在房地產(chǎn)銷售中，房屋的種類和產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房者格外關(guān)注的問(wèn)題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上銷售的房屋有五類，產(chǎn)權(quán)有三種。不同產(chǎn)權(quán)的房屋在交易時(shí)有何異同？這幾種產(chǎn)權(quán)有何區(qū)別？本刊特請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專家就目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的房屋的類型以及各種產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)有何不同等問(wèn)題為讀者做一介紹，希望對(duì)您有所幫助。

　　目前，市場(chǎng)上銷售的房屋主要有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房、房改房和危舊房改造回遷房等五種。

　　從房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)來(lái)分，主要有三類：1、按照商品房性質(zhì)購(gòu)購(gòu)的房屋，其產(chǎn)權(quán)屬于商品房產(chǎn)權(quán)。2、按照經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)購(gòu)購(gòu)的房屋，其產(chǎn)權(quán)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。3、另外，還有通過(guò)集資建房性質(zhì)購(gòu)購(gòu)的房屋，其產(chǎn)權(quán)有兩種：一種是經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，另一種是房改成本價(jià)產(chǎn)權(quán)。按照房改政策購(gòu)購(gòu)的房屋，其產(chǎn)權(quán)還有三種形式：即成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠。購(gòu)購(gòu)回遷房其產(chǎn)權(quán)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。

　　不同的產(chǎn)權(quán)之間存在共性。在這些不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)中，除了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)是部分產(chǎn)權(quán)外，其他產(chǎn)權(quán)在本質(zhì)上是沒(méi)有什么區(qū)別的，都是屬于完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的使用權(quán)、占有權(quán)和處置權(quán)是相同的。

　　不同產(chǎn)權(quán)的房屋其銷售對(duì)象不同。由于房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，所以決定了其銷售對(duì)象不同。商品房產(chǎn)權(quán)的房屋其價(jià)格由于是受市場(chǎng)供需價(jià)格決定的，所以在銷售對(duì)象上沒(méi)有什么限制，任何人都可以購(gòu)購(gòu)。

　　而經(jīng)濟(jì)適用住房則不同，由于經(jīng)濟(jì)適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，享受免交土地出讓金以及減免相關(guān)稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，所以在銷售對(duì)象方面，有一定的限制條件。頭先是當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工，其次是家庭年收入在規(guī)定數(shù)以下，第三個(gè)條件須是無(wú)房職工或住房沒(méi)達(dá)標(biāo)的職工。只有符合這三個(gè)條件才可購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　此外，由于集資建房也是為了解決職工自身住房困難，在政府或單位的組織下自愿建立的、不以贏利為目的建造的房屋，其土地是免交土地出讓金的，所以，在銷售對(duì)象方面限定為當(dāng)?shù)匦姓^(qū)域內(nèi)中、低收入的城鎮(zhèn)居民。

　　而房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)購(gòu)的商品房、自建房屋、集資建房等。

　　危舊房改造是由政府組織實(shí)施，根據(jù)本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及房屋破損程度和改造難易程度，通過(guò)開(kāi)發(fā)帶危改、市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進(jìn)行的危改。三

　　商品房與經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)是有差異的。商品房產(chǎn)權(quán)屬于較完整的房屋產(chǎn)權(quán)，其所擁有的權(quán)利除了處置權(quán)、使用權(quán)以及占有權(quán)三種權(quán)利外，還擁有完全的收益權(quán)。也就是說(shuō)，擁有商品房產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人在轉(zhuǎn)讓、出租或與、繼承等交易時(shí)，不受任何單位或者個(gè)人的限制，并且其所取得的收益全部歸個(gè)人所有。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)也是屬于完整的產(chǎn)權(quán)，但是由于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格是由政府限定價(jià)格，土地屬于劃撥性質(zhì)，所以，再轉(zhuǎn)讓時(shí)不能辦理房屋與。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)有兩種方式：一種是通過(guò)直接上市交易，購(gòu)房者除了交納相應(yīng)的稅費(fèi)外，還需要按照其標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金，如果沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，土地出讓金的價(jià)款暫按房屋售價(jià)的3%交納，然后再進(jìn)行收益分成。即房屋售價(jià)每平方米超過(guò)4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成；每平方米在4000元至5000元的部分，80%歸個(gè)人所有，20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50%歸個(gè)人，50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。

　　另外一種是產(chǎn)權(quán)人先按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3%補(bǔ)交土地出讓金后，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)就變成商品房產(chǎn)權(quán)了，這種情況下，除了交納的稅費(fèi)外，其他收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。這就是成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。 四

　　成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)屬于完全產(chǎn)權(quán)，再上市交易時(shí)如果與單位沒(méi)有特殊約定的，則不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接交易，但該產(chǎn)權(quán)的房屋不能辦理與。具體的交易方式與經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)相同。

　　標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)由于購(gòu)購(gòu)者只擁有房屋94%的產(chǎn)權(quán)，所以其在處置和收益上就會(huì)受到一定的限制。該房屋再上市交易時(shí)，由于原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，所以需要征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，并且交易后，其收益需按照比例進(jìn)行分成。

　　不過(guò)，如果該產(chǎn)權(quán)人不想與單位進(jìn)行收益分成，產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)，這樣就與成本價(jià)交易方式一樣了。

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