商業(yè)街的發(fā)展規(guī)劃：商鋪投資收益率的計(jì)算公式、SHOPPING MALL的開發(fā)設(shè)計(jì)、商鋪價(jià)值的市場分析

Ⅰ、商業(yè)街的發(fā)展研究
　　
一、建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)街，增強(qiáng)城市綜合競爭力
　　1、住宅開發(fā)的相對飽和，促使房地產(chǎn)開發(fā)商尋求新的商機(jī)
　　近幾年，住宅的開發(fā)與建設(shè)發(fā)展較快，整體市場趨于飽和，房地產(chǎn)商如何尋找新商機(jī)，追求更大的發(fā)展空間，--商業(yè)用房的開發(fā)正當(dāng)時(shí)。
　　商業(yè)用房的開發(fā)經(jīng)歷了四個(gè)階段：
　　（1）96年以前，以大百貨的開發(fā)為，進(jìn)行舊城改造；
　?。?）96年以后，5000m2以上大型超市逐漸出現(xiàn)；
　?。?）20世紀(jì)末，21世紀(jì)初，商業(yè)街的建設(shè)開始起步，舊城的改造、新城的建設(shè)正興起；
　?。?）目前的SHOPPING MALL建設(shè)熱。
　　目前，全國已經(jīng)建成及將要完成的購物有54個(gè)，約680萬m2，平均每個(gè)約12.6萬m2。新增項(xiàng)目約120個(gè)，1500萬m2，支撐這樣的大項(xiàng)目，每m2的保本銷售額為6000~8000元/ m2，需要完成銷售額1000~1200億元，占全國社會零售總額的3%~5%。這樣驚人的數(shù)據(jù)、這樣快速的發(fā)展速度，將會為其它業(yè)態(tài)、中外企業(yè)帶來強(qiáng)烈沖擊。事實(shí)上，美國SHOPPING MALL平均約為1萬m2，日本不足2萬m2，英國均為1.48萬m2，我國目前SHOPPING MALL的規(guī)模及發(fā)展速度，遠(yuǎn)超過西方發(fā)達(dá)國家，有過快的趨勢。
　　2、商業(yè)街的建設(shè)，要把握好新的概念
　?。?）現(xiàn)代商業(yè)街不同于傳統(tǒng)商業(yè)街
　　商業(yè)街，是以商業(yè)為主導(dǎo)，以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以各種商業(yè)街為特色，形成的多層次、多結(jié)構(gòu)的城市商業(yè)結(jié)構(gòu)。
　　現(xiàn)代商業(yè)街，是多功能的整合，既有購物的功能，也有商業(yè)街的特點(diǎn)，是多業(yè)態(tài)、多功能的整合。
　　商業(yè)業(yè)態(tài)，即商業(yè)企業(yè)經(jīng)營形式，國家規(guī)定有8種形式：包括百貨、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、倉儲商場、產(chǎn)銷店、專門店（即銷售品牌）、專業(yè)店（如國美）、便利店。
　　商業(yè)形態(tài)，是商業(yè)企業(yè)為了產(chǎn)生群體的利益，而產(chǎn)生的一種積聚模式，有三種形態(tài)，一種是原始狀態(tài)（如集市貿(mào)易），二是發(fā)展形態(tài)（含現(xiàn)代商業(yè)街、購物廣場、商品一條街等），三是較高形態(tài)，包括國際購物、廠家直銷，它是商業(yè)用房開發(fā)的主要形態(tài)。
　?。?）現(xiàn)代商業(yè)街是城市的輻射、內(nèi)聚的所在，是吸引客流的重要所在。
　?。?）現(xiàn)代商業(yè)街不是商品經(jīng)營概念，而是商品和服務(wù)的綜合營銷，這里的服務(wù)有兩層含義，一是商品本身的服務(wù)，二是服務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。
　?。?）現(xiàn)代商業(yè)街不是業(yè)態(tài)的概念，而是反映城市特色的商業(yè)形態(tài)，它更強(qiáng)調(diào)的是整合的概念。
　?。?）現(xiàn)代商業(yè)街不是商業(yè)企業(yè)的概念，而是城市的縮影，是城市的精華，是城市的標(biāo)志，城市的窗口，集中反映城市物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展程度。
　　3、在商業(yè)街的建設(shè)上存在的誤區(qū)及傾向
　?。?）現(xiàn)代商業(yè)街不是產(chǎn)業(yè)化，越大越好，而是與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者需要相適應(yīng)，要因城、因市、因地開發(fā)，不能盲目擴(kuò)大規(guī)模。據(jù)研究，一條商業(yè)街較為合適的規(guī)模為15~20萬m2，長度800m左右。
　?。?）商業(yè)街不是形象工程，應(yīng)以需求為導(dǎo)向，以企業(yè)行為為主體。政府有時(shí)為了追求政績，而盲目上馬商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致商業(yè)面積過剩，空置量增大。
