住了8年的房方知辦不了房產(chǎn)證

　　購(gòu)了房辦不了房產(chǎn)證，購(gòu)房安全得不到保障，這是消費(fèi)者購(gòu)房較為擔(dān)憂的事。一些消費(fèi)者為房產(chǎn)證奔走多年，四處投訴上訪，但仍然沒(méi)有結(jié)果。

　　李先生1995年5月采取銀行按揭付款方式購(gòu)購(gòu)了位于廣州市黃埔大道的一套房子，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾兩年內(nèi)辦好房產(chǎn)證，然而8年過(guò)去了才得知該房根本就不能辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榻ǚ繒r(shí)是以車庫(kù)報(bào)建的，只能辦理車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商和銀行卻故意隱瞞事實(shí)。

　　廣州升恒房地產(chǎn)發(fā)展公司開(kāi)發(fā)的翠湖山莊曾被評(píng)為“廣州十大明星樓盤”，孫小姐于2001年3月花80多萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了此樓盤的一套商品房。按合同開(kāi)發(fā)商應(yīng)于30天內(nèi)到房管局辦理登記手續(xù)，但開(kāi)發(fā)商以各種借口拖延。去年下半年孫小姐才聽(tīng)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商因陷入巨額債務(wù)糾紛，該房子竟已在她購(gòu)購(gòu)前就被抵押給銀行，2001年5月因銀行追債已被法院查封。孫小姐氣憤地對(duì)記者說(shuō)：“花了80多萬(wàn)元血汗錢購(gòu)的房竟不是自己的，我成了開(kāi)發(fā)商巨額債務(wù)糾紛的犧牲品，我真是哭都哭不出來(lái)??！”

　　花了大筆血汗錢卻不能給自家房子找個(gè)合法身份，確實(shí)讓人窩火。可是究竟是什么原因使房產(chǎn)證發(fā)不下來(lái)呢？廣東省消費(fèi)者委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)樑分析指出，這頭先是因?yàn)榍皫啄攴康禺a(chǎn)熱，導(dǎo)致土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)不夠規(guī)范。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，法律法規(guī)卻相對(duì)滯后，一些開(kāi)發(fā)商搞短期行為，鉆了政策的空子。

　　因此，開(kāi)發(fā)商的這些不規(guī)范行為直接導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。頭先是手續(xù)不齊全，如用地資料、報(bào)建資料不齊。前些年開(kāi)發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓土地，因合同糾紛一直未能辦妥用地手續(xù)，導(dǎo)致土地資源來(lái)源不清，無(wú)合法的土地使用證；部分開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因合作雙方糾紛，債權(quán)債務(wù)未能妥善解決，造成報(bào)建資料不齊全；或因違章建筑未處理，未能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，無(wú)法提供建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

　　其次是稅費(fèi)問(wèn)題。由于辦理證件需繳稅費(fèi)，或補(bǔ)交增容地價(jià)，有的企業(yè)不愿意辦理或盡可能拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記。相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商則欠繳土地使用權(quán)出讓金。廣州市國(guó)土房管局曾對(duì)31家開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的80個(gè)樓盤進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查顯示，涉及產(chǎn)權(quán)登記的問(wèn)題樓盤相對(duì)集中出現(xiàn)在1993年至1998年之間，建筑面積共145.71萬(wàn)平方米，其中，未繳齊土地使用權(quán)出讓金的涉及46個(gè)樓盤、建筑面積達(dá)95.7萬(wàn)平方米，占調(diào)查統(tǒng)計(jì)的57.5%。

　　此外，還有來(lái)自開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的因素：個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)；個(gè)別企業(yè)將房屋重復(fù)銷售；開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套用房；樓盤被法院查封等。

　　購(gòu)房夢(mèng)未圓萬(wàn)元的訂金泡了湯

　　在購(gòu)房者中流傳著這樣一句話：“訂金是陷阱的開(kāi)始”，意思是說(shuō)只要你交了訂金就掉進(jìn)了陷阱，再也不能自拔了。因?yàn)橛喗鸾怀鋈菀?、收回難，甚至有的購(gòu)房者因?yàn)橛喗鹨换貋?lái)而勉強(qiáng)購(gòu)了自己不太滿意的商品房。

　　近期，廣東省消費(fèi)者委員會(huì)就購(gòu)購(gòu)商品房預(yù)付訂金的問(wèn)題向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)，沒(méi)想到消息一出，短短4天就收到消費(fèi)者150多個(gè)投訴，涉及訂金金額達(dá)到130多萬(wàn)元。

　　李先生今年2月在廣州市東山區(qū)淘金路某樓盤看中了一套房，簽了認(rèn)購(gòu)書并交了1.1萬(wàn)元訂金，當(dāng)時(shí)該公司未說(shuō)明該套房的抵押情況，也未出示任何相關(guān)證件，只是約定3日內(nèi)簽訂商品房購(gòu)賣合同。3日后，在李先生的一再要求下，售樓小姐出示了該樓相關(guān)證件的復(fù)印件，李先生又要求其出示預(yù)售許可證正本，但被以各種理由拒絕。他懷疑該房有問(wèn)題，再三盤問(wèn)下，售樓小姐承認(rèn)該房已抵押給銀行了，但承諾一個(gè)月內(nèi)可解押，李先生要求就解押訂立協(xié)議書，被拒絕，要求返還訂金也被拒絕。

