近幾年來，廣大工薪依靠銀行貸款購房日漸增多，而貸款購房者因種種原因要求退房也越來越多。部分貸款購購的房屋能不能退?還不起貸款，頭付款能不能退?房屋質量出現(xiàn)問題或退房時房價變化了或貸款購房后又想退房重新購購又如何?筆者結合工作實際，介紹下面幾種貸款購房退房中的常見問題。

一、貸款購購的房子能不能退?

去年2月，小申看中了某處一套期房，并同開發(fā)商簽訂了購購合同，合同約定“逾期或超過50日，有權解除合同”，各種貸款手續(xù)也辦了，頭付款也繳了。可房子的交付卻一拖再拖。為此，小申要求退房，開發(fā)商卻以“貸款購房”為由不予退房。那么，貸款購購的房子能退嗎?

小申完全有權利要求退房，這一點是毫無疑義的。因為購房者享有兩項退房權利，一是享有國家法律規(guī)定的法定退房權利；二是通過簽訂購房合同為自己設定的約定退房權利。所謂法定退房權，是指根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及建設部《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)，購房人在沒有明確約定的情況下，所享有的：購房合同無效而導致退房、購房合同被依法撤銷而導致退房、規(guī)劃設計的變更而導致退房、房屋主體結構質量不合格而導致退房等六種法定條件下的退房權利。所謂約定退房權，是指購房人通過簽訂購房合同及其附件以及補充協(xié)議，為自己設定比較廣泛的退房權利。為了保障購房者的合法權益，購房人要注意要求開發(fā)商將其每一項口頭和書面的承諾落實到購房合同及其附件、補充協(xié)議的文字中去，并予以簽字蓋章認可。比如，購房人可在合同中約定在開發(fā)商逾期交房時，辦理按揭貸款未獲得銀行批準時，小區(qū)的公用設施不符合雙方約定時等等，購房人有權退房。所以，仔細審查各種合同附件，詳細約定好退房條件，謹慎簽訂合同，應該是一名理性購房人的頭選。

由此可見：1、小申作為購房合同的一方當事人，不論是否貸款購房，都有權解除購房合同并退房退錢；2、小申符合為自己設定的“開發(fā)商交房逾期或超過50日”，有權解除合同約定退房的權利，完全有權解除購房合同要求開發(fā)商退房退錢；3、小申同開發(fā)商解除購房合同并不意味著同時解除購房人與銀行的貸款合同，只能在這筆貸款退還銀行后，才能解除貸款合同；4、開發(fā)商將頭付款直接退還給購房人，屬于購房人向銀行貸款的款項直接返還給銀行。

二、貸款購房還不起貸款，頭付款能不能退?

劉女士怎么也沒想到，一場車禍而導致的的傷殘，不僅失去了某外企每月2000多元工資收入的崗位，而且連現(xiàn)住的貸款購的房因每月還不上款也要退房。原來，兩年前，劉女士靠貸款購了一套3室1廳住房，頭付開發(fā)商30％款項，余下70％款項在銀行辦了7成15年貸款。剛剛住了兩年，就因無力償還銀行的每月購房貸款而向開發(fā)商提出退房，并要求開發(fā)商還她已交付給開發(fā)商的30％頭付款及兩年來的所付貸款的本金。而開發(fā)商認為：30％頭付款不但不能退，就連兩年來劉女士所付貸款本金更不能退，因為70％的銀行貸款及利息要一次性還清，作為開發(fā)商在擔保、欠款、銀行還款及較終拍賣的一系列退房還款環(huán)節(jié)中存在太大的風險；同時，劉女士在兩年居住期間，房屋的折舊及設備使用方面的問題已發(fā)生，退房后，該套房子不一定能賣到原來新房的價錢，劉女士所付頭付款可作為開發(fā)商損失的一種補償。劉女士當然不能同意。