　　（3）商業(yè)街不應(yīng)該是政府行為，而是商業(yè)行為，要考慮投入、經(jīng)濟(jì)效益、可持續(xù)發(fā)展，建市容易，興市難。
　?。?）商業(yè)街的開發(fā)不是單純的商業(yè)用房的開發(fā)，而是塑造一個(gè)商業(yè)環(huán)境和生活方式，以地氣提商氣，以商氣聚人氣，以人氣促地氣。
　　（5）商業(yè)街的建設(shè)不是單一的房地產(chǎn)行為，而是將開發(fā)與經(jīng)營有機(jī)結(jié)合。
　　4、要開發(fā)建設(shè)好現(xiàn)代商業(yè)街，要處理好新的關(guān)系
　?。?）處理好城與市的關(guān)系，城市的綜合競爭力=生產(chǎn)力+流通力+文化力，城市的發(fā)展要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人民生活以及與城市的整體發(fā)展相適應(yīng)，市與城在，城因市興，以城建市，以市興城。
　　（2）處理好商與業(yè)的關(guān)系，有商才有業(yè)，有業(yè)才能聚商，商以業(yè)為目的和基礎(chǔ)。
　?。?）處理好規(guī)模與功能集成、業(yè)態(tài)集成、經(jīng)營要素的關(guān)系，要對居住區(qū)商業(yè)設(shè)置實(shí)施定量控制，根據(jù)不同居住規(guī)模，確定商業(yè)的配套標(biāo)準(zhǔn)。3~5萬人的居住區(qū)商業(yè)面積不低于2.5萬m2（上海標(biāo)準(zhǔn)）。業(yè)態(tài)設(shè)置分為必備性業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)兩種，必備性業(yè)態(tài)主要有超市、便利店、餐館、理發(fā)、洗染等服務(wù)設(shè)施，指導(dǎo)性業(yè)態(tài)有專賣店、休閑娛樂等。
　　（4）處理好開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系，商業(yè)街在前期建設(shè)時(shí)應(yīng)考慮好經(jīng)營的業(yè)態(tài)及分布，并按其不同要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。
　?。?）處理好規(guī)劃與環(huán)境的關(guān)系。整體規(guī)劃，局部設(shè)計(jì)，商業(yè)街的建設(shè)要以商業(yè)與藝術(shù)的結(jié)合為宗旨，力求打造業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代商業(yè)街。
　?。?）處理好選址與環(huán)境的關(guān)系。傳統(tǒng)商圈是以步行距離為半徑，但隨著交通的發(fā)展，商圈概念正悄悄發(fā)生變化，現(xiàn)在的商圈可能是條形的、扇形的……，要根據(jù)商圈的輻射半徑，適度控制商業(yè)街規(guī)模。
　?。?）處理好商品與服務(wù)的關(guān)系，硬件與軟件設(shè)施的統(tǒng)一，商品和提供服務(wù)相統(tǒng)一，物質(zhì)服務(wù)與精神服務(wù)相統(tǒng)一。
　　（8）處理好點(diǎn)與面的關(guān)系，即商業(yè)街與城市的網(wǎng)點(diǎn)布局關(guān)系。
　?。?）處理好主體與配套的關(guān)系。
　　（10）處理好主題店與專業(yè)店的關(guān)系。
　　
二、商業(yè)街的規(guī)范性與科學(xué)性
　　1、商業(yè)街的形成
　?。?）商業(yè)街的形成與發(fā)展階段
　　① 自發(fā)而成的集市，由各個(gè)點(diǎn)組成；
　　② 商鋪林立的街坊；
　　③ 繁榮熱鬧的區(qū)域商業(yè)；
　?、?大型商業(yè)街的形成，標(biāo)志著商業(yè)街進(jìn)入新時(shí)期；
　?、?大型商場及超市的出現(xiàn)；
　　⑥ 城市的改造帶來部分商業(yè)的沒落，城市空洞化開始出現(xiàn)，商業(yè)衰敗也開始出現(xiàn)；
　　⑦ 市場變革，老商業(yè)街回潮（98年開始），較為典型的是芝加哥，人們在住宅郊區(qū)化、轎車家庭化進(jìn)程中，仍然懷念城市的繁榮。
　?。?）商業(yè)誕生的2條件
　　① 市場條件，市場的需要造就了商業(yè)的出現(xiàn)；
　?、?市政條件，是商業(yè)存在的硬件設(shè)施。
　?。?）商業(yè)街開發(fā)的4大原因
　?、僬?，政府為追求政績，而大量興建商業(yè)街；
　?、谙M(fèi)者，消費(fèi)者的需求是商業(yè)街產(chǎn)生的基礎(chǔ)；
　　③商家，商業(yè)街為商家?guī)砣舾珊锰帲缇虡I(yè)街在改造前共47家，僅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；
　?、荛_發(fā)商，開發(fā)商從商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)中獲利。
　?。?）21世紀(jì)商業(yè)街的發(fā)展方向
