隨著近兩年商品房市場(chǎng)的快速發(fā)展，貸款購(gòu)房者因?yàn)檫@樣那樣的原因還不了貸款或是因房屋質(zhì)量問(wèn)題退房的情況越來(lái)越多，隨之而來(lái)的糾紛也逐漸凸現(xiàn)。由于貸款購(gòu)房涉及到開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、銀行三方，其過(guò)程相對(duì)比較繁瑣，貸款購(gòu)房人退房難成了困擾購(gòu)房人的一塊心病。下面介紹幾種比較典型的問(wèn)題。

還不起貸款頭付房款能不能退？

王先生購(gòu)房時(shí)交給開(kāi)發(fā)商２０％的頭付款，余下款項(xiàng)由開(kāi)發(fā)商擔(dān)保在銀行辦了８成２０年貸款。半年后，王先生所在單位效益突然急速下滑轉(zhuǎn)入虧損，一年后他開(kāi)始無(wú)力負(fù)擔(dān)每個(gè)月的購(gòu)房款。這時(shí)他向開(kāi)發(fā)商提出退房并要求開(kāi)發(fā)商退還他已交付的兩成頭付款和一年來(lái)所付貸款本金。但開(kāi)發(fā)商說(shuō)：開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人，在王先生還不起銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)向擔(dān)保人追償貸款。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商只收取了客戶２０％的頭付款，而８０％的銀行貸款以及利息要一次性還清，這就意味著開(kāi)發(fā)商要貼錢為客戶還完貸款，因此這些損失理當(dāng)由還不起款的業(yè)主負(fù)責(zé)，２０％的頭付款不能退，一年來(lái)所付貸款本金更不能退，這不是克扣業(yè)主頭付款，而是在擔(dān)保、還款、欠款、銀行追款乃至較終拍賣等一系列環(huán)節(jié)中存在著太多的變數(shù)，開(kāi)發(fā)商會(huì)受損失，這樣的損失必須由王先生承擔(dān)。另外，業(yè)主在交完頭付款后入住，在入住和還不起款期間他占有了房產(chǎn)，那么房屋的折舊以及物業(yè)管理等方面的問(wèn)題已經(jīng)發(fā)生，即使業(yè)主退房，該套房產(chǎn)也不能再賣到原來(lái)的價(jià)錢，因此，頭付款完全可以看做是賠償?shù)馁M(fèi)用。

判斷開(kāi)發(fā)商的話對(duì)不對(duì)，我們頭先應(yīng)弄明白這一退房過(guò)程中所涉及到的幾個(gè)法律關(guān)系。王先生與發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同后雙方形成了房屋購(gòu)賣法律關(guān)系，王先生負(fù)有依約支付樓款的義務(wù)，享有收受房屋的權(quán)利，發(fā)展商負(fù)有依約交付房屋的義務(wù)，享有收取樓款的權(quán)利。王先生與銀行簽訂貸款合同后雙方形成了借款法律關(guān)系，銀行負(fù)有發(fā)放貸款的義務(wù)，享有依約收取利息及收回借款的權(quán)利，王先生享有依約獲得借款及使用借款的權(quán)利，負(fù)有按期償還借款本息的義務(wù)。同時(shí)，為獲得借款，發(fā)展商為王先生提供了擔(dān)保，發(fā)展商為保證人，王先生為被保證人，雙方形成了擔(dān)保與被擔(dān)保的法律關(guān)系，發(fā)展商負(fù)有為王先生墊付欠付貸款或一次性償還全部剩余貸款本息的義務(wù)。

從王先生購(gòu)房的情況看，他向發(fā)展商支付了頭期２成樓款，又辦理了銀行貸款，也就是說(shuō)王先生通過(guò)向銀行借款的方式支付了剩余８成樓款，至此王先生已經(jīng)向發(fā)展商付清了全部樓款，付款義務(wù)已履行完畢。王先生因財(cái)務(wù)狀況惡化而停止向銀行還款，其行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)銀行違約，依據(jù)貸款合同的約定，銀行可起訴王先生，也有權(quán)要求發(fā)展商承擔(dān)保證責(zé)任，代王先生一次性償還剩余全部借款本息。發(fā)展商在承擔(dān)了保證責(zé)任后，享有向王先生追償?shù)臋?quán)利。此時(shí)，發(fā)展商應(yīng)通過(guò)與王先生協(xié)商或向法院起訴（或提請(qǐng)仲裁）要求王先生將房屋返還發(fā)展商，發(fā)展商應(yīng)退還王先生全部樓款（包括頭期款及銀行借款），該款應(yīng)扣除發(fā)展商代王先生償還銀行的剩余全部借款本息及已承擔(dān)的王先生所應(yīng)承擔(dān)的違約金（包括罰息）。

通過(guò)以上分析可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商拒不退還王先生的頭付款是沒(méi)有法律依據(jù)的。王先生應(yīng)該向人民法院起訴，要求法院對(duì)其貸款所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，如果拍賣的結(jié)果達(dá)到了結(jié)清房款的目的（不排除房產(chǎn)升值的可能），甚至拍賣結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房屋本來(lái)的價(jià)值，這時(shí)候，開(kāi)發(fā)商完全應(yīng)該把頭付款退給購(gòu)房人。拍賣結(jié)果不及原來(lái)價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)商才能從頭付款中扣除相關(guān)部分。

