近幾年來，廣大工薪依靠銀行貸款購房日漸增多，而貸款購房者因種種原因要求退房也越來越多。部分貸款購購的房屋能不能退?還不起貸款，頭付款能不能退?房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題或退房時房價變化了或貸款購房后又想退房重新購購又如何?筆者結(jié)合工作實(shí)際，介紹下面幾種貸款購房退房中的常見問題。

貸款購購的房子能不能退?

去年2月，小申看中了某處一套期房，并同開發(fā)商簽訂了購購合同，合同約定“交房逾期或超過50日，有權(quán)解除合同”，各種貸款手續(xù)也辦了，頭付款也繳了?？煞孔拥慕桓秴s一拖再拖。為此，小申要求退房，開發(fā)商卻以“貸款購房為由不予退房”。那么，貸款購購的房子能退嗎?

小申完全有權(quán)利要求退房，這一點(diǎn)是毫無疑義的。因?yàn)橘彿空呦碛袃身?xiàng)退房權(quán)利，一是享有國家法律規(guī)定的法定退房權(quán)利；二是通過簽訂購房為自己設(shè)定的約定退房權(quán)利。所謂法定退房權(quán)，是指根據(jù)相關(guān)法規(guī)，購房人在沒有明確約定的情況下，所享有的在購房合同無效，購房合同被依法撤銷，規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等六種法定條件下的退房權(quán)利。所謂約定退房權(quán)，是指購房人通過簽訂購房及其附件以及補(bǔ)充協(xié)議為自己設(shè)定比較廣泛的退房權(quán)利。為了保障購房者的合法權(quán)益，購房人要注意要求開發(fā)商將其每一項(xiàng)口頭和書面的承諾落實(shí)到購房合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的文字中去，并予以簽字蓋章認(rèn)可。比如，在合同中約定開發(fā)商逾期交房時，辦理按揭貸款未獲得銀行批準(zhǔn)時，小區(qū)的公用設(shè)施不符合雙方約定時等等，購房人有權(quán)退房。

由此可見：1、小申作為購房合同的一方當(dāng)事人，符合為自己設(shè)定的“開發(fā)商交房逾期或超過50日，有權(quán)解除合同”的條件，不論是否貸款購房，都有權(quán)依法解除購房合同并要求退房退錢；2、小申同開發(fā)商解除購房合同并不意味著同時解除購房人與銀行的貸款合同，因此，開發(fā)商應(yīng)將頭付購房款直接退還給購房人，而屬于購房人向銀行錯款的款項(xiàng)則直接返還給銀行。

還不起貸款，頭付款能不能退?

劉女士怎么也沒想到會因一場車禍而導(dǎo)致傷殘，不僅失去了某外企每月2000多元工資收入的崗位，且連現(xiàn)住的房子也因每月還不上貸款而必須退房。原來，兩年前，劉女士靠貸款購了一套3室1廳的住宅，頭付開發(fā)商30％款項(xiàng)，余下70％款項(xiàng)在銀行辦了7成15年貸款。剛剛住了兩年就因失去工作無力償還銀行的購房款，不得以向開發(fā)商提出退房，并要求開發(fā)商還她已交付給開發(fā)商的30％頭付款及兩年來的所付貸款的本金。而開發(fā)商認(rèn)為：30％頭付款不但不能退，就連兩年來劉女士所付貸款本金更不能退，因?yàn)?0％的銀行貸款及利息要一次性還清，作為開發(fā)商在擔(dān)保、欠款、銀行還款及較終拍賣的一系列退房還款環(huán)節(jié)中存在太大的風(fēng)險(xiǎn)；同時，劉女士在兩年居住期間，房屋的折舊及設(shè)備使用方面的問題已發(fā)生，退房后，該套房子不一定能賣到原來新房的價錢，劉女士所付的頭付款可作為開發(fā)商損失的一種補(bǔ)償。

