從2014開年冷淡行情的措手不及，到限購(gòu)松綁、930房貸新政和新一輪降息周期開啟后，房地產(chǎn)年終出現(xiàn)短暫翹尾行情。波云詭譎的市場(chǎng)，2015年房地產(chǎn)將走向何方？《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》提供2015十大地產(chǎn)預(yù)言供大家分享。

　　1、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格“不動(dòng)”了

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年12月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，環(huán)比、同比繼續(xù)下跌。其中環(huán)比下跌0.44%，連續(xù)8個(gè)月下跌，且跌幅擴(kuò)大了0.06個(gè)百分點(diǎn)。同比下跌的城市有85個(gè)，比上個(gè)月增加了3個(gè)。下跌幅度也有所擴(kuò)大，達(dá)到了2.69%，接近九成的城市房?jī)r(jià)跌回了一年前。

　　2014年以來，政府一系列救市措施如取消限購(gòu)、放開公積金貸款、房貸解禁、定向降準(zhǔn)、以及全面降息之后，11月份市場(chǎng)短暫回調(diào)。但從12月份的數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)反彈，而只是短暫效應(yīng)的反應(yīng)。

　　從未來中國(guó)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增速走向來看，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中速增長(zhǎng)。屆時(shí)，盡管貨幣政策會(huì)定向?qū)捤蛇m度刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，樓市也會(huì)帶來客觀上的政策利好，但是，大多數(shù)城市的樓市仍然會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力，我們預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將維持平價(jià)跑量的特征，市場(chǎng)趨向平穩(wěn)。

　　2、政策托底住房消費(fèi)

　　2014年10月29日，國(guó)務(wù)院總理 主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)。在穩(wěn)定住房消費(fèi)方面，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。會(huì)議明確“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的說法，標(biāo)志著2011年以來持續(xù)緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控終于明確定調(diào)要“穩(wěn)定”。同時(shí)也將住房定性為“消費(fèi)”，是滿足基本居住需求，對(duì)于把住房作為投機(jī)投資的行為，同樣不鼓勵(lì)。

　　此外，中國(guó)社科院12月26日發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》，建議政策“引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)定住房消費(fèi)”。至于刺激到什么程度和怎么刺激，是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，采取必要的措施。較重要的是，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

　　政策的導(dǎo)向加上市場(chǎng)的呼吁，我們預(yù)計(jì)，2015年，限購(gòu)、公積金、稅費(fèi)、利率以及融資政策均有望在2014年寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步落地。但制約成交回暖的根源在于信貸和流動(dòng)性的持續(xù)緊縮，因此降息周期開啟后頭套房貸利率下行將是2015年政策的較大看點(diǎn)。

　　3、1萬家中小房企年內(nèi)消失

　　數(shù)據(jù)顯示,截至2014年12月18日,2014年年內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的交易達(dá)245宗,總價(jià)值為1210億元（包括已完成與未完成交易），同比增長(zhǎng)幅度約為80%。隨著并購(gòu)大潮的來臨，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”已經(jīng)成為共識(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正在向“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的方向發(fā)展，行業(yè)集中度將明顯提升。

　　2014年，房企倒閉潮在全國(guó)各地愈演愈烈，部分中小房企、專業(yè)化程度較差的房企永遠(yuǎn)退出歷史舞臺(tái)。我們預(yù)計(jì)2015年，中國(guó)8萬家房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨一次徹底洗牌，房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象將會(huì)更為頻繁地發(fā)生，將有一萬家中小房企在年內(nèi)消失。

　　4、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式漸成氣候

　　隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降，過去高額投資拿地、迅速轉(zhuǎn)化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式，如今可能使房企面臨更大的資金和運(yùn)營(yíng)壓力。在此背景下，不少企業(yè)開始嘗試向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

　　2014年以來，包括萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)相繼提出了“輕資產(chǎn)”發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。萬科宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)，保利地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

