過(guò)去的一年多來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了急速的變化，十余年繁榮宣告結(jié)束，在增速放緩、各方利益博弈升級(jí)的背景下，出現(xiàn)“怪象”頻出的局面。

假離婚購(gòu)房

在住房“限購(gòu)”的城市，民眾通過(guò)假結(jié)婚、假離婚來(lái)購(gòu)房早已不是新鮮事。2013年樓市調(diào)控政策“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)當(dāng)月，北京、青島、濟(jì)南等多個(gè)城市均出現(xiàn)民眾結(jié)婚離婚人數(shù)激增、民政局異常忙碌的情形。天津一些區(qū)域出現(xiàn)“離婚高峰”，有民眾連夜拿號(hào)排隊(duì)等待離婚。

對(duì)于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根源，中國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉曾直言，“如果一個(gè)政策出來(lái)，造成一些人間的悲喜劇，這個(gè)政策肯定是有缺陷的?！比缃耠m然限購(gòu)政策已經(jīng)退出，但是北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市依然嚴(yán)格執(zhí)行。

頭置人群告別新房

“未來(lái)六環(huán)內(nèi)，北京新房?jī)r(jià)格將邁向每平方米6萬(wàn)元(人民幣，下同)大關(guān)，頭置人群只能無(wú)奈告別新房市場(chǎng)”，一位房企高管近期基于北京樓市的現(xiàn)狀做出這種判斷。

10月拍出的北京豐臺(tái)樊家村“地王”在業(yè)內(nèi)引起轟動(dòng)，每平方米7.5萬(wàn)元的樓面地價(jià)，刷新了當(dāng)?shù)赝恋貑蝺r(jià)較高的歷史記錄，更是直指開(kāi)發(fā)后每平方米10萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)。這種高價(jià)地近兩年不斷涌現(xiàn)，讓北京六環(huán)內(nèi)出現(xiàn)“全城豪宅化”的趨勢(shì)。

除了地價(jià)飆升外，新房豪宅化也與當(dāng)?shù)卣哂幸欢P(guān)聯(lián)。此前北京市推出自住型商品住房，旨在讓購(gòu)不起商品房但又住不進(jìn)公租、廉租房的“夾心層”有房住。不過(guò)這種政策房并沒(méi)有得到市場(chǎng)認(rèn)可，反因其地段偏遠(yuǎn)、品質(zhì)不佳、棄購(gòu)率高而備受詬病。而且大量保障性住房的配建任務(wù)，事實(shí)上又將土地成本轉(zhuǎn)嫁于普通商品房之上，進(jìn)一步加劇北京房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。

“地王”與退地潮“齊飛”

說(shuō)到“地王”就不得不提近期出現(xiàn)的“退地”現(xiàn)象。以北京為例，一方面天價(jià)土地不斷拍出，另一方面，許多企業(yè)不久后就傳出擔(dān)憂(yōu)“消化不良”而欲求退地的消息。

10月21日，碧桂園聯(lián)合金茂高價(jià)拿下北京一地塊，但很快傳言碧桂園集團(tuán)內(nèi)部對(duì)這宗土地的處置產(chǎn)生了不同意見(jiàn)，或?qū)⑼顺鲈撟诘貕K開(kāi)發(fā)的消息。另一則傳聞則發(fā)生在龍湖和平安兩家知名企業(yè)身上，龍湖平安興昌聯(lián)合體10月23日以逾14億元的總價(jià)拍下一宗地，但幾天后就傳出龍湖、平安可能退地的消息。

雖然龍湖此后否認(rèn)了退地傳聞，但有關(guān)人士表示，這一現(xiàn)象也折射出目前土地市場(chǎng)中，特別是地價(jià)已經(jīng)很高的一線(xiàn)城市，房企沖動(dòng)拿地風(fēng)險(xiǎn)漸高。由于目前中國(guó)三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力依然很大，各大房企全面回歸一二線(xiàn)城市。但對(duì)于一二線(xiàn)高昂的地價(jià)，企業(yè)也面臨“高價(jià)地不敢拿，但不拿地沒(méi)活干”的尷尬。

“空城”與高房?jī)r(jià)同現(xiàn)

另一現(xiàn)象就是中國(guó)樓市在區(qū)域之間的分化越來(lái)越大：一些地方房?jī)r(jià)仍在瘋狂上漲，如深圳市，今年房?jī)r(jià)上漲逾30%，供求矛盾尖銳；而另一些地方如鄂爾多斯等地，卻因嚴(yán)重供過(guò)于求，而被冠以“空城”、“鬼城”之名，甚至出現(xiàn)樓市崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，“空城”、“鬼城”等都是房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)、城市不合理建設(shè)的結(jié)果。在地方政府賣(mài)地沖動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)慣性擴(kuò)張等因素共同作用下，許多地方都出現(xiàn)大規(guī)模的“造城運(yùn)動(dòng)”。這樣的擴(kuò)張速度，在樓市“黃金十年”之時(shí)還能夠被消化，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩，人口拐點(diǎn)出現(xiàn)，在人口、資源集聚效應(yīng)弱的地區(qū)，就不可避免的出現(xiàn)大量庫(kù)存積壓，嚴(yán)重者成為“空城”。

與之形成鮮明對(duì)比的是北京、上海、廣州、深圳等特大城市。有分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)下行和轉(zhuǎn)型期，為了尋找更好的工作機(jī)會(huì)，人口、避險(xiǎn)資金必然開(kāi)始向特大城市遷徙和轉(zhuǎn)移。這種現(xiàn)象也發(fā)生在近兩年頭都樓市火爆的瑞典、芬蘭等國(guó)。

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