其實(shí)，開發(fā)商不退還劉女士的頭付款是沒有道理的、也是沒有法律依據(jù)的，這是因?yàn)椋?，從購房者、開發(fā)商、銀行三方所形成的法律關(guān)系來看，三方各自享有自己的權(quán)利和應(yīng)負(fù)的義務(wù)。貸款購房，涉及到的是購房者、開發(fā)商、銀行三家，對于購方來說，要面對兩層法律關(guān)系：一是與開發(fā)商的購房購賣合同關(guān)系，二是與銀行的借貸法律關(guān)系。作為劉女士來說，其權(quán)利是收受房屋的權(quán)利，同時又負(fù)有依約支付樓款，按期償還借款本金的義務(wù)；而對開發(fā)商來說，作為劉女士借款的擔(dān)保人同被投保人劉女士又形成了擔(dān)保與被擔(dān)保的法律關(guān)系。因此，開發(fā)商負(fù)有為劉女士墊付欠付貸款或一次性償還全部剩余貸款本息的義務(wù)。，從購房所形成的實(shí)際狀況來看，劉女士已構(gòu)成對銀行違約。劉女士貸款購房，按貸款合同規(guī)定，完成了兩次付款任務(wù)，即向開發(fā)商支付了頭期30％購房款，又通過合同向銀行借款的方式向開發(fā)商支付了剩余的70％的購房款，這就表明劉女士已向開發(fā)商付清了全部購房款。但兩年后，劉女士因失去工作而無力負(fù)擔(dān)每月還款，則表明已構(gòu)成對銀行的違約。第三，從貸款合同上來看，劉女士向開發(fā)商要求退房，開發(fā)商退還劉女士購房款。根據(jù)貸款合同的約定，劉女士還不起每月還款，銀行為維護(hù)利益，既可通過法規(guī)直接起訴劉女士，也可有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，并代劉女士一次性償還剩余全部借款本息。而開發(fā)商為了自己的合法權(quán)益，通過與劉女士協(xié)商或提請仲裁機(jī)關(guān)仲裁或向法院起訴，要求將劉女士的房屋返還開發(fā)商，開發(fā)商在扣除自己代劉女士償還銀行的剩余全部借款本息及已承擔(dān)的劉女士所應(yīng)承擔(dān)的違約金及罰息后退還房款。

若開發(fā)商不退還劉女士的頭付款，劉女士可以向法院起訴，要求法院對其貸款所購房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，拍賣的房款超出了原先購房款，開發(fā)商應(yīng)把頭付款退還給劉女士，拍賣的房款不及原先的購房款，開發(fā)商可從頭付款中扣除相關(guān)部分及劉女士應(yīng)承擔(dān)的違約金及罰息。

貸款購的房，質(zhì)量有問題能不能退?

包先生去年6月貸款購購了一套期房，今年2月入住后發(fā)現(xiàn)房屋有多處裂縫，雖經(jīng)開發(fā)商多次維修，因?qū)俜课葜黧w構(gòu)件問題，仍無濟(jì)于事。于是要求開發(fā)商退房，并退還自己的30％頭付款及8個月以來所付貸款本息。開發(fā)商卻以包先生是貸款購房，在他和銀行沒有解除借貸關(guān)系之前無法一方為包先生退房；即使包先生同銀行借貸關(guān)系解除而退房，包先生按月支付的銀行貸款利息應(yīng)完全由包先生自行承擔(dān)。包先生則認(rèn)為，房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，是開發(fā)商所造成的，理應(yīng)退房退錢。

包先生要求開發(fā)商退房并退還自己30％頭付款及8個月以來所付貸款本息是完全正當(dāng)?shù)暮戏ㄒ?。，從有關(guān)法規(guī)來看，包先生有法定退房權(quán)。根據(jù)我國有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量不合格屬于6種法定退房權(quán)中的其中一種。所謂房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，如果發(fā)生地基基礎(chǔ)的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形，裂縫，磚石結(jié)構(gòu)沒有足夠的強(qiáng)度和剛度等質(zhì)量問題。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：購受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托質(zhì)量檢驗(yàn)部門重新核驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房人有權(quán)退房。，從法律關(guān)系上來看，包先生有權(quán)要求退房。包先生作為購家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，而與開發(fā)商則是一種房屋購賣關(guān)系，兩者雖有聯(lián)系，但卻是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。因而，對包先生的解除權(quán)并沒有任何妨礙，作為債權(quán)人銀行只有權(quán)要求購家按約還款，卻無權(quán)干涉購家的房屋解除權(quán)利。第三，從合同關(guān)系上來看，包先生是有購房合同解除權(quán)。退房實(shí)際上是購家作為購房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，是可行的。無論是當(dāng)初的購房，還是后來因各種原因的退房，依據(jù)的是購房購賣合同關(guān)系。我國《合同法》明確規(guī)定：“合同無效的雙方應(yīng)相互返還財(cái)產(chǎn)，有過錯的一方應(yīng)賠償對方由此造成的損失?！?p> 由此可見：1、包先生向銀行貸款購房由此產(chǎn)生的借貸關(guān)系，對包先生購房合同的解除權(quán)沒有任何妨礙；2、只要出現(xiàn)了購家有權(quán)依法解約的情形，即房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不管包先生是否已取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購房合同；3、包先生房屋質(zhì)量問題是由開發(fā)商所造成的，包先生是受害者，開發(fā)商不僅應(yīng)退還包先生的購房款，還應(yīng)賠償購房貸款的本息；4、退房時所發(fā)生的違約金和損失賠償應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容來確定，合同沒有約定的則按有關(guān)法規(guī)處理，若協(xié)商不成，包先生可通過法院要求開發(fā)商退房并要求退還頭付款及一年以來的所付貸款本息。