　　萬科的小股操盤屬于輕資產(chǎn)的一種嘗試，即以較少的占用自己的資金來達(dá)到利潤(rùn)較大化。這種轉(zhuǎn)型將非常有利于公司股本回報(bào)率的提升，輕資產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率都能提高到20%以上。

　　隨著利潤(rùn)水平的下降和金融環(huán)境的收緊，輕資產(chǎn)發(fā)展模式是一個(gè)必然的趨勢(shì)。2015年輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式將漸成氣候。

　　5、一線城市限購(gòu)漸進(jìn)式松綁

　　自從南寧打響限購(gòu)松綁榜首槍后，46個(gè)限購(gòu)城市先后逐步放開，目前僅剩北上廣深和三亞尚在執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　“取消限購(gòu)”的傳言從未停止，北上廣深頻頻有類似傳聞，歲末年初，上海將于2015年3月31日之前取消限購(gòu)的消息廣泛傳播，隨后官方辟謠，政策短期內(nèi)不會(huì)調(diào)整。

　　北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市已經(jīng)將限購(gòu)作為調(diào)控人口規(guī)模的工具之一，短期內(nèi)不可能取消。而隨著房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策主要向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，政策可能進(jìn)行微調(diào)。2015年一線城市限購(gòu)將漸進(jìn)式松綁。

　　6、REITS試點(diǎn)跑步向前

　　暫停4年后，2014年REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）發(fā)行頭現(xiàn)松動(dòng)。

　　2014年年初，證監(jiān)會(huì)批復(fù)中信證券推出頭單真正權(quán)益型類REITs產(chǎn)品，蘇寧以11家門店為基礎(chǔ)推出REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)13億元的稅后凈收益。隨后，也給予肯定。9月30日，央行發(fā)布《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)工作。

　　12月消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大城市REITs試點(diǎn)方向，試點(diǎn)范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

　　監(jiān)管層大力推廣REITs產(chǎn)品，主要是房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的重要地位決定的。隨著新一輪REITs試點(diǎn)臨近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期面臨的融資難問題有望“改善”。不過，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優(yōu)惠等復(fù)雜關(guān)系。

　　目前我國(guó)REITs試點(diǎn)前期主要由政府推動(dòng)，參與試點(diǎn)的企業(yè)多以資金實(shí)力雄厚的國(guó)企和央企為主，隨著區(qū)域性REITs市場(chǎng)的發(fā)展，未來將向行業(yè)性REITs延伸，比如養(yǎng)老、醫(yī)療等細(xì)分領(lǐng)域。

　　7、國(guó)有房企混合所有制破冰

　　十八屆三中全會(huì)《決定》提出“積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)”，2014年《政府工作報(bào)告》進(jìn)一步提出“加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)”。國(guó)企民企融合成為新一輪國(guó)資國(guó)企改革重頭戲。

　　各省市先后公布了國(guó)企改革意見。中石化邁開實(shí)質(zhì)性一步，25家境內(nèi)外企業(yè)入股，不少國(guó)企均在醞釀混合所有制改革。中糧集團(tuán)曾被傳進(jìn)入混合所有制試點(diǎn)名單，旗下上市公司中糧地產(chǎn)遭游資暴炒，可見資本市場(chǎng)對(duì)“混改”看好。

　　混合所有制新舉措，讓更多資本擁有豐富參與機(jī)會(huì)，具備“資本盛宴”雛形。而房地產(chǎn)團(tuán)處于完全競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，進(jìn)行混合所有制改革的動(dòng)力較為充足。

　　國(guó)企混合所有制改革的號(hào)角全面吹響了，國(guó)企的壟斷、低效率將逐漸改變。中石化的混改只是開端，國(guó)企改革的主題以及發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)將可能貫穿整個(gè)2015年。

