我國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)模式和運營模式，很大程度上沿襲了房地產(chǎn)開發(fā)的“香港模式”?！跋愀勰Ｊ健迸c“中國特色”因素的雜交，使得我國房地產(chǎn)市場成為一個古怪而特殊的市場。

“香港模式”就是“全能開發(fā)商”

所謂“香港模式”，就是指房地產(chǎn)開發(fā)從投資購地、開發(fā)建設(shè)到營銷銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全部由一家開發(fā)商獨立完成，建立起一條以這個堪稱“全能開發(fā)商”為核心的縱向運作鏈，形成一種全程的開發(fā)模式。這種模式是特殊歷史背景下形成的，其背景有三方面：一是香港實行零關(guān)稅自由貿(mào)易，財政收入不足；二是政府壟斷土地，為土地財政提供了可能；三是大開發(fā)商壟斷市場，市場集中度高。

這種模式具有以下幾個顯著特征：，開發(fā)商主要依靠銀行進(jìn)行融資，其核心競爭力在于拿地和融資，而這又取決于其和政府、銀行的人脈關(guān)系；，政府依賴土地財政，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟支柱；第三，政府、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益客觀上捆綁在一起，而這三家獲利的關(guān)鍵是地價與房價上漲；第四，市場在向消費者轉(zhuǎn)嫁高成本的同時，政府不得不拿出部分土地收入為低收入群體提供福利性住房。高地價、高房價與基本福利房保證構(gòu)成“香港模式”的基本特征，而“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營特色。

“中國特色”+“香港模式”

我國房地產(chǎn)市場的整個發(fā)展過程，就是一種具有中國特色的香港模式。從較初的深圳學(xué)香港、沿海學(xué)深圳，到后來的內(nèi)地學(xué)沿海，“香港模式”逐步完成了其內(nèi)地化過程。我國絕大多數(shù)房企遵循著這一模式完成了原始積累并實現(xiàn)了全國性大規(guī)模擴張。香港模式的推廣，一方面確實促進(jìn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮；另一方面，隨著時間推移這種模式逐漸暴露出其天生的不穩(wěn)定性。

筆者認(rèn)為，這種不穩(wěn)定性源于國內(nèi)各種制度框架的不完善性，從而決定了其對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的破壞性和對社會民生改善的壓抑性。在這種“中國特色”的“香港模式”里，集合了政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、居民以及投機資本多方的利益，交織著二元經(jīng)濟、城市化、工業(yè)化多種因素，較終使得這種坐地生財模式弊端暴露無遺。主要存在著以下幾組矛盾：

，供給與需求基礎(chǔ)不對稱。需求市場化和供給中開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)市場化的同時，作為較重要因素的土地卻不能市場化，依然實行征地制和批租制，這種不對稱的供需基礎(chǔ)，決定了土地資源是房價較重要的非市場因素。

，城市化與城鄉(xiāng)土地制度的不對稱。農(nóng)民進(jìn)城安家落戶需要大量的住房，但是鑒于城市土地資源的有限和農(nóng)村土地制度改革的艱難，土地供應(yīng)能力短時期內(nèi)難以有效提高。

第三，地方政府財權(quán)與事權(quán)分配的不對稱。在財權(quán)不增加而事權(quán)不斷上升的條件下，地方政府不得不將土地出讓金收入作為地方財政的重要來源，催生了“土地財政”。

第四，住房觀念與房屋商品化趨勢的不對稱。中國文化中存在“居者有其屋”的觀念，在住房商品化的市場經(jīng)濟下，高房價使得絕大多數(shù)群眾只能“望樓興嘆”。

第五，經(jīng)濟增長與改善民生目標(biāo)的不對稱。房地產(chǎn)對推動經(jīng)濟實現(xiàn)高速增長方面功不可沒，但由此產(chǎn)生的高房價問題加劇了民生問題的嚴(yán)重性，由于我國中低收入群體如此龐大，各級政府還無力像香港那樣提供全面的公屋保障。

何不轉(zhuǎn)型“美國模式”？

所以，不根本改變現(xiàn)行的“香港模式”，就無法徹底解決房價過高問題。在現(xiàn)行利益格局下，地方政府在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)征收的各類稅費多達(dá)幾百項；開發(fā)商面對城市的開發(fā)成本不斷提高，而市場承受能力越來越弱，只能在高地價和購購力不足的夾縫中掙扎，依賴銀行貸款更使企業(yè)在宏觀調(diào)控下舉步維艱；居民對房地產(chǎn)“購漲不購跌”的投機心理，又使我國長期存在房地產(chǎn)的“賣方市場”。

因此，試圖以一種市場化的方式運作以非市場資源為基礎(chǔ)的產(chǎn)品，同時強調(diào)政府的調(diào)控作用是一種將市場和計劃割裂的行為，也是較不遵守市場規(guī)律的行為。在這場多方博弈中，廣大老百姓成為博弈的受損方。

要解決我國房價過高問題，必須在根本制度上大力推進(jìn)現(xiàn)行的財稅體制、農(nóng)村土地制度以及城鄉(xiāng)住房制度等方面改革，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供完善的制度環(huán)境，并創(chuàng)造足夠的發(fā)展空間。在運營模式上，要逐步向“美國模式”轉(zhuǎn)型，讓房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，資金主要來源于社會大眾，這樣可以有效分散企業(yè)和市場的風(fēng)險，促進(jìn)房市健康發(fā)展。在住房政策上，要加強大中城市住房消費政策改革，優(yōu)化土地、住房供給結(jié)構(gòu)，抑制投資、投機性購房，加大保障性住房供應(yīng)力度，形成多渠道的住房供應(yīng)體系，不斷推進(jìn)住房的“去資本品化”，使其回歸為一種普通的消費品。

作者：馬濤 中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士

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