在業(yè)內(nèi)專家看來，樓市新政出臺后，一些購房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續(xù)履行房屋買賣合同，通常會出現(xiàn)買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不愿解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個法律問題值得分析。

北京易準律師事務所律師楊錦炎表示，首先要明白，無論限購前還是限購后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因為根據(jù)《*高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第４條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?/p>

楊錦炎表示，各地出臺的限購限貸政策，并不屬于全國人大及其常委會制定的法律，也不屬于國務院制定的行政法規(guī)。因此，限購限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這里面因調控政策突然出臺導致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。

一種情況是限購。在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因為政策出臺，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構成了對房屋買賣雙方的不可抗力?！逗贤ā钒僖皇邨l規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外?！彼砸蛳拶弻е聼o法履行合同的當事人，可以向對方主張解除合同，并且不承擔違約責任。

另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊錦炎說，購房者因為首付條件的提高，無法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負違約責任。

在中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌看來，各地限購限貸政策通常以“網(wǎng)簽”時間作為是否適用新政策的時間節(jié)點，但買賣雙方簽訂合同后，未能在限購政策出臺之前完成“網(wǎng)簽”的人，成為了受政策影響者。

邱寶昌建議，政策出臺之后，對于買賣雙方，應按著公平的原則妥善處理，比如沒有網(wǎng)簽，但交了定金和傭金的，可以根據(jù)紙質的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。

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