上海市人大常委會(huì)昨天審議通過(guò)的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，對(duì)保護(hù)房屋共有人、購(gòu)房人和抵押人的權(quán)利，設(shè)置了一系列登記條例，二手房交易中的不規(guī)范行為將得到制約。

　　二手房交易安全，成了市民關(guān)注的熱點(diǎn)。據(jù)了解，近年來(lái)本市隨著二手房市場(chǎng)日見火爆，相應(yīng)糾紛也呈上升趨勢(shì)。閘北區(qū)法院1999 年受理的有關(guān)購(gòu)賣糾紛案19件，去年猛增到96件，今年上半年已達(dá)75件。黃浦區(qū)法院每月審理的二手房購(gòu)賣糾紛案也從原來(lái)的一兩件增加到三四件。

　　“大話”面前要謹(jǐn)慎

　　居民金女士委托某房產(chǎn)中介公司出售自己原有住房，王先生欲購(gòu)此房，雙方通過(guò)商量以10萬(wàn)元成交。王先生頭付2萬(wàn)元后提出要用貸款來(lái)支付購(gòu)房余款；但銀行要求用房產(chǎn)證作抵押。王先生希望金女士將房產(chǎn)證過(guò)戶到他名下。開始，金女士有點(diǎn)猶豫，但王先生信誓旦旦，中介公司也拍胸承諾：“有問(wèn)題，我們承擔(dān)?！痹凇按笤挕泵媲?，金女士放棄較后一道“防線”，將房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶給對(duì)方。結(jié)果，王先生未去貸款，金女士也無(wú)法拿到購(gòu)房余款，幾經(jīng)交涉未果，只得訴至法院。

　　律師簡(jiǎn)析：二手房購(gòu)賣糾紛中有不少是聽信“大話”引起的。這種糾紛即使訴至法院，因購(gòu)賣雙方是口頭約定，起訴方拿不出證據(jù)，也很難打贏官司。因此，在“大話”面前一定要謹(jǐn)慎、冷靜，該辦的手續(xù)一定要堅(jiān)持，以防被不守信用的人搞名堂、鉆空子，帶來(lái)麻煩，利益遭損。

　　多個(gè)“心眼”有好處

　　市民田先生欲將自己一套商品房出售，經(jīng)某中介公司牽線，一在滬做生意的廣東人愿意出價(jià)200 萬(wàn)元購(gòu)下。雙方合同約定，廣東人先支付現(xiàn)金130 萬(wàn)元，再貸款70萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)此房。由于抵押貸款的需要，廣東人提出，田先生應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)證先過(guò)戶到他名下。合同簽定后，田先生提出異議：一旦房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶后，購(gòu)者不去貸款怎么辦？希望中介公司和購(gòu)者拿出保障措施。由于未達(dá)成一致意見，合同無(wú)法履行。不料，沒(méi)多久中介公司將田先生告上法庭說(shuō)，根據(jù)中介合同約定，在購(gòu)賣雙方簽署合同后視為中介行為完成，田先生應(yīng)向公司支付中介費(fèi)10萬(wàn)元。田先生不解，他和廣東人簽署的是無(wú)法履行的購(gòu)賣合同，為什么還要支付中介費(fèi)？

　　律師簡(jiǎn)析：簽署的合同既然無(wú)法履行，當(dāng)事人應(yīng)該辦好有關(guān)手續(xù)，以免后患?，F(xiàn)在二手房交易中“貓膩”多，無(wú)論哪一方都要多長(zhǎng)心眼，多加防范，交易前要了解清楚相關(guān)法規(guī)，交易中要處處仔細(xì)行事，以防不測(cè)。從這一案例來(lái)看，市民與中介公司簽定服務(wù)合同時(shí)應(yīng)明確約定，中介公司獲取勞務(wù)費(fèi)，必須以購(gòu)賣雙方成交為前提。

　　違規(guī)操作莫認(rèn)同

　　張先生通過(guò)中介公司，將單位分配的成套使用權(quán)房出售給費(fèi)先生。雙方簽定合同后，中介公司違規(guī)操作，用調(diào)配單等形式變相出售張先生的房子。張先生明知其中有錯(cuò)，但急于想將房子脫手，早點(diǎn)拿到錢，便認(rèn)同了。之后，費(fèi)先生看上另外一套更加中意的二手房，與張先生“拜拜”。張先生對(duì)費(fèi)先生的“移情別戀”十分氣憤，以其違約而訴至法院，法院審理后認(rèn)為，原來(lái)的購(gòu)賣合同屬違規(guī)操作，無(wú)效，費(fèi)先生不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

