河南省桐柏縣位于豫南邊陲，屬于山區(qū)縣和貧困縣，曾被國家命名為革命老蘇區(qū)。近幾年來，這里的“小產(chǎn)權房”開發(fā)、購賣糾紛不斷，本案就是發(fā)生在這里的一起典型案例。

　　2011年6月10日，陳某和胡某經(jīng)協(xié)商，簽訂了房屋開發(fā)協(xié)議，約定由陳某提供建設用地和土地使用證，由胡某負責開發(fā)建設，建設費用由胡某負擔，胡某開發(fā)完畢后給陳某兩套住房，房屋交付時間為2011年農(nóng)歷年底，如有單方違約，由違約方支付違約金5萬元。

　　眼見半年過去了，胡某還不能交付房子，2012年12月，陳某把胡某告上法庭。但胡某稱是由于小產(chǎn)權房不能辦理建筑許可證，所以一直未能開發(fā)建設，因此反訴要求陳某支付違約金。另查明，兩人約定開發(fā)的房地產(chǎn)是陳某于2005年3月14日購購的村民劉某的房產(chǎn)，土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，但陳某一直未辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓手續(xù)，登記的土地使用權人仍是劉某。

　　法院經(jīng)審理認為：原、被告約定的土地屬桐柏縣某村集體土地，原告陳某不是本集體組織的成員，其購購劉某房產(chǎn)的行為不合法。被告胡某也不是本集體組織成員，雙方于2011年6月10日簽訂的房屋開發(fā)協(xié)議，違反了法律的強制性規(guī)定，屬“小產(chǎn)權房”開發(fā)建設，應為無效合同，原、被告關于違約金的約定為無效約定，陳某的訴訟請求及胡某的反訴請求，法院均不予支持。

　　法官釋法：近年來，隨著房價的飆升，低廉的“小產(chǎn)權房”成為很多人的選擇，殊不知其存在很大的法律風險。“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。事實上，“小產(chǎn)權房”多為一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的用于出售的所謂“商品房”。

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的購賣行為不受法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，“小產(chǎn)權房”是不能向非本集體成員以外的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。由此可見，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護，國家也明令叫停，大家購房時千萬不要貪圖“小產(chǎn)權房”便宜而給自己帶來后顧之憂。

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