貸款購(gòu)的房質(zhì)量有問(wèn)題就不能退嗎？

李先生去年２月份貸款購(gòu)了一套期房，今年３月份入住后，發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題，要求開(kāi)發(fā)商退房，并退回自己的２成頭付款及一年以來(lái)所付貸款本息。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，李先生購(gòu)房的付款方式是他自己的２成頭付款和銀行８成貸款，在他和銀行沒(méi)有解除借貸關(guān)系時(shí)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法單方為李先生辦理退房。即使退房，李先生按月支付的近千元銀行貸款利息也由本人承擔(dān)。銀行則認(rèn)為：借貸關(guān)系不等同于房屋購(gòu)賣關(guān)系，李先生只要將剩余貸款本息還給銀行，即可解除與銀行的信貸關(guān)系。李先生與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋購(gòu)賣關(guān)系之外的，作為銀行只承認(rèn)與李先生的借貸關(guān)系。因此，這部分利息必須由李先生支付。李先生認(rèn)為，房屋質(zhì)量問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商造成的，自己是受害者，開(kāi)發(fā)商不僅不退房，還要自己為開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為“購(gòu)單”，完全沒(méi)有道理。

李先生的說(shuō)法是正確的。《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，購(gòu)房人有權(quán)退房。根據(jù)以上規(guī)定，李先生有權(quán)要求解除購(gòu)房合同退房。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：“合同無(wú)效的雙方應(yīng)相互返還財(cái)產(chǎn)，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方由此造成的損失?！币虼?，開(kāi)發(fā)商不僅應(yīng)退還李先生的購(gòu)房款，還應(yīng)賠償購(gòu)房貸款的本息。

李先生應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)議解除購(gòu)房合同，然后和包括銀行在內(nèi)的三方協(xié)議解除借款合同。退房所產(chǎn)生的違約金和損失賠償根據(jù)合同內(nèi)容確定，合同沒(méi)有約定的則按法律規(guī)定。若協(xié)商不成李先生可依據(jù)《商品房銷售條例》和《消法》，通過(guò)法院要求開(kāi)發(fā)商退房并向開(kāi)發(fā)商追索２成頭付款及一年以來(lái)所付貸款本息。

貸款購(gòu)的房退房時(shí)房?jī)r(jià)漲了怎么辦？

高先生去年通過(guò)銀行貸款購(gòu)了一套期房。當(dāng)時(shí)的購(gòu)購(gòu)價(jià)每平方米１２００元。今年２月，該樓盤每平方米價(jià)格漲了２２０多元。但４月份辦入住手續(xù)時(shí)，高先生發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商從配套設(shè)施到戶型，都做了調(diào)整，完全不符合高先生的本意，于是要求退房。開(kāi)發(fā)商同意退房但提出按原購(gòu)房?jī)r(jià)格退房。高先生當(dāng)然不同意，因?yàn)榉孔右呀?jīng)升值了，當(dāng)初是期房，現(xiàn)在是現(xiàn)房，如果按原價(jià)退房，等于自己貸款讓開(kāi)發(fā)商去蓋房子，虧本虧大了。因此，如果退房，也應(yīng)按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格退，從而彌補(bǔ)自己付銀行貸款的利息損失。

根據(jù)《商品房銷售條例》等有關(guān)房地產(chǎn)購(gòu)賣的法律法規(guī)和我國(guó)《合同法》的規(guī)定，高先生退房的要求是正當(dāng)?shù)?，但按現(xiàn)價(jià)退房卻沒(méi)有法律依據(jù)?！逗贤ā返冢保保硹l規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違反合同可能造成的損失。”從這一規(guī)定中可以看出，違約方給另一方的損失賠償中，雖然“包括合同履行后可以獲得的利益”，但這種利益應(yīng)當(dāng)是在訂約時(shí)能夠或可以預(yù)見(jiàn)到的利益，其應(yīng)有必然性。高先生購(gòu)房后開(kāi)發(fā)商調(diào)整配套設(shè)施和戶型，屬于“履行合同義務(wù)不符合約定”，應(yīng)當(dāng)賠償給高先生造成的損失。但是，這些損失應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到的損失，而預(yù)售簽約時(shí)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何夸耀其項(xiàng)目能夠保值、增值，事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商都無(wú)法真正準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)到自己的項(xiàng)目是否真的能夠升值，也不可能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)漲跌的幅度。從情理上講，高先生的要求也說(shuō)不通。因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)下降了，開(kāi)發(fā)商要求按現(xiàn)價(jià)退房高先生當(dāng)然不會(huì)同意?！凹核挥?，勿施與人”，房?jī)r(jià)漲了就要求按現(xiàn)價(jià)退房與理不通。因此，高先生主張按入住時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格退房款，難以得到法律支持。

不過(guò)，高先生也不會(huì)真的虧本。因?yàn)樵斐赏朔康脑蚴情_(kāi)發(fā)商擅自改變戶型，依據(jù)《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律法規(guī)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商除應(yīng)歸還高先生的頭付款及貸款本息外，還應(yīng)向其支付違約賠償金。　　　　　(作者：遲智廣)

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