其實，開發(fā)商不退還劉女士的頭付款是沒有道理的、也是沒有法律依據(jù)的，這是因為：，從購房者、開發(fā)商、銀行三方所形成的法律關系來看，三方各自享有自己的權利和應負的義務。貸款購房，涉及到的是購房者、開發(fā)商、銀行三家，對于購方來說，要面對兩層法律關系：一是與開發(fā)商的購房購賣合同關系，二是與銀行的借貸法律關系。作為劉女士來說，與開發(fā)商簽訂購房合同后雙方即形成了房屋購賣法律關系，其權利是收受房屋的權利，其義務則是負有依約支付房款的義務；作為開發(fā)商來說，則享有收受房款的權利和負有依約交付房屋的義務。而劉女士與銀行簽訂貸款合同后即形成了借款法律關系。作為銀行來講，不僅負有發(fā)放貸款的義務，而且享有依約收取利息和收回借款的權利。作為劉女士來說，則享有依約獲得借款和使用借款的權利；同時又負有按期償還借款本金的義務；而開發(fā)商作為劉女士借款的擔保人，同被投保人劉女士又形成了擔保與被擔保的法律關系。作為開發(fā)商來說，負有為劉女士墊付欠付貸款或一次性償還全部剩余貸款本息的義務。，從購房所形成的實際狀況來看，劉女士已構成對銀行違約。劉女士貸款購房，按貸款合同規(guī)定，完成了兩次付款任務，即向開發(fā)商支付了頭期30％購房款，又通過合同向銀行借款的方式向開發(fā)商支付了剩余的70％的購房款，這就表明劉女士已向開發(fā)商付清了全部購房款，否則，開發(fā)商也不會把房屋交付給她。兩年后，劉女士因失去工作而無力負擔每月還款，則表明已構成對銀行的違約。第三，從貸款合同上來看，劉女士向開發(fā)商要求退房，開發(fā)商退還劉女士全部購房款。根據(jù)貸款合同的約定，劉女士還不起每月貸款，銀行為維護利益，既可通過法院直接起訴劉女士，也可要求開發(fā)商承擔保證責任，并代劉女士一次性償還剩余全部借款本息。而開發(fā)商為了自己的合法權益，通過與劉女士協(xié)商或提請仲裁機關仲裁或向法院起訴，要求劉女士將房屋返還開發(fā)商，再代劉女士償還銀行的剩余全部借款本息及已承擔的劉女土所應承擔的違約金及罰息。

若開發(fā)商不退還劉女士的頭付款，劉女士可以向法院起訴，要求法院對其貸款所購房產(chǎn)進行公開拍賣，拍賣的房款超出了原先購房款，開發(fā)商應把頭付款退還給劉女士，拍賣的房款不及原先的購房款，開發(fā)商可從頭付款中扣除相關部分及劉女士應承擔的違約金及罰息。

三、貸款購的房，質量有問題能不能退?

包先生去年6月貸款購購了一套期房，今年2月入住后發(fā)現(xiàn)房屋有多處裂縫，雖經(jīng)開發(fā)商多次維修，因屬房屋主體構件問題，仍無濟于事。于是要求開發(fā)商退房，并退還自己的30％頭付款及8個月以來所付貸款本息。開發(fā)商卻以包先生是貸款購房，在他和銀行沒有解除借貸關系之前無法一方為包先生退房；即使包先生同銀行借貸關系解除而退房，包先生按月支付的銀行貸款利息應完全由包先生自行承擔。包先生則認為，房屋存在嚴重質量問題，是開發(fā)商所造成的，理應退房退錢。

