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商鋪的價(jià)值以及投資收益市場分析
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 2028 次
商業(yè)街的發(fā)展規(guī)劃:商鋪投資收益率的計(jì)算公式、SHOPPING MALL的開發(fā)設(shè)計(jì)、商鋪價(jià)值的市場分析
Ⅰ、商業(yè)街的發(fā)展研究
一、建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)街,增強(qiáng)城市綜合競爭力
1、住宅開發(fā)的相對飽和,促使房地產(chǎn)開發(fā)商尋求新的商機(jī)
近幾年,住宅的開發(fā)與建設(shè)發(fā)展較快,整體市場趨于飽和,房地產(chǎn)商如何尋找新商機(jī),追求更大的發(fā)展空間,--商業(yè)用房的開發(fā)正當(dāng)時(shí)。
商業(yè)用房的開發(fā)經(jīng)歷了四個(gè)階段:
(1)96年以前,以大百貨的開發(fā)為,進(jìn)行舊城改造;
?。?)96年以后,5000m2以上大型超市逐漸出現(xiàn);
?。?)20世紀(jì)末,21世紀(jì)初,商業(yè)街的建設(shè)開始起步,舊城的改造、新城的建設(shè)正興起;
?。?)目前的SHOPPING MALL建設(shè)熱。
目前,全國已經(jīng)建成及將要完成的購物有54個(gè),約680萬m2,平均每個(gè)約12.6萬m2。新增項(xiàng)目約120個(gè),1500萬m2,支撐這樣的大項(xiàng)目,每m2的保本銷售額為6000~8000元/ m2,需要完成銷售額1000~1200億元,占全國社會零售總額的3%~5%。這樣驚人的數(shù)據(jù)、這樣快速的發(fā)展速度,將會為其它業(yè)態(tài)、中外企業(yè)帶來強(qiáng)烈沖擊。事實(shí)上,美國SHOPPING MALL平均約為1萬m2,日本不足2萬m2,英國均為1.48萬m2,我國目前SHOPPING MALL的規(guī)模及發(fā)展速度,遠(yuǎn)超過西方發(fā)達(dá)國家,有過快的趨勢。
2、商業(yè)街的建設(shè),要把握好新的概念
?。?)現(xiàn)代商業(yè)街不同于傳統(tǒng)商業(yè)街
商業(yè)街,是以商業(yè)為主導(dǎo),以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ),以各種商業(yè)街為特色,形成的多層次、多結(jié)構(gòu)的城市商業(yè)結(jié)構(gòu)。
現(xiàn)代商業(yè)街,是多功能的整合,既有購物的功能,也有商業(yè)街的特點(diǎn),是多業(yè)態(tài)、多功能的整合。
商業(yè)業(yè)態(tài),即商業(yè)企業(yè)經(jīng)營形式,國家規(guī)定有8種形式:包括百貨、超市(5000m2以下)、大型超市(5000m2以上)、倉儲商場、產(chǎn)銷店、專門店(即銷售品牌)、專業(yè)店(如國美)、便利店。
商業(yè)形態(tài),是商業(yè)企業(yè)為了產(chǎn)生群體的利益,而產(chǎn)生的一種積聚模式,有三種形態(tài),一種是原始狀態(tài)(如集市貿(mào)易),二是發(fā)展形態(tài)(含現(xiàn)代商業(yè)街、購物廣場、商品一條街等),三是較高形態(tài),包括國際購物、廠家直銷,它是商業(yè)用房開發(fā)的主要形態(tài)。
?。?)現(xiàn)代商業(yè)街是城市的輻射、內(nèi)聚的所在,是吸引客流的重要所在。
?。?)現(xiàn)代商業(yè)街不是商品經(jīng)營概念,而是商品和服務(wù)的綜合營銷,這里的服務(wù)有兩層含義,一是商品本身的服務(wù),二是服務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。
?。?)現(xiàn)代商業(yè)街不是業(yè)態(tài)的概念,而是反映城市特色的商業(yè)形態(tài),它更強(qiáng)調(diào)的是整合的概念。
?。?)現(xiàn)代商業(yè)街不是商業(yè)企業(yè)的概念,而是城市的縮影,是城市的精華,是城市的標(biāo)志,城市的窗口,集中反映城市物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展程度。
3、在商業(yè)街的建設(shè)上存在的誤區(qū)及傾向
?。?)現(xiàn)代商業(yè)街不是產(chǎn)業(yè)化,越大越好,而是與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者需要相適應(yīng),要因城、因市、因地開發(fā),不能盲目擴(kuò)大規(guī)模。據(jù)研究,一條商業(yè)街較為合適的規(guī)模為15~20萬m2,長度800m左右。