　　何女士在海珠區(qū)某樓盤交了1000元誠(chéng)意金并得到該樓盤的“一口價(jià)”后，交付了1萬(wàn)元的訂金，并簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，購(gòu)購(gòu)了該樓盤的C座704號(hào)房。按規(guī)定，何女士必須10天內(nèi)交頭期樓款和簽購(gòu)賣合同。為了解樓盤情況，何女士拿該樓盤的預(yù)售證號(hào)到廣州市房地產(chǎn)管理局調(diào)查該樓盤的產(chǎn)權(quán)情況，回答是此預(yù)售證號(hào)碼上無(wú)C座，只有D、E、F座，何女士懷疑開(kāi)發(fā)商有詐，不敢繼續(xù)交錢購(gòu)購(gòu)該樓盤，要求開(kāi)發(fā)商退還訂金，但開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)預(yù)售證上的F座即是認(rèn)購(gòu)書上的C座，為此何女士再到房管局要求出具F座就是C座的證明，但房管局說(shuō)不會(huì)開(kāi)這樣的證明。就這樣，拖了10多天后，何女士被告知超過(guò)了簽合同時(shí)間，訂金同時(shí)也被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收。

　　廣東省消委會(huì)近期專門就購(gòu)房訂金問(wèn)題召開(kāi)了辯論會(huì)，絕大多數(shù)參與討論者認(rèn)為，目前購(gòu)房訂金存在很多不利于消費(fèi)者的因素，如有的開(kāi)發(fā)商規(guī)定，在未簽署正式《商品房購(gòu)賣合同》前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何約束，只需退還所收訂金給認(rèn)購(gòu)方，而不需要做任何賠償；如認(rèn)購(gòu)方在上述期限內(nèi)未能簽署《商品房購(gòu)賣合同》及繳付上述各期樓款，出售方除將認(rèn)購(gòu)方所付的款項(xiàng)沒(méi)收外，還有權(quán)將該訂購(gòu)房出售，無(wú)需事先知會(huì)對(duì)方。而有的消費(fèi)者則是在交了訂金后，才發(fā)現(xiàn)房子存在問(wèn)題，此時(shí)開(kāi)發(fā)商就以種種理由不退還訂金。這種對(duì)消費(fèi)者明顯不公的訂金條例使開(kāi)發(fā)商投機(jī)的空間增大。

　　廣州市房地產(chǎn)專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)主任程根球律師則客觀地指出，開(kāi)發(fā)商收取訂金作為一種交易慣例，合情合理合法，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商賣樓也是要成本的，如果消費(fèi)者有意購(gòu)房，交了訂金，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)再向其他消費(fèi)者推銷這套房子。只是由于開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)銷售行為較為熟悉，現(xiàn)行法律政策又不夠明確具體，讓開(kāi)發(fā)商有了空子可鉆。

　　因此，他建議制定購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提醒說(shuō)明書，即開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售證的同時(shí)，也要領(lǐng)取購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明書，說(shuō)明書上說(shuō)明消費(fèi)者可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)樓要注意的問(wèn)題，然后由消費(fèi)者簽名，這樣就可以視作開(kāi)發(fā)商盡了告知義務(wù)。同時(shí)，應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定認(rèn)購(gòu)書的范本，因?yàn)槟壳拔寤ò碎T的認(rèn)購(gòu)書成了不良開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)消費(fèi)者的一種手段。

　　草坪蓋起了辦公房游泳池建成了停車場(chǎng)

　　合同規(guī)定的交樓時(shí)間到了，可是開(kāi)發(fā)商還遲遲無(wú)法把房子交給業(yè)主使用；開(kāi)發(fā)商擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，原來(lái)的大門沒(méi)了，原有的草坪、花壇變成了辦公房、商用房，游泳池變成了停車場(chǎng)；后期建設(shè)跟不上，燃?xì)?、電話、供水、供暖等，該通的不通，該建的沒(méi)建，嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的正常生活……

　　這種合同違約的情況已經(jīng)成了房地產(chǎn)的一大“硬傷”。記者從廣東省消委會(huì)的投訴中了解到，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛很大程度是開(kāi)發(fā)商違約造成的。