　　8、三四線城市地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露

　　2014年8月份監(jiān)管層“勸誡”信托暫棄三四線城市。據(jù)報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)口頭要求各信托公司謹(jǐn)慎對(duì)待三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，盡量不做民企位于非核心城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　建行表示或收縮三四線城市房地產(chǎn)貸款，建行負(fù)責(zé)人稱，更傾向于選擇和央企房地產(chǎn)企業(yè)合作，并盡量選擇一、二線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，收縮三四線城市項(xiàng)目。

　　中國(guó)金融業(yè)已經(jīng)密切關(guān)注三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，甚至已經(jīng)開始撤出。

　　在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，前幾年不少三四線城市大量供地，并在近期形成海量房屋供應(yīng)，泡沫化趨勢(shì)明顯。

　　新的趨勢(shì)是，房地產(chǎn)地區(qū)分化也越來越明顯。在人口和資金持續(xù)流入的一線城市，以及二線核心城市，市場(chǎng)仍有源源不斷的剛需支撐。但在人口持續(xù)流出,且嚴(yán)重供過于求的三四線城市,樓市持續(xù)萎靡。

　　9、房地產(chǎn)先導(dǎo)性價(jià)值被挖掘

　　新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，中國(guó)正掀起一波新城新區(qū)發(fā)展熱潮。在很多由地方行政規(guī)劃主導(dǎo)的新城新區(qū)陷入泥沼的情況下，民營(yíng)的力量大約在五六年前開始進(jìn)入市場(chǎng)。一批由他們主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)新城不斷煥發(fā)出蓬勃的活力，并獲得了從地方政府到入駐企業(yè)，再到資本市場(chǎng)的一致認(rèn)可。

　　產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面有機(jī)融合，較大限度地融合資源，集約化經(jīng)營(yíng)、規(guī)范化運(yùn)行的新興房地產(chǎn)和新型產(chǎn)業(yè)形式。

　　房地產(chǎn)先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)地位獲得認(rèn)可，一批龍頭房企打出“城市配套服務(wù)商”“城市運(yùn)營(yíng)商”概念。產(chǎn)業(yè)新城模式多點(diǎn)開花、多方合作形成平臺(tái)效應(yīng)。

　　10、地產(chǎn)金融繼續(xù)領(lǐng)漲股市

　　2014年，A股“一馬當(dāng)先”。年度大漲52.87%，創(chuàng)出2010年以來較大年漲幅，高居全球各大股市頭位。滬深兩市全年成交金額近75萬億，遠(yuǎn)超2007年的大牛市，連續(xù)數(shù)日破萬億的單日成交量，更是創(chuàng)下了全球資本市場(chǎng)的新紀(jì)錄。

　　目前來看，A股在2015年繼續(xù)飄紅是大概率事件。26家券商中，只有1家看空，7成看漲。在2015這個(gè)羊年，A股有很大機(jī)會(huì)成為一只“紅羊羊”。

　　地產(chǎn)股、券商和銀行等金融股表現(xiàn)亮眼，央行降息后，地產(chǎn)、金融股輪流領(lǐng)漲，成為這一輪上漲的焦點(diǎn)板塊，并A股市場(chǎng)不斷向上拓展空間。

　　1月2日為港股2015年頭個(gè)交易日，港股假期后復(fù)市，較終紅盤高開高收，為2015年打響頭炮，內(nèi)地房地產(chǎn)股領(lǐng)漲。

　　從行業(yè)角度看，降息對(duì)利率敏感型和高負(fù)債率行業(yè)的企業(yè)影響會(huì)比較大，比如周期性的大盤藍(lán)籌股、地產(chǎn)股等，而這些股票在指數(shù)中的權(quán)重較高，對(duì)于市場(chǎng)走向的影響也更大。

　　2015年貨幣政策將持續(xù)寬松，對(duì)利率高度敏感的地產(chǎn)業(yè)將大幅受益。地產(chǎn)股和金融股將繼續(xù)領(lǐng)漲股市。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！