　?、僭欣仙虡I(yè)街的改造；
　?、诎l(fā)展城市邊緣地帶的商業(yè)街。
　　2、商業(yè)街的功能
　?。?）商業(yè)街的功能
　　① 交易功能：商業(yè)街是商品交易的場所。
　?、?環(huán)境功能：兩層含義，一是商業(yè)內(nèi)部的環(huán)境，二是商業(yè)街作為城市環(huán)境的組成部分。
　?、?享受功能：商業(yè)街已不僅僅是購物的場所，也是休閑、娛樂的場所。
　　④ 展示功能：商業(yè)街是城市的窗口，同時(shí)也是展示各類商品的理想場所。
　　（2）商業(yè)街的主體購成
　?、?商家，包括國際知名企業(yè)集團(tuán)、國內(nèi)文化品牌、廠家直銷企業(yè)、作坊、生產(chǎn)展示區(qū)（如義烏小商品市場）、銷售的經(jīng)銷商等等。
　?、?顧客，包括主流顧客、支流顧客、輔助客流（旅行者、觀光者）、隨機(jī)客流等等。
　?、?行業(yè)的構(gòu)成：即各業(yè)態(tài)的比例。
　　3、商業(yè)街的特色
　?。?）區(qū)域性，例如北京井大街，為國際精品一條街；西單商業(yè)街，則為平民商業(yè)街，前門商業(yè)街，則為民族商業(yè)街；
　　（2）歷時(shí)性，商業(yè)街往往是文化的積淀，是民俗的延續(xù)，是生活方式的反映。
　?。?）品質(zhì)性，商業(yè)街內(nèi)在所蘊(yùn)含的豐富的歷史文化，以及其外在的表現(xiàn)形式，都體現(xiàn)其優(yōu)質(zhì)性。（主要體現(xiàn)在①、商業(yè)街的結(jié)構(gòu)與布局上，強(qiáng)調(diào)其嚴(yán)謹(jǐn)性，尤其要注意商業(yè)街頭要的功能應(yīng)體現(xiàn)其商業(yè)性，文化廣場應(yīng)放在商業(yè)街較不影響交易的一角。②、商業(yè)街的風(fēng)格與特征上，在商業(yè)街的建設(shè)上應(yīng)重視整體風(fēng)格的把握，景觀與建筑的相與融合。）
　　（4）價(jià)值性：以人為本，以情為根，是體現(xiàn)商業(yè)街價(jià)值之根本所在。
　　4、商業(yè)街的產(chǎn)品
　　（1）打破傳統(tǒng)模式，創(chuàng)造抽象產(chǎn)品
　　目前的商業(yè)街出現(xiàn)了3種形態(tài)：城中街（如天津南市食品街）、店中街（如東安市場"老北京一條街"）、廣場街（如福州臺江路商業(yè)街、新加坡烏節(jié)路商業(yè)街等）
　?。?）保存舊地風(fēng)貌，改善內(nèi)部以適應(yīng)環(huán)境
　　① 適應(yīng)現(xiàn)代營銷，做到零庫存。
　　② 硬件為軟件服務(wù)
　?。?）取消社區(qū)符號，創(chuàng)造公眾體驗(yàn)
　?、?心理上突出共識理念
　?、坌问缴厦枋鱿笳魃钍聞?wù)，景觀、雕塑的生活場景化。
　?。?）幻化室內(nèi)場景，營造特色風(fēng)格：主要是在室內(nèi)裝飾裝修上做到色彩夸張，形態(tài)抽象。
　?。?）組織視覺走廊，珍惜自然景觀：注意城市景觀與自然的結(jié)合，并可人工再造自然景觀。
　?。?）提供"第三空間"軟化城市界面：緩和建筑與城市的界面，提供一個(gè)情緒轉(zhuǎn)化的場所。
　　（7）詩化高新技術(shù)，改善購物環(huán)境：要利用高新技改善購物環(huán)境。
　?。?）塑造商業(yè)街的形象：以體現(xiàn)地方風(fēng)貌為主。
　　
Ⅱ、商業(yè)街功能定位的理念選擇
　　
一、市場導(dǎo)向理念
　　1、商業(yè)街規(guī)劃與建設(shè)中的操作誤區(qū)
　?。?）引資為上：一個(gè)或幾個(gè)大的投資商的抉擇決定了一條商業(yè)街的功能；
　?。?）租售為先：開發(fā)商將便于租售、盡快收回投資列為頭要任務(wù)，重形式上的包裝與炒作，輕經(jīng)營上的謀劃與設(shè)計(jì)；
　?。?）轉(zhuǎn)租獲利：頭批購租物業(yè)者投資行為比例過大，在其轉(zhuǎn)租獲利后，實(shí)際經(jīng)營者規(guī)模小且功能多元分散，商業(yè)街的功能特色無法得以確立。
　　2、市場導(dǎo)向頭先是消費(fèi)導(dǎo)向
　?。?）商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位頭先取決于消費(fèi)力的支撐；
　?。?）商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位同時(shí)取決于其輻射能力。
　　3、市場導(dǎo)向其次是經(jīng)營導(dǎo)向
　　（1）商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營者居于市場，較了解市場情況；
　?。?）只有商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營者獲得經(jīng)營利潤，商業(yè)街才可能可持續(xù)發(fā)展。
　　4、市場導(dǎo)向的實(shí)現(xiàn)需要

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