2016年初全國(guó)樓市迅速升溫，一線城市房?jī)r(jià)飆升之后，二線城市接棒上漲。然而，隨著部分城市政策的收緊和前期購(gòu)房需求的透支，部分城市購(gòu)房需求開始萎縮，樓市交易量下行。未來(lái)樓市走向如何?該如何把握未來(lái)投資風(fēng)向?云房數(shù)據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)率調(diào)查》報(bào)告顯示，囤房轉(zhuǎn)售好過房產(chǎn)開發(fā)時(shí)代已結(jié)束，長(zhǎng)期租賃模式將成為未來(lái)主要的投資模式。

    城市分化持續(xù) 房產(chǎn)投資將走向?qū)I(yè)化

    在房地產(chǎn)“黃金十年”里，大家已經(jīng)對(duì)通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲取高增值收益的投資模式習(xí)以為常。然而，從2016上半年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率數(shù)據(jù)來(lái)看，不同城市間，這種投資模式的收益已經(jīng)出現(xiàn)較大分化。

    從云房數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分城市歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率在10%以內(nèi)。其中，深圳隨著2015年至2016年1季度房?jī)r(jià)的大幅上升，2011-2016年5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率能達(dá)到20%;廈門、上海、廣州、武漢、北京、天津的回報(bào)率分別占據(jù)了至七名，歷史5年內(nèi)租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率均高于10%;與之相處鮮明對(duì)比的是，排名末位的寧波，回報(bào)率已經(jīng)為負(fù)值。樓市率的分化，其背后更深層次的是人口、產(chǎn)業(yè)等支撐樓市上漲的動(dòng)力因素的改變，以往樓市投資“閉著眼睛購(gòu)都會(huì)賺”的時(shí)代已經(jīng)過去，未來(lái)將變成了一項(xiàng)要求很高的技術(shù)活，房產(chǎn)投資必將進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代。 轉(zhuǎn)售回報(bào)率下行 囤房轉(zhuǎn)售好過房產(chǎn)開發(fā)時(shí)代已結(jié)束

    從2013年至今歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率數(shù)字來(lái)看，四類物業(yè)回報(bào)率在2013、2014年間達(dá)到頂峰后均呈現(xiàn)了回落趨勢(shì)，與2014年上半年相比，2016年歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率下降超過一半。2016上半年各類物業(yè)歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率均處于6%-9%之間，低于房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益9.2%，“囤房轉(zhuǎn)售好過房產(chǎn)開發(fā)”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。究其原因，自2008-2013年和2009-2014年均處于房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)期，5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率處于高位。自2014年后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，且房?jī)r(jià)居于高位，投資成本加大，回報(bào)率明顯降低。

    長(zhǎng)期租賃模式將成為未來(lái)主要的投資模式

    隨著市場(chǎng)調(diào)整，未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率仍將持續(xù)回落，短期轉(zhuǎn)售獲取增值收益的投資模式將不可持續(xù)。從2016上半年各城市率來(lái)看，部分城市長(zhǎng)期租賃回報(bào)率已經(jīng)超過了5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率，長(zhǎng)期租賃模式將成為未來(lái)樓市投資的主要趨勢(shì)。    長(zhǎng)期來(lái)看，一方面，一二線城市仍將對(duì)外來(lái)人口有較強(qiáng)的吸引力，住房需求仍然旺盛;另一方面，房?jī)r(jià)的高企加大了居民的購(gòu)房壓力;此外，隨著前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)大量投資需求、改善需求的入市，存量房市場(chǎng)存在大量房源空置，為未來(lái)租賃市場(chǎng)提供了房源方面的保證，租賃市場(chǎng)將有較大的發(fā)展?jié)摿?。尤其在政府?duì)租賃市場(chǎng)的支持下，租賃市場(chǎng)的不斷規(guī)范，長(zhǎng)期租賃模式將逐步成為年輕消費(fèi)市場(chǎng)的住房新選擇，也將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資趨勢(shì)。

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