包先生要求開發(fā)商退房并退還自己30％頭付款及8個月以來所付貸款本息是完全正當?shù)暮戏ㄒ?。，從有關法規(guī)來看，包先生有法定退房權。根據(jù)我國有關法規(guī)和規(guī)章，房屋主體結構存在質量不合格屬于6種法定退房權中的其中一種。所謂房屋主體結構指的是承重墻、梁、柱等，如果發(fā)生地基基礎的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形，裂縫，磚石結構沒有足夠的強度和鋼度等質量問題。較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛多種適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量檢驗確屬不合格，購受人請示解除合同和賠償損失的，應予支持?！苯ㄔO部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：購受人認為主體結構不合格的，可以委托質量檢驗部門重新核驗，經(jīng)檢驗確屬主體結構質量不合格，購房人有權退房。，從法律關系上來看，包先生有權要求退房。包先生作為購家與貸款銀行之間是一種借貸關系，而與開發(fā)商則是一種房屋購賣關系，兩者雖有聯(lián)系，但卻是兩種獨立的法律關系。因而，對包先生的解除權并沒有任何妨礙。作為債權人銀行只有權要求購家按約還款，卻無權干涉購家的房屋解除權利。所以，只要出現(xiàn)了購家有權依法房屋購賣解約的情形，不管購家是否貸款購房，都有權依法解除購房合同。第三，從合同關系上來看，包先生是有購房合同解除權。退房實際上是購家作為購房合同一方當事人行使其合同解除權的表現(xiàn)，是可行的。無論是當初的購房，還是后來因各種原因的退房，依據(jù)的是購房購賣合同關系。我國《合同法》明確規(guī)定：“合同無效的雙方應相互返還財產(chǎn)，有過錯的一方應賠償對方由此造成的損失?！?p> 由此可見：1、包先生向銀行貸款購房由此產(chǎn)生的借貸關系，對包先生購房合同的解除權沒有任何妨礙；2、只要出現(xiàn)了購家有權依法解約的情形，即房屋主體結構質量不合格，不管包先生是否已取得按揭貸款，都有權依法解除購房合同；3、包先生房屋質量問題是由開發(fā)商所造成的，包先生是受害者，開發(fā)商不僅應退還包先生的購房款，還應賠償購房貸款的本息；4、退房時所發(fā)生的違約金和損失賠償應根據(jù)合同內(nèi)容來確定，合同沒有約定的則按有關法規(guī)處理，若協(xié)商不成，包先生可通過法院要求開發(fā)商退房并要求退還頭付款及一年以來的所付貸款本息。

四、貸款購的房，退房時房價變化了如何退?

趙某一年半前通過銀行貸款，在城鄉(xiāng)結合部某住宅小區(qū)購購了一套期房，隨著市區(qū)擴大，某鄉(xiāng)鎮(zhèn)改成街道。隨之房價也由原先每平米1800元上漲到2200元?？哨w某辦好貸款手續(xù)正準備裝修時發(fā)現(xiàn)，房屋由原先的三層改變到六層，而且房屋的戶型也不一樣。于是要求開發(fā)商退并要按現(xiàn)在上漲的價格退錢。開發(fā)商同意退房，但必須按原價退房。趙某看房屋升值比原來多了幾萬元錢，如果按原價退房，自己不僅少收幾萬元錢，而且還要彌補自己付銀行貸款的利息損失，這個虧太大了。所以，要求開發(fā)商按現(xiàn)在的市場價退房。

其實，趙某的退房要求是正當?shù)?，因為房屋的樓層變了，戶型變了。但對按現(xiàn)在的市場價格退房卻是沒有道理的。因為：其一，將三層變六層，戶型改變屬于開發(fā)商違約，趙某為此要求退房是維護自己合法權益的一種正當?shù)暮戏ㄒ?，這在《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)都有明確的規(guī)定；其二，趙某按照現(xiàn)行市場價格要求退房卻沒有任何法律依據(jù)，是一種不合理的要求。而開發(fā)商要求按原購房價格退房則是一種合乎情理的要求。因為房屋增值房價上漲，按此價退房，與理不通，若房屋貶值房價下降，按下降房價退房更是與理不通。所以，趙某要求按現(xiàn)房屋價格退房，于情于理不通，也很難得到法律的支持。但開發(fā)商擅自單方面改變樓層和戶型則是開發(fā)商嚴重違約，根據(jù)《合同法》、較高人民法院《關于審理商品

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