiǎn)性。
第五：小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有取得國(guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，不具有房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，不能進(jìn)行二手房交易。
第六：購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性付款或者分期付款。
第七：由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)購(gòu)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

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