?。?)商業(yè)街不是形象工程,應(yīng)以需求為導(dǎo)向,以企業(yè)行為為主體。政府有時(shí)為了追求政績,而盲目上馬商業(yè)項(xiàng)目,導(dǎo)致商業(yè)面積過剩,空置量增大。
(3)商業(yè)街不應(yīng)該是政府行為,而是商業(yè)行為,要考慮投入、經(jīng)濟(jì)效益、可持續(xù)發(fā)展,建市容易,興市難。
?。?)商業(yè)街的開發(fā)不是單純的商業(yè)用房的開發(fā),而是塑造一個(gè)商業(yè)環(huán)境和生活方式,以地氣提商氣,以商氣聚人氣,以人氣促地氣。
(5)商業(yè)街的建設(shè)不是單一的房地產(chǎn)行為,而是將開發(fā)與經(jīng)營有機(jī)結(jié)合。
4、要開發(fā)建設(shè)好現(xiàn)代商業(yè)街,要處理好新的關(guān)系
?。?)處理好城與市的關(guān)系,城市的綜合競爭力=生產(chǎn)力+流通力+文化力,城市的發(fā)展要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人民生活以及與城市的整體發(fā)展相適應(yīng),市與城在,城因市興,以城建市,以市興城。
(2)處理好商與業(yè)的關(guān)系,有商才有業(yè),有業(yè)才能聚商,商以業(yè)為目的和基礎(chǔ)。
?。?)處理好規(guī)模與功能集成、業(yè)態(tài)集成、經(jīng)營要素的關(guān)系,要對居住區(qū)商業(yè)設(shè)置實(shí)施定量控制,根據(jù)不同居住規(guī)模,確定商業(yè)的配套標(biāo)準(zhǔn)。3~5萬人的居住區(qū)商業(yè)面積不低于2.5萬m2(上海標(biāo)準(zhǔn))。業(yè)態(tài)設(shè)置分為必備性業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)兩種,必備性業(yè)態(tài)主要有超市、便利店、餐館、理發(fā)、洗染等服務(wù)設(shè)施,指導(dǎo)性業(yè)態(tài)有專賣店、休閑娛樂等。
(4)處理好開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系,商業(yè)街在前期建設(shè)時(shí)應(yīng)考慮好經(jīng)營的業(yè)態(tài)及分布,并按其不同要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。
?。?)處理好規(guī)劃與環(huán)境的關(guān)系。整體規(guī)劃,局部設(shè)計(jì),商業(yè)街的建設(shè)要以商業(yè)與藝術(shù)的結(jié)合為宗旨,力求打造業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代商業(yè)街。
?。?)處理好選址與環(huán)境的關(guān)系。傳統(tǒng)商圈是以步行距離為半徑,但隨著交通的發(fā)展,商圈概念正悄悄發(fā)生變化,現(xiàn)在的商圈可能是條形的、扇形的……,要根據(jù)商圈的輻射半徑,適度控制商業(yè)街規(guī)模。
?。?)處理好商品與服務(wù)的關(guān)系,硬件與軟件設(shè)施的統(tǒng)一,商品和提供服務(wù)相統(tǒng)一,物質(zhì)服務(wù)與精神服務(wù)相統(tǒng)一。
(8)處理好點(diǎn)與面的關(guān)系,即商業(yè)街與城市的網(wǎng)點(diǎn)布局關(guān)系。
?。?)處理好主體與配套的關(guān)系。
(10)處理好主題店與專業(yè)店的關(guān)系。
二、商業(yè)街的規(guī)范性與科學(xué)性
1、商業(yè)街的形成
?。?)商業(yè)街的形成與發(fā)展階段
① 自發(fā)而成的集市,由各個(gè)點(diǎn)組成;
② 商鋪林立的街坊;
③ 繁榮熱鬧的區(qū)域商業(yè);
?、?大型商業(yè)街的形成,標(biāo)志著商業(yè)街進(jìn)入新時(shí)期;
?、?大型商場及超市的出現(xiàn);
⑥ 城市的改造帶來部分商業(yè)的沒落,城市空洞化開始出現(xiàn),商業(yè)衰敗也開始出現(xiàn);
⑦ 市場變革,老商業(yè)街回潮(98年開始),較為典型的是芝加哥,人們在住宅郊區(qū)化、轎車家庭化進(jìn)程中,仍然懷念城市的繁榮。
?。?)商業(yè)誕生的2條件
① 市場條件,市場的需要造就了商業(yè)的出現(xiàn);
?、?市政條件,是商業(yè)存在的硬件設(shè)施。
?。?)商業(yè)街開發(fā)的4大原因
?、僬?,政府為追求政績,而大量興建商業(yè)街;
?、谙M(fèi)者,消費(fèi)者的需求是商業(yè)街產(chǎn)生的基礎(chǔ);
③商家,商業(yè)街為商家?guī)砣舾珊锰帲缇虡I(yè)街在改造前共47家,僅其中5家盈利,改造后,增至63家,且全部盈利;
?、荛_發(fā)商,開發(fā)商從商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)中獲利。