　　律師簡(jiǎn)析：二手房交易有“規(guī)章”，不能為達(dá)到某種目的而違規(guī)操作或認(rèn)同違規(guī)操作，否則責(zé)任自負(fù)。從這一案例來(lái)說(shuō)，購(gòu)賣一開始已違規(guī)操作，是無(wú)效的，即使費(fèi)先生付款后再變卦，也可返還購(gòu)房款。因此，市民進(jìn)行二手房交易時(shí)，一定要嚴(yán)格按章辦事。

　　規(guī)避糾紛有“實(shí)招”

　　如何規(guī)避二手房交易中的糾紛？市房屋土地管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人提示：

　　運(yùn)用法律，自我保護(hù)

　　目前，本市對(duì)二手房交易已有法規(guī)，參與交易的市民要懂法用法，或者委托懂行的律師代理購(gòu)賣。一旦發(fā)生糾紛，可通過(guò)法律來(lái)解決。比如，類似金女士的糾紛案，她與王先生的房屋購(gòu)賣合同仍然有效，對(duì)王先生擁有債權(quán)，可以請(qǐng)求法院通過(guò)處理已過(guò)戶給王先生的房屋來(lái)償還房屋余款。對(duì)中介活動(dòng)中的違規(guī)操作，也可以請(qǐng)工商部門根據(jù)《上海市經(jīng)紀(jì)人管理?xiàng)l例》、請(qǐng)房管部門根據(jù)《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人暫行管理?xiàng)l例》，對(duì)違規(guī)操作者作出處罰。

　　查驗(yàn)證書，規(guī)范操作

　　市民進(jìn)行二手房交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇品牌好、信譽(yù)高的正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，還須查驗(yàn)經(jīng)紀(jì)人的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，因?yàn)闆](méi)有資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人是不能進(jìn)行房屋中介，以及與購(gòu)賣雙方簽定合同的。同時(shí)，簽定購(gòu)賣合同要使用《上海市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》，規(guī)范操作。

　　摸清底細(xì)，防止隱患

　　在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，一定要摸清房子的底細(xì)。要注意弄清楚所交易的房屋，是不是非法建筑或已被列入拆遷范圍的；房屋權(quán)屬有否爭(zhēng)議，如屬共有財(cái)產(chǎn)，出賣人是否已經(jīng)得到共有權(quán)人的同意；房屋有沒(méi)有抵押，或者是否經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓；房屋是否被法院依法查封，或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；房屋有沒(méi)有質(zhì)量隱患，等等。

　　簽訂合同，找準(zhǔn)對(duì)象

　　購(gòu)賣合同一定要與房屋的權(quán)屬人簽署，如果是他人受房屋權(quán)屬人委托來(lái)簽訂合同的，必須要求其出具房屋權(quán)屬人的委托書。購(gòu)購(gòu)售后公房，要關(guān)注有關(guān)同住人的問(wèn)題，購(gòu)賣合同必須同住人簽字同意，防止由于合同主體有不同意見而引起糾紛。購(gòu)方需貸款購(gòu)房，并要求賣方將房產(chǎn)證過(guò)戶到其名下，購(gòu)賣雙方必須將購(gòu)賣合同和貸款合同一起到房產(chǎn)交易同時(shí)登記。

　　這位負(fù)責(zé)人指出，規(guī)避二手房交易糾紛，市民自身的知識(shí)水平和防范意識(shí)也相當(dāng)重要。目前，一些參與二手房交易的市民不懂有關(guān)法規(guī)，又不去認(rèn)真了解研究，也沒(méi)有委托懂行的律師代理購(gòu)賣；有的購(gòu)購(gòu)了新房，急于想出售舊房，歸還貸款或借款，忘記規(guī)范，暗箱操作；還有少數(shù)資金雄厚的市民見樓價(jià)上漲，炒作樓花心切，一旦遇到“愿”出高價(jià)的購(gòu)主，不問(wèn)底細(xì)草草了事，結(jié)果跌入別人布下的“陷阱”。

　　查詢產(chǎn)權(quán)“三步走”

　　有關(guān)人士指出，市民進(jìn)行二手房交易，必須將房屋的產(chǎn)權(quán)查詢清楚。其間要注意“三步走”。

　　步：要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件。

　　步：向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。如房主是誰(shuí)；遇到共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式。還要查驗(yàn)檔案文號(hào)、登記日期、房屋平面圖等。

　　第三步：查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)，包括抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額。

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