　　廣州市康王商業(yè)城號(hào)稱“全國(guó)頭創(chuàng)環(huán)球旅游式主題商城”、“東南亞**商業(yè)步行街”，可是卻因延遲交樓等問(wèn)題連惹投訴。消費(fèi)者黃泳欽先生在康王商業(yè)城購(gòu)購(gòu)了兩套商鋪，共23平方米、40多萬(wàn)元，按合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2001年10月31日交樓，可開(kāi)發(fā)商直到2003年3月份才交樓。交樓后，黃先生發(fā)現(xiàn)商業(yè)城的裝修標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)售合同約定明顯不符：宣傳廣告中提到的全國(guó)頭創(chuàng)商場(chǎng)室內(nèi)交通工具——有軌環(huán)球觀光列車不見(jiàn)蹤影、小火車導(dǎo)軌(供觀光小火車使用)被換成瓷磚；固定車位和臨時(shí)車場(chǎng)的自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)、閉路電視實(shí)施24公里錄像服務(wù)等承諾均未兌現(xiàn)；在宣傳資料中特別介紹的異國(guó)風(fēng)情大街，變成了一行商鋪等。

　　黃先生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約，延遲近1年半才交樓，給業(yè)主造成巨大損失。當(dāng)初就是因?yàn)榭粗泻贤铣兄Z的這些能吸引消費(fèi)者并能帶來(lái)巨大商業(yè)價(jià)值的亮點(diǎn)才不惜高價(jià)購(gòu)購(gòu)商鋪的，可現(xiàn)在卻不能兌現(xiàn)。因此他要求開(kāi)發(fā)商賠償延遲交樓的違約金和相關(guān)費(fèi)用。

　　廣東省消委會(huì)將消費(fèi)者的投訴轉(zhuǎn)給康王商業(yè)城的開(kāi)發(fā)商——廣州市華康地空開(kāi)發(fā)有限公司，但該公司不予重視，在多次催辦無(wú)回復(fù)后，消委會(huì)建議消費(fèi)者通過(guò)法律途徑追究其合同違約的責(zé)任。據(jù)了解，目前已有80多名業(yè)主向法院提起了訴訟。

　　廣東省消委會(huì)投訴與法律事務(wù)部的有關(guān)人士告訴記者，目前消費(fèi)者對(duì)合同違約可謂防不勝防，消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商天花亂墜的承諾一定要理性對(duì)待，不可盲目輕信。

　　如何保護(hù)自己消費(fèi)者要事前請(qǐng)律師

　　新房成了大花臉，是天花板裂縫的錯(cuò)；房屋臭氣熏天，是衛(wèi)生間管道滲漏惹的禍……房屋質(zhì)量難保障成了消費(fèi)者心中永遠(yuǎn)的痛。

　　英純先生購(gòu)購(gòu)了某地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)的一套樓房，可交樓后沒(méi)住幾天，房屋的裝修質(zhì)量實(shí)在令人氣憤：房屋的大門門框變形、地板磚凹凸不平、墻壁滲水嚴(yán)重。英純先生找到開(kāi)發(fā)商，要求他們對(duì)房屋的質(zhì)量負(fù)責(zé)。可工作人員卻不理睬。英純先生只好投訴到廣東省消委會(huì)。

　　在廣東省消委會(huì)出面調(diào)解下，這家地產(chǎn)股份有限公司才復(fù)函稱，他們一直與業(yè)主保持聯(lián)系和接觸，并積極探討處理辦法，但雙方對(duì)質(zhì)量的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一致，難以達(dá)成協(xié)議。在消委會(huì)的協(xié)調(diào)下，它們派了專業(yè)人員對(duì)房屋地板進(jìn)行了重新打磨，對(duì)大門進(jìn)行修整。而對(duì)于房子裂縫滲水問(wèn)題，則要由專業(yè)技術(shù)部門鑒定后進(jìn)行處理。

　　廣東省消委會(huì)投訴與法律事務(wù)部的工作人員告訴記者，房屋質(zhì)量的好壞一直以來(lái)都是消費(fèi)者較為擔(dān)心的問(wèn)題，目前相關(guān)法律法規(guī)不斷完善，消費(fèi)者要善于利用法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。如《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》就解決了商品房購(gòu)賣糾紛中的許多難題。根據(jù)其中的規(guī)定，只要通過(guò)政府有關(guān)部門的鑒定后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量屬不合格的(包括質(zhì)量等級(jí)不合格)，就可以退房并要求賠償損失。其次還規(guī)定，只要是房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者均可提出退房和賠償損失。

　　華南理工大學(xué)法學(xué)院關(guān)永宏副教授則向消費(fèi)者提供了一個(gè)保障購(gòu)房安全的行之有效的做法——實(shí)行律師或?qū)＜掖?gòu)房制度。目前消費(fèi)者在進(jìn)行商品房購(gòu)賣這種額的消費(fèi)時(shí)卻少有意識(shí)請(qǐng)律師介入，很多消費(fèi)者只是在出了問(wèn)題后才想到律師。購(gòu)樓這樣專業(yè)的活動(dòng)一般消費(fèi)者是很難掌握所有的知識(shí)，而開(kāi)發(fā)商則有龐大的法律支援隊(duì)伍，所以消費(fèi)者要想不被損害權(quán)益，請(qǐng)律師是很好的做法。

　　【新聞鏈接】幾種常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題

　　廣東省消委會(huì)根據(jù)消費(fèi)者房屋質(zhì)量投訴案例，分析總結(jié)出以下幾種比較常見(jiàn)的

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