?。?)21世紀(jì)商業(yè)街的發(fā)展方向
?、僭欣仙虡I(yè)街的改造;
?、诎l(fā)展城市邊緣地帶的商業(yè)街。
2、商業(yè)街的功能
?。?)商業(yè)街的功能
① 交易功能:商業(yè)街是商品交易的場所。
?、?環(huán)境功能:兩層含義,一是商業(yè)內(nèi)部的環(huán)境,二是商業(yè)街作為城市環(huán)境的組成部分。
?、?享受功能:商業(yè)街已不僅僅是購物的場所,也是休閑、娛樂的場所。
④ 展示功能:商業(yè)街是城市的窗口,同時(shí)也是展示各類商品的理想場所。
(2)商業(yè)街的主體購成
?、?商家,包括國際知名企業(yè)集團(tuán)、國內(nèi)文化品牌、廠家直銷企業(yè)、作坊、生產(chǎn)展示區(qū)(如義烏小商品市場)、銷售的經(jīng)銷商等等。
?、?顧客,包括主流顧客、支流顧客、輔助客流(旅行者、觀光者)、隨機(jī)客流等等。
?、?行業(yè)的構(gòu)成:即各業(yè)態(tài)的比例。
3、商業(yè)街的特色
?。?)區(qū)域性,例如北京井大街,為國際精品一條街;西單商業(yè)街,則為平民商業(yè)街,前門商業(yè)街,則為民族商業(yè)街;
(2)歷時(shí)性,商業(yè)街往往是文化的積淀,是民俗的延續(xù),是生活方式的反映。
?。?)品質(zhì)性,商業(yè)街內(nèi)在所蘊(yùn)含的豐富的歷史文化,以及其外在的表現(xiàn)形式,都體現(xiàn)其優(yōu)質(zhì)性。(主要體現(xiàn)在①、商業(yè)街的結(jié)構(gòu)與布局上,強(qiáng)調(diào)其嚴(yán)謹(jǐn)性,尤其要注意商業(yè)街頭要的功能應(yīng)體現(xiàn)其商業(yè)性,文化廣場應(yīng)放在商業(yè)街較不影響交易的一角。②、商業(yè)街的風(fēng)格與特征上,在商業(yè)街的建設(shè)上應(yīng)重視整體風(fēng)格的把握,景觀與建筑的相與融合。)
(4)價(jià)值性:以人為本,以情為根,是體現(xiàn)商業(yè)街價(jià)值之根本所在。
4、商業(yè)街的產(chǎn)品
(1)打破傳統(tǒng)模式,創(chuàng)造抽象產(chǎn)品
目前的商業(yè)街出現(xiàn)了3種形態(tài):城中街(如天津南市食品街)、店中街(如東安市場"老北京一條街")、廣場街(如福州臺江路商業(yè)街、新加坡烏節(jié)路商業(yè)街等)
?。?)保存舊地風(fēng)貌,改善內(nèi)部以適應(yīng)環(huán)境
① 適應(yīng)現(xiàn)代營銷,做到零庫存。
② 硬件為軟件服務(wù)
?。?)取消社區(qū)符號,創(chuàng)造公眾體驗(yàn)
?、?心理上突出共識理念
?、坌问缴厦枋鱿笳魃钍聞?wù),景觀、雕塑的生活場景化。
?。?)幻化室內(nèi)場景,營造特色風(fēng)格:主要是在室內(nèi)裝飾裝修上做到色彩夸張,形態(tài)抽象。
?。?)組織視覺走廊,珍惜自然景觀:注意城市景觀與自然的結(jié)合,并可人工再造自然景觀。
?。?)提供"第三空間"軟化城市界面:緩和建筑與城市的界面,提供一個(gè)情緒轉(zhuǎn)化的場所。
(7)詩化高新技術(shù),改善購物環(huán)境:要利用高新技改善購物環(huán)境。
?。?)塑造商業(yè)街的形象:以體現(xiàn)地方風(fēng)貌為主。
Ⅱ、商業(yè)街功能定位的理念選擇
一、市場導(dǎo)向理念
1、商業(yè)街規(guī)劃與建設(shè)中的操作誤區(qū)
?。?)引資為上:一個(gè)或幾個(gè)大的投資商的抉擇決定了一條商業(yè)街的功能;
?。?)租售為先:開發(fā)商將便于租售、盡快收回投資列為頭要任務(wù),重形式上的包裝與炒作,輕經(jīng)營上的謀劃與設(shè)計(jì);
?。?)轉(zhuǎn)租獲利:頭批購租物業(yè)者投資行為比例過大,在其轉(zhuǎn)租獲利后,實(shí)際經(jīng)營者規(guī)模小且功能多元分散,商業(yè)街的功能特色無法得以確立。
2、市場導(dǎo)向頭先是消費(fèi)導(dǎo)向
?。?)商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位頭先取決于消費(fèi)力的支撐;
?。?)商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位同時(shí)取決于其輻射能力。
3、市場導(dǎo)向其次是經(jīng)營導(dǎo)向
(1)商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營者居于市場,較了解市場情況;
?。?)只有商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營者獲得經(jīng)營利潤,商業(yè)街才可能可持續(xù)發(fā)展。
4、市場導(dǎo)向的實(shí)現(xiàn)需要
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