6月5日，本報(bào)記者從某證券公司房地產(chǎn)金融部門處獲得一份傳真文件——＜關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知＞(以下簡稱“＜通知＞”)，該文在去年171號文基礎(chǔ)上，就“外商申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司”等方面，作了嚴(yán)格的補(bǔ)充規(guī)定。

傳真內(nèi)容顯示，＜通知＞由商務(wù)部、外管局聯(lián)合發(fā)出，不過，截至記者發(fā)稿，尚未有官方網(wǎng)站掛出該通知?！斑@份已經(jīng)是審批確認(rèn)的紅頭文件了，將頭先由商務(wù)部網(wǎng)站發(fā)布，外管局這邊隨后也會(huì)在網(wǎng)上發(fā)布?！?月5日，外管局新聞信息處工作人員明確表示。

“這次的＜通知＞僅從字面看，在控制外商直接投資方面確實(shí)相當(dāng)嚴(yán)厲?！敝袊髽I(yè)海外發(fā)展主任孫飛坦言，但相關(guān)政策較關(guān)鍵應(yīng)是良性引導(dǎo)，以疏代堵。

新政現(xiàn)“連環(huán)套”？

＜通知＞共分七部分，特別在條“外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則”中列出了看似“苛刻”的要求。

“申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商／房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓／購購協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)?！?p>對于這一“先有項(xiàng)目再申請?jiān)O(shè)立公司”的規(guī)定,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示詫異，成為爭議的一條。

“按照去年的171號文，是要求外資先在國內(nèi)注冊成立公司，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營行為，但新通知的這一條，字面理解的話，又要先獲得投資項(xiàng)目或土地使用權(quán)，才能申請?jiān)O(shè)立公司。”五合智庫總經(jīng)理鄒毅在看過＜通知＞后疑惑，表面上看兩個(gè)文件前后存在矛盾，類似一個(gè)“連環(huán)套”。

在171號文中明確規(guī)定：“對投資房地產(chǎn)未取得＜外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書＞和＜營業(yè)執(zhí)照＞的境外投資者，不得進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)。”并且，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本不得低于投資總額的50%。

171號文這一“先注冊公司再進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營”的規(guī)定，成為限外政策出臺以來，外資入境的重要門檻。

“但加上新＜通知＞，似乎成了沒有投資空間的連環(huán)限制，在具體操作上有矛盾，關(guān)鍵看有關(guān)部門怎么解釋和實(shí)行這一政策。”孫飛表示。

截至記者發(fā)稿，商務(wù)部方面尚未對記者發(fā)出的采訪傳真作出答復(fù)，接待辦公室工作人員表示，一切以官方網(wǎng)站發(fā)布信息為準(zhǔn)。

不過，一位國內(nèi)投資顧問公司負(fù)責(zé)人表示，上述矛盾應(yīng)該還屬于政策理解層面的，待政策發(fā)布及詳細(xì)解釋后，應(yīng)該會(huì)得到解決。

這位負(fù)責(zé)人同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“＜通知＞在外資設(shè)立項(xiàng)目公司方面的新要求，其實(shí)反映了‘限制外資基金投機(jī)模式、鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)投資模式’的導(dǎo)向意圖，基金純粹資本倒手房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為才是有關(guān)部門要限制的，而那些進(jìn)入中國真正從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的產(chǎn)業(yè)行為并不被排斥?！?p>“確切地說，是對以基金為主的境外資本炒作行為的連環(huán)套?！?p>據(jù)了解，從已在內(nèi)地注冊的外資房地產(chǎn)公司反映看，＜通知＞的具體內(nèi)容并未引起太多注意。

“是有聽說過類似的文件，對我們影響不會(huì)太大，但政策未正式發(fā)布之前，不方便評論?！眲P德置地有關(guān)人士表示。

高力國際一位專門為外資找項(xiàng)目的人士則表示，＜通知＞對已進(jìn)入中國的外資而言，影響有限，但對尚未在中國成立公司的新外資而言，“先項(xiàng)目后申請公司”的要求確實(shí)會(huì)形成一定門檻，但也不是不能跨越。

欲境外融資房企或受牽連

除了提出“先項(xiàng)目后申請公司”的要求外，＜通知＞還強(qiáng)調(diào)：“嚴(yán)格控制外商投資高端房地產(chǎn)”、“地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)及時(shí)依法向商務(wù)部備案”、“外匯管理部門對違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不予辦理外匯登記等手續(xù)?！?p>此外，對已經(jīng)在國內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)，＜通知＞進(jìn)而要求，這類企業(yè)“新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)?！?p>“這些內(nèi)容基本是在節(jié)點(diǎn)上強(qiáng)化了限外政策，加強(qiáng)細(xì)節(jié)，并無新的內(nèi)容?！鄙鲜鐾顿Y顧問公司負(fù)責(zé)人指出。

“不過＜通知＞還明確要嚴(yán)格控制以返程投資方式(包括同一實(shí)際控制人)、并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。這一條可能會(huì)對目前國內(nèi)不少房地產(chǎn)公司的境外紅籌嘗試受阻?！?p>據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，有不少房企希望學(xué)習(xí)類似去年綠城中國(3900。HK)香港上市的模式，與國際資本市場接軌，但較近有不少房地產(chǎn)公司的此類申請半年多都未得到主管部門批準(zhǔn)。

值得注意的，這些“強(qiáng)化政策”的背后是，在以171號文為核心的限外措施實(shí)施半年多后，國內(nèi)主要城市的房價(jià)非但沒有下降，反而不斷出現(xiàn)新的房價(jià)飛漲城市，從深圳到北京再到南京。

外資進(jìn)入的步伐在去年下半年稍有遲緩之后，近期又現(xiàn)高潮端倪，多家海外投行近期醞釀成立投資于中國房地產(chǎn)的基金。6月4日，英國房地產(chǎn)公司高富諾(Grosvenor)亞太區(qū)董事總經(jīng)理陸智德稱，將在今年下半年成立一個(gè)較高達(dá)10億美元的基金，用于投資中國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。除高富諾外，摩根士丹利和景順資產(chǎn)管理公司等眾多公司也正在成立中國房地產(chǎn)投資基金。

“在樓市回暖聲中，如果加深調(diào)控，陸續(xù)出臺新的調(diào)控政策也不足為奇?！币晃徊辉竿嘎缎彰膶W(xué)者表示。

在這樣的背景下，限制外資顯然已率先開始加強(qiáng)，＜通知＞的政策思考很明確：“各地、各部門認(rèn)真執(zhí)行＜意見＞(171號文)的各項(xiàng)規(guī)定和要求，取得一定的實(shí)效。但少數(shù)地區(qū)仍存在一些問題?！?

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