案例：2007年12月，小周急于購(gòu)房，但發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)前一階段的瘋狂上漲，性價(jià)比高的房屋已經(jīng)很難找到了。正在他犯難的時(shí)候，一次偶然的機(jī)會(huì)，小周在某個(gè)新動(dòng)遷小區(qū)周?chē)姆慨a(chǎn)中介處看到一套價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠的二手房。經(jīng)了解，這套房子還是新房，是張先生剛剛因動(dòng)遷獲得的配套商品房，之所以賣(mài)得如此便宜，是因?yàn)檫@類(lèi)房屋5年內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

　　小周猶豫了，但中介公司告訴小周，這不成問(wèn)題，自己有辦法能幫助雙方辦理過(guò)戶，辦不了過(guò)戶分文不收。小周想，這個(gè)地段如此便宜的價(jià)格確實(shí)誘人，又有中介公司的保證，只要自己小心點(diǎn)，即使辦不了過(guò)戶，自己也不會(huì)有什么損失。

　　于是，在中介公司的撮合下，小周與上家張先生簽訂了一份《房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)過(guò)戶合同》，約定張先生以74萬(wàn)元的價(jià)格將房屋項(xiàng)下的所有權(quán)利轉(zhuǎn)移給小周，雙方在中介公司的配合下至房地產(chǎn)交易辦理交易過(guò)戶手續(xù)，小周果然收到了房地產(chǎn)交易出具的申請(qǐng)權(quán)利人為自己的收件收據(jù)。于是小周徹底放心了，按約支付了張先生購(gòu)房頭付款38萬(wàn)元。按約定，當(dāng)小周收到交易出具的以小周為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證時(shí)，小周再把余款36萬(wàn)元付清，張先生同時(shí)交付房屋。

　　幾天后，小周終于等到了交易的通知，但并非預(yù)想中的領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知，而是不予核準(zhǔn)其產(chǎn)權(quán)登記的通知。理由是：此房屋5年內(nèi)限制交易，申請(qǐng)人遞交的據(jù)以過(guò)戶的動(dòng)遷安置協(xié)議系偽造，故不予核準(zhǔn)登記。此時(shí)小周方知，中介的所謂辦法，就是偽造動(dòng)遷協(xié)議將小周也列為被動(dòng)遷安置人，然后申請(qǐng)分戶將房屋轉(zhuǎn)到自己名下。既然交易不成，小周要求張先生退錢(qián)，張先生卻稱自己經(jīng)濟(jì)困難無(wú)力退款。于是，小周訴訟法院要求張先生退還已付的38萬(wàn)元房款及合同不能履行的違約金。

　　法院判決：法院審理后發(fā)現(xiàn)，這套房屋是張先生與其家人共同動(dòng)遷所得，張先生出售該房屋僅有部分被拆遷人(妻子)授權(quán)同意出售，尚有部分被拆遷人(母親)未授權(quán)同意出售，事后也未予追認(rèn)，因此張先生出售系爭(zhēng)房屋的行為屬無(wú)權(quán)處分行為，小周與張先生所簽的合同應(yīng)屬于無(wú)效。合同無(wú)效，張先生自然應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款38萬(wàn)元返還小周。至于支付違約金的請(qǐng)求，由于合同無(wú)效，并且小周明知該房屋在按照正常程序無(wú)法在五年內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)的情況下仍然購(gòu)賣(mài)限售房，且提供虛假動(dòng)遷協(xié)議辦理過(guò)戶，致使合同不能履行，故違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　理財(cái)提示：房?jī)r(jià)高漲的今天，不少人都希望能通過(guò)鉆法律的空子或者打法律的擦邊球的方式來(lái)獲得一套相對(duì)便宜的但是一些權(quán)利受到限制的房屋，結(jié)果反而給自己帶來(lái)很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　這類(lèi)受限房屋主要有以下三類(lèi)：一是有限制轉(zhuǎn)讓條件的市政配套商品房(即限售房)，二是權(quán)利處于司法查封狀態(tài)的房屋，三是尚存在法律紛爭(zhēng)以及產(chǎn)權(quán)人尚不明晰的房屋。這三類(lèi)房屋中，尤其以購(gòu)購(gòu)限售房引發(fā)的糾紛特別突出。

　　所謂限售房，主要是動(dòng)遷安置房，這類(lèi)房屋由于具有一定的政府補(bǔ)貼性，根據(jù)2005年上海市政府出臺(tái)的《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》規(guī)定，配套商品房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，除非通過(guò)非法手段，在限售期內(nèi)購(gòu)購(gòu)限售房，房地產(chǎn)登記部門(mén)是不予辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的，購(gòu)房人肯定無(wú)法辦出以自己為產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證——即使你已經(jīng)實(shí)際搬入居住也不例外。正是這個(gè)原因，限售房的價(jià)格一般要比相同地區(qū)周邊房?jī)r(jià)低20%以上。價(jià)格是便宜了，但購(gòu)購(gòu)這類(lèi)房屋的風(fēng)險(xiǎn)也很大：由于無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，加上近年來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)加劇，出賣(mài)人一房二賣(mài)或者較終不配合辦理過(guò)戶手續(xù)的可能性非常大。到那時(shí)，購(gòu)房人很可能錢(qián)財(cái)兩空。

　　對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)以下幾個(gè)方法來(lái)鑒別這類(lèi)房屋或防范這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，一、出售人只有動(dòng)遷協(xié)議或預(yù)購(gòu)協(xié)議，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋盡量不要購(gòu)，即使要購(gòu)，也讓出售人先將產(chǎn)權(quán)證辦出審核后再?zèng)Q定是否購(gòu)購(gòu)；二、有產(chǎn)權(quán)證的房屋，審核產(chǎn)權(quán)證上是否有“5年內(nèi)限制交易”的條款；三、對(duì)報(bào)價(jià)明顯低于周邊房?jī)r(jià)的房屋以及新的動(dòng)遷小區(qū)的房屋更要保持的警惕性，在確認(rèn)能否購(gòu)購(gòu)之前盡量不要支付定金、意向金以及頭付款等。

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