貸款購的房，退房時房價變化了如何退?

趙某一年半前通過銀行貸款，在城鄉(xiāng)結(jié)合部某住宅小區(qū)購購了一套期房，隨著市區(qū)擴(kuò)大，某鄉(xiāng)鎮(zhèn)改成街道。隨之房價也由原先每平方米1800元上漲到2200元。可趙某辦好貸款手續(xù)正準(zhǔn)備裝修時發(fā)現(xiàn)，房屋由原先的三層改變到六層，而且房屋的戶型也不一樣。于是要求開發(fā)商退房，并要按現(xiàn)在上漲的價格退錢。開發(fā)商同意退房，但必須按原價退房。趙某看房屋升值比原來多了幾萬元錢，如果按原價退房，自己不僅少收幾萬元錢，而且還要彌補(bǔ)自己付銀行貸款的利息損失，這個虧太大了。所以，要求開發(fā)商按現(xiàn)在的市場價退房。

其實(shí)，趙某的退房要求是正當(dāng)?shù)?，因?yàn)榉课莸臉菍幼兞耍瑧粜妥兞?。但要求按現(xiàn)在的市場價格退房卻是沒有道理的。因?yàn)椋浩湟?，將三層變六層，戶型改變屬于開發(fā)商違約，趙某為此要求退房是維護(hù)自己合法權(quán)益的一種正當(dāng)?shù)暮戏ㄒ?，這在《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)都有明確的規(guī)定；其二，趙某按照現(xiàn)行市場價格要求退房卻沒有任何法律依據(jù)，是一種不合理的要求。但開發(fā)商擅自單方面改變樓層和戶型則是開發(fā)商嚴(yán)重違約，根據(jù)《合同法》、較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛多種適用法律若干問題的解釋》有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商除在向趙某歸還房屋頭付款及貸款本息外，還應(yīng)支付相應(yīng)的違約賠償金。

貨款購房后，想退房重新購購，如何辦理?

小毛通過銀行貸款購購了一套商品房，因戶型、面積不太理想，想要退房重新購購一套，不知如何辦理。

小毛的這種情況說明，開發(fā)商沒有任何的違約和過錯，銀行也沒什么問題，而僅僅是購房者對自己挑選的房子不滿意而導(dǎo)致的退房。一般來講，需要采用變更按揭合同方式來解決相關(guān)退房問題。目前主要有個人住房轉(zhuǎn)按貸款和個人住房換按貸款兩種方式：個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指在銀行辦理個人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求將抵押給銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，變更抵押物稱“換按”。而對于小毛來講，不外乎以下三種情況：

種：要求開發(fā)商另行換購一套房屋。條件是此房屋必須是同一小區(qū)，同一開發(fā)商，同一銀行或開發(fā)商開發(fā)的其它地區(qū)房屋在同一銀行貸款。并得到開發(fā)商和銀行同意后，只需辦理相應(yīng)的抵押變更手續(xù)即可。對銀行來說，只要新抵押物的價值不低于原抵押物，銀行一般會同意辦理變更手續(xù)；對開發(fā)商來講，只要是自己開發(fā)的房屋，一般也會同意另換購一套住房；對借款人而言，借款人與第三人只需簽訂同意轉(zhuǎn)讓個人住房的意向書，同時，個人住房轉(zhuǎn)讓的交易價格必須高于個人住房借款人所欠銀行全部貸款

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