七月初，樓市參考曾撰文分析2015年樓市下半場(chǎng)會(huì)是怎樣一個(gè)開(kāi)局，預(yù)言一線樓市將出現(xiàn)盤(pán)整，暴漲行情將不會(huì)出現(xiàn)，而三四線城市樓市情況不容樂(lè)觀。這一判斷，在樓市參考隨后進(jìn)行的網(wǎng)調(diào)中，也與絕大多數(shù)網(wǎng)友的判斷相同。

昨天，中國(guó) 指數(shù)研究院發(fā)布了“7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告”，樓市參考對(duì)比該院發(fā)布的6月相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，所得結(jié)論進(jìn)一步印證了我們?cè)鲁鯇?duì)中國(guó)樓市走向的基本判斷。請(qǐng)看對(duì)比數(shù)據(jù)。

七月：樓價(jià)上漲城市環(huán)比減少

2015年6月， 53個(gè)城市樓價(jià)環(huán)比上漲，比5月增加5個(gè)。

2015年7月，46個(gè)城市樓價(jià)環(huán)比上漲，較上月減少7個(gè)。

七月：樓價(jià)下跌城市環(huán)比增加

2015年6月，46個(gè)城市樓價(jià)環(huán)比下跌，比5月減少6個(gè)。

2015年7月，53個(gè)城市樓價(jià)環(huán)比下跌，比6月增加7個(gè)。

七月：一手房均價(jià)漲幅收窄

2015年6月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.56%，漲幅擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

2015年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.54%，漲幅收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。

七月：二手房均價(jià)漲幅收窄

2015年6月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為27461元/平方米，環(huán)比上漲2.03%。

2015年7月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為28017元/平方米，環(huán)比上漲2.02%。

七月：“領(lǐng)跑者”深圳樓市數(shù)據(jù)

再看本輪樓市的“領(lǐng)跑者”——深圳，7月樓價(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)保持百城，但無(wú)論從漲幅還是成交量，降溫跡象已非常明顯。其中，二手房成交均價(jià)環(huán)比漲幅下降1%，成交量環(huán)比萎縮10%。

基于這些數(shù)據(jù)分析，樓市參考得出的結(jié)論是：四個(gè)一線城市中，除北京因京津冀一體化政策的因素作用，樓市呈現(xiàn)全面升溫外，深圳、上海和廣州，7月樓市出現(xiàn)回調(diào)，“330”以來(lái)的市場(chǎng)熱度正在降溫。

隨之而來(lái)的8月份樓市答卷，將進(jìn)一步印證這一判斷。

我們認(rèn)為，從全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存、在建工程規(guī)模、未來(lái)15年中國(guó)人口出生率、貨幣政策等綜合分析，今年上半年的樓市，將是一個(gè)短暫反彈，不會(huì)持續(xù)長(zhǎng)久。

目前，中國(guó)房屋庫(kù)存量高達(dá)六億多平方米等待消化，且在建住宅工程約有40、50億平米。住宅供應(yīng)量是超級(jí)巨大的，尤其在三四線城市，是供大于求的。

未來(lái)15年，中國(guó)住房需求對(duì)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)釜底抽薪的作用。中國(guó)人口增速?gòu)?013年起出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，人口出生率將逐年萎縮，住房需求也將進(jìn)入下降通道，當(dāng)然，這種需求降低的過(guò)程是漫長(zhǎng)的，但是必然的。

另外，從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的貨幣政策來(lái)看，顯然貨幣政策從老百姓的感受來(lái)看，雖然已經(jīng)連續(xù)多次降準(zhǔn)降息，似乎是寬松的貨幣政策，但是實(shí)際上是一個(gè)中性的貨幣政策。因?yàn)槊枋鲐泿耪咭粋€(gè)口徑，比如說(shuō)廣義的貨幣供應(yīng)量M2，M2的增長(zhǎng)速度是創(chuàng)有紀(jì)錄以來(lái)，較低的一個(gè)增長(zhǎng)速度——10%的增速。

上半年樓市上漲“六連冠”的深圳，樓價(jià)飆升，也不是沒(méi)有原因的。從所周知，樓市和股市是“孿生”性質(zhì)，上半年股市狂飆，必然會(huì)傳導(dǎo)到樓市，尤其在深圳。深圳有400多家上市公司，這些原始發(fā)起人的股東在股市上升的過(guò)程當(dāng)中，尤其是中小板和創(chuàng)業(yè)板大幅度飆升，帳面財(cái)富，用日進(jìn)斗金形容并不過(guò)分，股市浮銀的溢出效應(yīng)必然體現(xiàn)在樓市里。

進(jìn)入七月，隨著股市震蕩，深圳樓價(jià)雖然依然上漲，但成交量明顯萎縮。其實(shí)人們對(duì)于房?jī)r(jià)的感受，多來(lái)自于二手房市場(chǎng)。這兩天已有媒體報(bào)道：深圳二手房7月“降溫”劇烈，成交量大幅下降，人們持幣觀望，甚至多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)購(gòu)房者退訂或變更付款方式，以高端樓盤(pán)與投資屬性較強(qiáng)的物業(yè)受影響較為明顯。這種現(xiàn)象與七月股市劇烈震蕩，有著較直接的聯(lián)系。

今年以來(lái)，國(guó)家為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，已調(diào)整和放松了信貸、限購(gòu)、公積金等多項(xiàng)政策，房地產(chǎn)活躍給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)的正能量，也是明顯的。下半年，我們并不希望看到樓市持續(xù)低迷，但也不希望看到上半年個(gè)別城市樓價(jià)暴漲的局面重演。

確保樓市平穩(wěn)，將是2015年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

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